很多人認為疫情對房價會有影響，沒想到是火上澆油的影響，深圳房價在疫情之後，承接去年漲勢，又開始一波強勁上漲。
4月10在阿里法拍上拍賣的一套深圳寶安區新湖路壹方商業中心一期住宅，吸引了15人報名，經過88輪競買，經過43次延時，最終成交價格鎖定為5012.17萬元。
這還不是近期成交的最高價，就在3月28日，同樣在阿里法拍，有一套深圳市福田區竹子林蝴蝶谷名苑，面積389.76平方米，起拍價3836萬元，9個報名者反覆爭奪，最終成交價為6230萬元。
蝴蝶谷名苑的成交單價為16萬元，新湖路壹方商業中心一期的成交單價為13.44萬元。單價和總價都不算便宜。
很多人認為疫情對房價會有影響，沒想到是火上澆油的影響，深圳房價在疫情之後，承接去年漲勢，又開始一波強勁上漲。
統計數字沒有顯示，但是看房者和中介有深切體會，深圳福田、南山和寶安的一部分，稍微好一點的小區，房價已經開始全面向10萬元挺近，一大部分超過10萬元的房子，正排隊走向13萬元、15萬元，向20萬元躍進。超過20萬元的小區，也已越來越多。
政府對此也有了反應，4月9日，深圳市南山區住房和建設局發佈《關於嚴禁惡意炒作哄抬房價，維護房地產市場平穩的通知》，對於房地產中介機構及從業人員參與惡意炒作、哄抬房價的，主管部門將聯合相關執法部門依法嚴格查處，嚴肅追究其法律責任。
這個通知和去年如出一轍，去年針對業主聯合漲價，也出了政府嚴查的表態。但這種表態和歷史上無數次表態一樣，都觸及不了房價上漲的核心。
貴上加貴
有好幾個因素會限制法拍房房價，第一個是貸款，第一個是各種隱患。法拍房要求一次性付款，也可以藉助銀行貸款，不管是怎樣付款，都是很龐大的數字，如果是銀行貸款，以蝴蝶谷為例，按揭30年也要每個月支付25萬元，銀行會要求每月收入超過50萬元。
但是成交即有道理，在一箇中介網站上，蝴蝶谷的掛牌價格為30萬一平米，幾乎比法拍上的價格貴了一倍。如果掃除隱患，這個拍得者就浮盈了超過5000萬元。
這還不是頂級豪宅，在一箇中介網站上，記者發現有一套華僑城的別墅掛牌價達到3.9億元，單價達到85.83萬元，有一套東部華僑城的別墅掛牌價格為1.5億元，單價達到61.99萬元。記者特地向該中介公司核實，對方稱房價沒有掛錯。
在另一箇中介公司網站上，記者也發現一套單價57.99萬元的住宅，面積172平米，總價達到1億元，單價超過30萬元的不在少數。
這些豪宅數量較少，本身就不是普通購房者所能承受，而且頂級豪宅一般會有不少贈送面積。
傳統上的豪宅片區在香蜜湖，2002年水榭花都一期開盤,項目開盤價格達到2.68萬元/平米,當時還有住宅開盤價在2000元/平米。現在該小區的市場價格為17-18萬元之間。18年時間漲了15萬元，也就是平均每年漲了將近一萬元，買一套200平米的戶型，每年就上漲近200萬元，躺贏絕大多數國民。
附近的香蜜湖1號2005年多層住宅賣2.5-3萬元/平方米，目前房價在19萬元左右，也基本上是以每年1萬元的價格在漲。
香蜜湖附近片區，房價基本上已在12萬元以上，有不少在15萬元以上，大戶型賣三四千萬元，小戶型賣1000多萬元。
最近漲的比較厲害的學區房，其實一直在漲。以深圳知名的百花片區為例，去年10月18日，深圳市福田區紅荔村一位業主露出賣房意向，就有3個買主想籤合同，業主提出，月底前支付全款的客戶可以成交，最終當天下午其中一個買主一次性拿出了760萬元，成功簽約。
這套房價相當於11萬元，當時已經很令人咋舌。現在短短6個月過去，該小區房價再次升級，一套75平米的房子掛牌價超過1100萬元，均價到了15萬元。
百花片區的明星盤是金茂禮都，因為都是小戶型，成交活躍，金茂禮都分為AB兩棟，B棟戶型更小，是成交主力。
B棟36平米戶型2016年9月份成交價為425萬元，2017年年底450萬，2018年一季度末漲到480，去年10月份前的戶型成交已在580萬元，如果學位被佔用，則叫價570萬元。
目前該戶型掛牌價已經到了790萬元，單價到了22萬元。
南外大沖分校連續兩年考試成績較佳，原來的老破小也變成了明星盤。科苑居1995年建成，公攤面積大，沒通天然氣，但有南外大沖中小學學位，總價低，為普通收入者提供了進入稍好一點學校就讀的機會。
