與車建興和車建新兩個名字在不同場合出現類似，作為融創接盤俠，或許只是“紅星系”地產版圖業績承壓後的“PLAN B”——乾了這杯“金科”，以備後患。
出品|縱橫陸家嘴
撰文|查克
作為“全球MALL王”，紅星美凱龍（601828.SH）創始人車建興是目前家居行業最大的“包租公”，其歷經30餘年打造的“紅星系”資產規模超過2000億元。除通過旗下投資平臺持有的探路者、喜臨門、夢百合、歐派家居等10餘家上市公司股權，以及在房產家居、生產製造和金融等領域累計投資的逾百個項目外，車建興的資產版圖還隱藏著新晉TOP60房企新貴——重慶紅星美凱龍企業發展有限公司（下稱紅星企發）。
2020年4月7日，紅星企發首次轉讓旗下核心商業品牌愛琴海購物中心，接盤方系車建興“老友”黃紅雲旗下的金科股份（000656.SH）。一週過後，紅星系的資本版圖卻出現反向操作。
4月14日，紅星系斥資46.99億元收購融創中國（1918.HK）持有的11%金科股權。融創提走浮盈，持股比例下降至18.35%，同時也宣告了耗時逾三年的“孫黃股權之爭”暫告段落。相比融創頻頻於董事會送出的反對票，雲南昆明的愛琴海則被外界戲稱是紅星與金科之間的“定情信物”。
儘管車建興資本版圖再度升級，但意外錯失金科股權的地產版塊，卻正面臨著整體業績下滑的風險。其中，美凱龍近期因短期償債風險遭遇評級下調，紅星地產一季度銷售額大降五成，而規模持續增長的紅星企發盈利能力持續下滑。
01
葫蘆裡賣的什麼藥？
從通過紅星傢俱錄得資本積累，到打造美凱龍成為家居業龍頭，再到進軍房地產開發領域成為500億規模的房企新貴，車建興的“紅星系”30年來經歷了每十年的一次升級。而這一次會是車建興資本版圖的第四次升級嗎？
切莫過早開香檳慶祝。紅星系“家居+地產+投資”的加速狂奔態勢在2018年年底畫風突變。
因充沛現金流而備受投資者青睞的“包租公”，在激進跑馬圈地擴張過後，卻面臨著“輸血”的境況：先是紅星企發引入新股東國投泰康信託有限公司（持股比例23.47%），緊接著阿里成為美凱龍戰略股東（持股比例1.85%），並斥資約44億元認購後者可交換債券（對應總股本的比例為10%）。
在最新的胡潤百富榜上，以600元起家的常州木匠、現年54歲的車建興排在第72位，較2018年已下滑11個位次，財富為380億元。
縱橫陸家嘴注意到，作為紅星系最大投資單筆地產投資之一，這宗賬面上“三贏”的交易卻未放入其核心公司美凱龍和紅星企發，而是劃入曾是金科股份早期戰略股東的紅星傢俱。
紅星傢俱是車建興、車建芳兄妹倆的私人公司，目前旗下子公司大多已被註銷，已無實質性核心業務。與美凱龍和紅星企發同屬紅星美凱龍控股集團有限公司（下稱紅星控股）不同，紅星傢俱近年來已是紅星系核心融資和業務體系的“編外人員”。
按照“紅星系”以往的操作流程，其百餘宗近累計近百億的股權投資大多劃分至上市公司平臺美凱龍。而從融創失意金科控股權卻依舊三年錄得超過80%收益率來看，若美凱龍作為接盤方可以一改盈利能力陷入瓶頸的境況，並增厚上市公司業績；若紅星企發接手則可以改善目前增收不增利的尷尬，併為紅星控股未來的融資增強信用背書。
而與車建興和車建新兩個名字在不同場合使用類似，本次反常規的操作或許只是“紅星系”地產版圖業績承壓後的“PLAN B”。
02
美凱龍遭遇評級下調
作為“紅星系”的核心公司，紅星控股的股東是車建興、車建芳兄妹，二者持股比例分別為92%和8%。紅星控股營收的主要來源是美凱龍和紅星企發，利潤的主要貢獻者只有美凱龍。其中，美凱龍主營業務是紅星美凱龍品牌的自營家居商場和委託經營管理。紅星企發主營業務是商業、住宅地產開發和愛情海品牌綜合體的商業管理。
