01
2020年8月26日，是深圳经济特区40岁的生日。
人到四十是为不惑，40岁的深圳，却有点迷糊，因为楼市。
众所周知，深圳楼市又火了起来。这个楼市的带头大哥，2015年掀起了中国楼市的一轮牛市，今日，大有再带领众兄弟高歌猛进的意思。
在特殊时期减缓，人流量逐渐释放的当口，深圳楼市率先回暖，不，是率先火爆。千万豪宅，在深圳如同大白菜一样遭遇疯抢。
据报道，3月7日，深圳南山区招商蛇口太子湾·湾玺开盘，推出104套公寓，均价11万元/㎡，总价2000万元起，结果当晚104套全部售罄。
3月13日，太子湾·湾玺推出14套房源，建筑面积约360平米、370平米，4200万起步价，下午14时开始选房，仅8秒就宣告售罄，销售金额达6亿元。
4月5日，太子湾·湾玺第三次开盘，单价9万元~13万元/㎡，总套价格2900万元~5500万元，合计54套公寓，半天时间全部售罄，合计吸金约23亿元。
值得注意的是，“天价喝茶费”也开始重出江湖，三个宝安中心区的千万豪宅项目被传需加价百万方可购房。
对此，深圳市宝安区住建局也于日前发布通知称，收取“喝茶费”等价外费楼盘暂停全部房源网签权限。南山区4月9日也发布规定，严肃惩处中介炒作房价的行为。
整体上，深圳上个月二手房成交量高达8008套，环比增长3.8倍，同比增长76%，成交量已经突破了市场公认的冷热分界线。
新房成交量方面，3月份卖掉了3152套，环比增长279.8%；成交面积32.4万平方米，环比上升279.9%，同样表现出了强烈的回暖信号。
房价方面，最新的冰山指数显示，深圳自2015年领涨全国之后，时隔五年再度领涨。
02
火热的楼市，在媒体渲染下，已经引起了管理层的关注，许多兜不住的小秘密，也被曝光出来了。
据权威媒体爆料，近期深圳房价大涨的主要原因是，企业主全款买了房之后，可以用来做抵押低息贷款。而这一套利模式与地方政府颁布的特殊时期“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。
我们知道，特殊时期以来，管理层为稳定社会经济发展，开启了降准降息以及定向降准模式，扶持小微企业，帮助他们渡过难关。
然而，楼市是个蓄水池，无论什么钱，最终都会流向楼市。
表面上跟房地产相关的贷款政策仍未松动，但特殊时期给一些投资客提供了一个新的机会——金融机构通过调整政策、落实优惠利率来扶持小微企业的生产经营，这种贷款似乎也被一些投资客看中。
简单来说，就是包装好一个公司，然后就可以获得贴息贷款，至于贷过来的钱，很少由于发展实业，这个时间段，谁都清楚实业难做，最终这些钱用来购房了。
消息一经曝出，整个地产圈都炸了锅，最终惹来了管理层出手。
就在今天，中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。
不出意外，这两天深圳楼市或将遭遇新一轮调控。再不出手，深圳还将迷惘下去，丧失掉40年积攒下来的城市竞争力。
要知道，2015年深圳楼市开启暴涨模式后，对实体经济的挤出效应非常明显。
最明显的一点是，深圳土生土长的华为，已经将终端总部搬到了东莞松山湖。尽管华为一再表态，总部不会迁出深圳，但当所有业务都撤离之后，仅留下一个总部，又有何意义？
目前深圳的房价已经高不可攀，不过很多人仍然表示理解，毕竟这里土地有限（不到2000平方公里），人口众多（实际管控人口在2200以上），且人口增量巨大（近年来，每年常住人口增量在50万左右），这样的城市房价高，也在情理之中。
数据：广州、深圳统计局
但是，如果深圳房价继续猛涨下去，以科创闻名于世的深圳，将遭遇产业空心化的危局。
40岁的深圳经济特区，没有不惑。
03
40年来，深圳斩获的成绩喜人。
它从当年几万人口的小渔村，成长为了如今常住人口过千万的四大特大城市之一，是内地名副其实的第三城。
经济实力超越广州、香港，位居中国城市第三位。
科创实力与北京一起，力压其他城市。金融实力上，同样位居内地城市第三位，仅次于京沪。
数据：各城市统计局
正因为有此成就，成为中国最成功的经济特区，才在去年获得了管理层钦定的“双范”城市头衔。
这个利好下，去年深圳楼市就上演了一波小阳春。
但如此骄人的成绩，是诸多因素共同作用的结果，其中一个不可忽视的因素，便是深圳的城中村。
深圳的城中村为来深圳打拼的草根阶层提供了廉租屋。换言之，是城中村的抵房租，留住了前来深圳打拼的人才，才有了如今之深圳。
但是，随着深圳房价与租金高企，廉价的城中村，也变得不再廉价。
目前，商品房的租金一室一厅至少在五六千，深圳的城中村，尤其是原关内的城中村，一室一厅也在2500元左右，而且还在继续往上涨。
不断高企的房价与房租，已经产生了挤出效应。有数据为证：
第一，2019年深圳的招生人数和移动互联网用户出现了罕见下滑。
有人以此判断，虽然官方数据显示深圳常住人口增量为41.22万，但以上面两个数据推断，深圳去年的常住人口或许在减少。
第二，深圳的写字楼空置率再创新高。
深圳写字楼空置率一直都是一线城市中最高的，今年受特殊时期影响，深圳一季度写字楼空置率再攀新高。
据第一太平戴维斯数据得知，深圳写字楼空置率2019年第四季度为24.6%，到2020年第一季度空置率达到26.2%。全市平均租金一季度下降至人民币201.7元/平方米/月，租金指数环比下跌1.6%。
04
当然，如果深圳能够下狠心控制住房价，留住人心，深圳的未来不可限量。
毕竟这里有最适合民营企业发展的土壤，这里孕育了华为、腾讯、比亚迪、大疆、华大基因等一众优秀的民营企业。
这里，依然是中国的科创之都，其科创实力，世界闻名。
同时，深圳还是全球知名城市中，人口最年轻的城市，没有之一。
可以说，该有的深圳都有，这里不缺人口，不缺活力，不缺科创，不缺资金，不缺政策，只要深圳能做好楼市这门功课，深圳早晚会成为世界标杆城市。
如果做不好，那就很难说了。
閱讀更多 財經白話 的文章