2019年5月份，科苑居26平米一房南向成交價170萬元，32平米一房南向196萬元，42平米一房南向290萬元。去年10月，同樣26平方一房南向，成交價為270萬元，32平米一房南向價格為310萬元，42平米一房南向價格為390萬元。
26平米戶型5個月漲了100萬元之後還沒有停下，目前26平米掛牌420萬元，均價到了16萬元。不到一年這個戶型漲了147%。35平米掛牌價格到了500萬元，科苑居大戶型均價也到了10萬。
上面列舉的多數是學區房和豪宅，或者既是豪宅又是學區房。
學區房上漲是因為優質學位稀缺，深圳2018年新增常住人口50萬，小學生人數10年增長74%，幼兒園人數增長137%，深圳和附近的東莞、廣州小學生人數都和北京上海相當，說明三地都吸納了大量年輕人。深圳最近幾年每年都有四五十萬的人口增長，其中大概一半是引進的人才，2018年全年共引進人才超過30萬人，同比增長35.67%，這些人才平均年齡27歲，很快就會結婚生子。
記者走訪百花、香蜜湖、科技園等數個學區，學區房處於哄搶狀態，在售房源都很緊缺，導致出來一套誠意賣的業主，很快就被消化掉。最近一週百花成交20套房子，成交量和價格都在雙升，學區裡每個小區都在漲價，有些上漲了兩三百萬元。
不止學區房，記者走訪一些學位一般的小區，一套房常常有兩三家中介帶人來看，價格稍微低一點就會很快賣掉。
一些很普通的房子也在漲，稍微好一點的社區單價就上了10萬元，福田、南山和寶安一些高科技企業密集的區域，房價都水漲船高。
普通收入群體關心的是總價不高的房子，比如500萬左右，如果是夫妻二人帶兩個孩子，如果每個月有兩萬元的結餘，還可以承受，但這種房源在福田南山已越來越少。
根源
房價上漲各有各的道理，現在投資群體已經很少，多是真實剛需，中介介紹，的確有個群體收入在提高，可以承受目前的房價。
去年開始經濟環境不佳，不少行業都在裁員減薪，今年過年後更是如此，有些小微企業沒有收入連房租也支付不起。但是從購買力上看，似乎是越來越強。
有人將原因歸結於政府擴大放貸的預期，政府的確在擴大放貸，2008年房價在快速下跌之後，又馬上升溫，這次連下跌也沒有出現，就直接升溫了。
放貸規模增加，和城市化一直是房價上漲的原因之一，2020年中國廣義貨幣已經超過了200萬億。從2008年到2018年，廣義貨幣增加了4倍。深圳居民還善於加槓桿，2018年深圳居民存款1.38萬億元，貸款2萬億元。
具體到深圳這個城市，存在資源錯配。深圳市政府在做規劃時，給住宅留下的面積太少。
2015年深圳出臺了《深圳市基本生態控制線管理規定》。這份文件規定，到2020年深圳的基本生態控制線不變，即不少於974平方公里。這文件規定到2020年，釋放土地供應量只有253平方公里。這253平方公里，大部分用於綜合交通、市政設施、教育，而保障房用地僅有31萬平米。
深圳居住用地只佔整個城市面積的11%。倫敦、紐約、東京的居住用地佔比都超過50%。
2017年前8月，北京和上海分別供應了359和322萬平方米的住宅用地，廣州推出了164萬平方米，深圳在2017年全年純住宅用地零供應，其中還有一塊“只租不售”性質的住宅土拍，面積僅2萬平方米。
2018年深圳住宅用地供應（包含人才房）僅15.8萬平方米，2019年直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面積共17萬平方米。這五宗土地還是限售三年的人才房。
從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業土地供應中，居住用地只有8%。
沒有新增供應，只能來回買賣老房。2019年深圳一手住宅成交3.8萬套，二手房成交為7.7萬套。2018年深圳一手住宅成交2.9萬套，二手住宅成交6.4萬套。2017年深圳一手住宅成交2.58萬套，二手住宅成交6.36萬套。
可以發現，最近三年深圳二手房成交量大概相當於一手房的2倍。
滿足城市需要關鍵是投入了多少新房，來回買賣二手房只能是在存量在做文章，而且由於住宅用地供應有限，等存量住宅用完消耗完畢之後，深圳未來的房地產市場對普通人會更不友好。
而且，深圳房市還跑進來一個重量級玩家。今年3月初，深圳舉行土地拍賣， 除寶安燕羅商住地塊流拍外，寶安尖崗山、龍華民治、鹽田三塊宅地全被深圳市人才安居集團有限公司拿下。