圖：紅星控股主營業務構成
數據顯示，截至2019年三季度末，紅星控股營收和淨利潤分別為202.91億元和39.03元。其中，美凱龍同期營收和淨利潤分別為118.24億元和40.51億元。佔紅星控股營收和淨利潤的比例分別為58.27%和103.79%。這意味著，除紅星控股旗下美凱龍之外的子公司整體處於虧損狀態。
麻煩的是，因高槓杆率和短債壓力，“紅星系”利潤支柱美凱龍的長期外幣發行人違約評級、高級無抵押評級日前被惠譽從“BBB-”下調至“BB+”。惠譽指出，外部不確定因素的影響下，美凱龍的財務狀況已受到波及，其信貸指標短期可能無法恢復至“ BBB-”評級相對應的水平。
截至2019年年末，美凱龍在212個城市擁有337個購物中心，市場份額接近16%。美凱龍2019年實現營收164.69億元，同比增長15.66%；歸母淨利44.80億元，同比微增0.05%，增收不增利的境況明顯。此外，美凱龍 2019年的現金和銀行餘額僅為72億元，難以覆蓋125億元的短期債務。
槓桿率方面，根據調整後的淨債務/經常性EBITDAR測算，美凱龍的槓桿率接近8.0倍，EBITDAR /總利息加租金的經常性收益約為2.0倍，上一年兩項數據分別為7.8倍和2.1倍。
儘管美凱龍在商業地產規模已超越萬達集團成為新晉“Mall王”，但在惠譽看來，美凱龍目前的業務狀況不及萬達商管，而後者的資產則更能引起機構的興趣。
03
紅星地產銷售額大降五成
一邊是利潤支柱陷入業績瓶頸，一邊是近年來發展迅猛的紅星企發或成為TOP60房企中少數出現虧損的公司之一。
數據顯示，截至2019年年末，紅星企發核心公司上海紅星美凱龍房地產集團有限公司（下稱紅星地產）貢獻的合同銷售額為478.6億元，近四年的複合增長率接近四成。
依託母公司的融資能力和紅星美凱龍的品牌效應，紅星企發除傳統的拿地方式外，還會在原有的或擬建的紅星美凱龍家居商場周邊獲取相對低價的土地。然而，優勢卻未能轉化成利潤。
數據顯示，截至2019年6月末，紅星企發實現營收40.29億元，淨虧損為-1.15億元。這或意味著，紅星企發除紅星地產意外的其他版塊虧損嚴重。
圖：紅星企發業績
至於紅星企發虧損的原因，一是加速擴張後成本高企；二是近幾年的合同銷售還未轉化為收入。數據顯示2016年至2019年上半年，紅星企發的預收賬款由97.55億元增加至449.80億元。
更主要的因素是，紅星企發的去化率情況並不理想。截至2019年6月末，紅星企發在建商業地產及住宅項目共計52個，可售面積1608.48萬平方米，已售面積僅為588.27萬平方米，已售合同金額581.93億元。
據瞭解，上述項目的總投資額為1220.29億元，已投資537.06億元，剩餘投資金額為683.23億元。去化率堪憂的情況下，紅星企發還面臨著鉅額的後續資金投入。
縱橫陸家嘴注意到，紅星企發重倉佈局的商業地產是去化率不足的“拖油瓶”。截至2019年6月末，紅星企發已完工項目總可售面積為352.08萬平方米，去化率僅為88.91%。剩餘未售部分主要是商業、辦公及車位。
而紅星企發在建的52個項目中，純住宅的項目數量僅為16個，佔比僅為三成。據悉，紅星企發去年曾計劃在愛琴海已開業的19家商場數量基礎上再建設56家。但隨著昆明愛琴海被金科收購，車建興的雙“Mall王”計劃或戛然而止。
截至2020年一季度末，紅星地產實現合同銷售額僅為38.2億元，較上一年同期數據大降51.28%，僅排在全部房企的第77名。疊加地產版圖業績虧損的情況下，“紅星系”的千億規模野心正漸行漸遠。而車建興幹了一杯“金科”，以備後患。
閱讀更多 縱橫陸家嘴 的文章
關鍵字: 伴隨成長的中國味品牌 銀行 阿
