近段時間，包括萬科、恆大、碧桂園在內，多家龍頭房企紛紛發佈2019年業績報告。值得關注的是，雖然各家房企的銷售額和利潤數字各不相同，派息分紅多少也是幾家歡樂幾家愁，但從它們的年報中，卻不約而同地透出了一些共性：
萬科在業績發佈會上重提"活下去"，並表示在現今形勢下，"活下去"已經從一個居安思危的口號變成了一個特別真實的存在；
恆大毫不含糊地提出要戰略轉型，目標是"高增長、控規模、降負債"；
碧桂園則繼續其"行穩致遠"的發展戰略，謀求主動控速、高質量發展，將2020年定位為全週期綜合競爭力提升年；
就連央企大悅城控股都在《致股東》信的開頭提到，"在行業宏觀調控總體穩定的情況下，隨著國內房地產銷售市場規模的逐步見頂，房地產板塊開始摸索新的估值體系……"
一切的一切，都給人一種強烈的感覺，即如今的地產行業已經發生了重大變化，很多發展和估值邏輯都已不同。而為了應對這種變化，房企們正努力回以自己的應變之道：從以往單純追求規模轉而主動控制規模，謀求高質量增長，以及更高的抗風險能力。
在黃金二十年過去以後，房地產業進入白銀時代已經成了一個不爭的事實。在如今這樣的背景下，如何應對才能達成前述目標：活下去、活得久，並且活得更好？
仔細觀察上述實力房企的做法，會發現頗有殊途同歸之處。
恆大之前一直是高負債高增長，去年的淨負債率達到了159.3%之多。今年業績報告會上，卻直接提出了要以控規模和高增長為前提下的降負債目標，而且一年的有息負債就要降1500億。這不是一個小數目，可以說充分說明了恆大在追求財務安全方面的迫切心情。
碧桂園自2018年開始就宣佈進入"提質控速"新階段，寧可發展慢一點，也要發展得穩一點。用碧桂園總裁莫斌的說法就是："碧桂園追求全面發展，不單純追求規模。"結果碧桂園不但利潤上升、負債率下降，且連續第四年實現經營性現金流淨值為正，可動用現金餘額也達到了其有史以來的最高水平，其銷售額更是一直領先行業。
曾經，在房地產一路狂奔的黃金年代，別說150%，就是扛著200%、300%的負債率來追求規模效應、負重發展屢見不鮮。如今，各大龍頭企業卻不約而同然從單純追求規模變成追求高質量高利潤穩增長。也就是說，更加註重自身"內功"的修煉，既要有高增長，又要保證企業利潤和財務穩健，能扛得住外部環境變動的風險。
手裡公寓鑰匙
雖然目標清晰可辨，但能否達到還得看結果。對於外部觀察者來說，要看一家企業扛風險能力有多強，發展是否安全，是曇花一現還是良性可持續，財務數據，尤其是一些關鍵性的財務指標是最有說服力的證據。
以經營性現金流為例，雖然大家都想追求經營性現金流入為正，但在房地產這個資金高度密集型的行業，能把經營性現金流淨額做成正值的房企，還真是寥寥可數。民企中人們比較熟悉也不過就是碧桂園、萬科、龍湖等鳳毛麟角的幾家。
再以大家都很關注的負債率來說，外界其實有一些誤讀。房地產行業有著自身特殊的行業運行規律，體現在財務報表上同樣如此。舉個合同債務的例子，眾所周知，購房者買房時很多都是期房，但房款卻要先行交付。此時，就相當於房企"借"了購房者的錢，這部分資金放到房企手中，不能立刻以營收的形式展現在房企的財務報表上，只能作為債務體現在合同負債科目。只有當房子交付到購房者手中，這部分預收賬款才會轉為營業收入。從這個角度看，這部分的數額越高，反而是一家房企運營得越好的表現，因為預收賬款多，正說明房子賣得多賣得好。
所以，雖然通常情況下，衡量一家企業負債水平最簡單的指標是資產負債率，負債率越高，財務風險發生的概率就越高，但在房企財報上卻並非絕對。比單純看負債率高低更重要的是，要看清楚其負債的構成。
正如之前所說的合同債務，如果一家企業其主要的債務構成以應付賬款、應付票據以及預收賬款為主，那麼即使負債率看著很高，其真實的財務風險卻並不大。相反，這往往還是一家優秀公司的表現。
以碧桂園為例，碧桂園2019年的流動負債合計為1.398萬億。初看很高，但查閱財報會發現，其6469.96億都是合同負債，這部分主要是預收賬款的債務比例要佔到流動負債約一半的比例,只要物業交付以後，這部分債務就會自動轉為營收。在負債構成中，真正需要提高警惕的是"銀行及其他借款",這些是有息負債，有些還是需要一年以內償還的短期有息債。如果出現意外，一旦銀行停止貸款，那麼企業的現金流馬上就會受到影響。而這部分負債，在碧桂園的流動負債總額中比例尚不到6%。可以說是一個非常安全的佔比。
值得一提的是，在控制負債的同時，眾多龍頭房企都牢牢盯準了"現金為王"。萬科的說法是"現金為王，手有餘糧"。恆大雖然2019年淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點，但其現金餘額2287.7億元，同比增長12%。碧桂園更不用說，可動用現金餘額約2683.5億元，達到公司有史以來最高水平，佔總資產比例達到14.1%，且尚有約3167.9億元的銀行授信額度未使用。同樣是財務優秀生的龍湖銷售規模不如前三甲，去年實現合同銷售額2425.0億元，但在手現金就有609.5億元。
正所謂手有餘糧心裡不慌，既要自身高質量增長，又要防得住外部市場風雲變幻，良好的現金流對於一家房企的重要性怎麼強調都不為過。
行業邏輯已變，優秀的企業自然也會隨機應變。
在樓市分化趨勢越來越明顯，地產行業"緊與難"肉眼可見，"活下去"成了真實存在的現在，只有積極打造自身內功，增加核心競爭力，保證財務安全穩健發展的企業，才能是一家長效企業。
在這些方面，那些經過無數次考驗依然保持領先地位的龍頭房企的做法，或許可以給同行們許多借鑑。
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