深圳市人才安居集團頻頻拿地，不但在深圳拿地，還在附近的東莞和深汕合作區拿地。很少有房企能PK過這樣的對手，深圳人才安居集團大大擠佔了普通住宅的用地空間。
深圳人才安居集團成立背後，意味著深圳在住宅供應上的基調已經發生變化，深圳已經把重心放在安居保障房上，優先保障一部分人，普通市民的需求已經被選擇性忽略。
住宅供應不足，政府在寫字樓等辦公場所，和工業用地上卻相當闊綽。但是深圳寫字樓閒置，租金甚至低於住宅，深圳市政府規定“工業用地紅線”有270平方公里。用意在於產業不空心化，但深圳要做多大灣區龍頭，不可能樣樣都做。
深圳居住用地佔比僅比香港的8%高一點，在限制居民用地方面，深圳正在全面香港化。
可怕的是深圳人口還在快速增長，畢業落戶到深圳是有人才引進生活和住房補貼的，落戶之後，大學本科畢業生補貼1.5萬元，研究生補貼2.5萬元，博士生補貼3萬元。落戶到每個區還會有另外的補貼，每個區的標準不同，寶安區等能和市補貼做到1:1配套。
每年50萬人流入深圳，他們需要住房，而且深圳原本商品房有限，還有很大一個群體住在城中村、農民村，都有購房需求。
深圳每年創造出鉅額財富，去年深圳創造了2.69萬億元的GDP，這些財富的相當一部分會流入房市，當3萬套左右的新房滿足不了需求，他們就會跑到這個地方，將房價拉昇起來。在整體供不應求之下，只有少量房源放出，過多的財富追逐這些少量的房源，就決定了整體房價。
很多消費者用收入購房比來衡量房價高低，本身並沒有錯，但是在市場總量供不應求之下，房價由少量高收入群體的支付能力來決定，其他群體只能被動加入。
表象
這兩年頻繁出現深圳千萬豪宅被“秒光”的新聞。這些新聞背後，一方面是新房價格在限價之下定的較低，更重要的是房源少。
3月24日，有網友在社交平臺上爆料，深圳有樓盤雖然對外號稱售罄，實際現在轉為內部消化，要繳納所謂的“喝茶費”才能買房，這筆喝茶費，動輒高達100萬。爆料網友還給出了一份喝茶費內部報價單：其中一個樓盤116平方米4房戶型總價1120萬元，喝茶費100萬元；89平方米3房戶型總價816萬元，喝茶費85萬元。另一個樓盤97-100平方米2房，喝茶費75萬元。
寶安住建局將從4月3日起開展打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的行動。
這和南山區的反應很像，房價上漲去檢查和打擊中介。去年有小區業主內部談話要聯合漲價，也被打擊。
這些打擊都沒什麼用。政府如果將力量用在這些上面，可能會誤解購房者，購房者如果以此判斷，可能會錯過買房時機。購房者應該看的是政府投入多少新房，就像政府在糧食輿情風波時，頻繁對外講話，稱庫存裡有多少糧食，這才是最重要的辦法。
想要穩房價，或者降房價，最好的辦法是投入新房源，投入新的住宅地塊。
去年11月11日開始，深圳稅務局對於商品房實行了新的徵稅標準，容積率在1.0以上，單套建築面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免徵增值稅。
這個政策出來後，房價立即上漲，這反應了買賣雙方中買方的弱勢，賣方很容易將政府所免部分收入囊中，這本質上是供不應求所致。
深圳上一波大漲，是在2015年開始，“330政策”一出，連續十多個月上漲後，深圳新房、二手房價格分別從2.5萬元/平、3.4萬元/平漲到5萬元/平。
實際上，當時深圳的新房就不夠。深圳2015年新房成交6.6萬多套，以每套住三人計算，新增安置不到20萬人，當年深圳有60萬新增人口。新房供應不足導致二手房成交激增，2015年深圳二手房成交12.7萬套，增幅超過一倍。
當時很多人都稱房價上漲過高，政府也出臺各種政策，似乎是為了限制房價上漲，但從深圳來看，不少地方房價在2016年的基礎上繼續翻倍。
很多市民對開發商缺乏好感，認為開發商是黑心商人把購房者榨乾了，實際上是發洩錯了情緒，開發商就像是種地的農民，是滿足糧食需求的人，他們如果能多種地，糧食價格自然就會平穩。多年政府常常限制開發商貸款，限制土地供應，其實是減少了房產供應。
真正想要穩住房價，政府要增加住宅土地供應，而不是做一些表態和檢查。扶持或者解除對開發商的限制。一旦超高房價出現，出現一個高房價的龐大利益群體，政府真要想調減房價，就會遭遇處處掣肘。
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