前段時間，無意間在網上看到一個陌生項目的物業招標公示：
當時我看它的項目名和物業中標候選人，一度以為是中德麓府的新地塊命名，還跟小安討論說咋今年開發商都喜歡用“玥”字（因為麓湖生態城即將推出的新組團就叫“玥港”）。
過了沒多久，有讀者來爆料說麓湖湖區板塊有個叫“麓玥府”的神秘新盤，房子都封頂了也沒看見任何宣傳，不知道會不會賣。這才發現原來麓玥府不在麓府，而在麓湖玥港旁邊不遠處。
然後，就在昨天下午，這個神秘樓盤突然就取證了，某小程序上顯示均價21095元/㎡。一個四川本地的小開發商的項目賣出這個價，我第一感覺是：不便宜。
於是，我抱著“隨便看一看”的心態開車去踩了個盤，甚至一開始都沒打算要寫稿，以為它只是一隻蹭麓湖流量的“小野雞”。
踩完之後才發現，項目打造的品質竟然出乎我的意料，不說天府新區的改善置業人群必買吧，至少應該去看一看，做個對比。
樓盤基本信息
項目名稱：麓玥府
佔地面積：42畝
產品類型：高層住宅、獨立商業
容積率：1.8（住宅1.68）
總戶數：住宅201戶
車位數：426個（住宅車位402個）
開發商：四川福潤投資有限責任公司
物業公司：綠城物業
物業費：5.5元/㎡/月
項目地址：天府新區錦江東三線
#本次推售信息#
樓棟：4、5、7、8、9號樓
套數：145套
梯戶比：2梯2戶
面積區間：約190~397㎡
價格區間：17492~24549元/㎡
裝修狀況：精裝
登記時間：2020年4月8-9日
01.地段&配套 傍麓湖，配套有待完善
麓玥府位於天府新區錦江東三線與青島路交匯處往北約250米處，與麓湖生態城一路之隔。
項目區位示意
這個位置屬於房地產板塊中的“麓湖湖區板塊”，它的優點十分明顯：本身屬於天府新區黃金十字四大板塊之一，又有號稱中國四大神盤之一的麓湖生態城超2000畝的湖面加持，兼顧了核心的區位和優良的生態環境。
但也因為麓湖生態城作為一個超級大盤，開發週期較長，所以以麓湖生態城為主的麓湖湖區板塊的整體呈現週期就會比較漫長。給項目帶來的一個比較明顯的缺點，就是：目前項目周邊的開發呈現度不高，各種配套都還有待完善。
交通配套
項目門口的錦江東三線為南北向道路，往北經過恆大天府半島後可與天府大道和五環路連通，往南側可以直達天府CBD西區，這也是板塊內部目前通達性最高的一條主要道路，其他毛細道路都還在陸續施工中。
項目門口的錦江東三線實拍
軌道交通方面，項目附近最近的地鐵站為19號線的新碼頭街站，從項目步行到地鐵口約1300米，距離有點遠，如果每天都要依靠地鐵出行的話還是比較具體。當然項目都是大戶型，高端改善人群對地鐵的依賴程度相對也沒那麼高。
商業配套
目前項目周邊整體偏荒，最近的商業是麓湖的麓坊中心，從項目大門步行到麓坊中心約1000米左右，目前已經有綠地優選、小巨蛋以及藥店、乾洗、各色餐飲商家等已經在此經營。
踩完盤我去麓坊的綠地優選逛了一下，超市環境好、商品品質高、人也很少，營業員說6km之內可以微信下單送貨上門，對於後期生活來說還是比較方便。
麓坊商業實拍
此外，項目本身還有3棟獨立商業，未來可以滿足部分日常消費需求。目前商業樓宇已經基本完工，從現場效果來看，商業的建築品質很不錯，據置業顧問介紹，這些商業以後會全部對外銷售。
住宅外圍的獨立商業實拍
教育配套
該板塊內目前的教育配套還不多，已經建成的僅有私立的樂盟國際學校和公立的哈密爾頓麓湖小學、幼兒園。
不過從2019年的天府新區小學劃片範圍公告和哈密爾頓麓湖小學招生簡章來看，該板塊內的哈密爾頓麓湖小學去年並未參與劃片，而是針對天府新區學歷落戶人才子女、重點企業員工子女和麓湖生態城業主子女進行招生。板塊內另外一個已交付的商品房住宅小區和泓麓江府去年則是劃入了正興小學。
人民網地方領導留言板截圖
從網絡問政平臺的政府部門答覆來看，未來該板塊還會逐步建設更多的教育資源點位。所以未來項目交付後的具體學區劃片，還得以教育部門的實際劃片信息為準。
02.規劃&產品 高層真低密，品質純改善
麓玥府項目佔地約42畝，不大，但是非常方正，項目地塊內共規劃了3棟低層獨立商業（2F）和7棟高層住宅（14~16F）。
項目沙盤實拍
其中，項目所有住宅樓棟均為東南-西北朝向——主採光面均朝東南、次採光面朝西北，同時因為項目所有住宅樓棟均為2梯2戶的純板式設計，所以每個戶型在或東北或西南的建築山牆上還有第三個採光面，整體的採光和觀景效果都比較好。
特別值得一提的是，項目的容積率僅1.8，其中住宅容積率只有1.68，這是一個比較低密的指標。
而面對這樣一塊低容積率的宅地，開發商並沒有為了賣高溢價而做高低配設計來迎合二線城市不太正常的市場口味，而是向一線城市看齊，打造了舒適度更高的純高層真低密住宅產品。
這個角度可以看出項目樓間距尺度
這樣的設計，相比部分開發商特別喜歡做的高低配，大大降低了建築密度，增加了樓間距，獲得了更大的公共活動空間。稍微誇張點說，對小區業主有百利而無一害。
項目不僅在規劃上採用了領先的設計理念，因為項目已經全部封頂，從現場已經呈現部分的觀察來看，產品的品質也非常出乎意料。
小區主入口的歸家連廊
售樓部及門前水景
交房後將作為小區的酒店式大堂
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小區內的部分景觀小品
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下沉式庭院景觀，內有恆溫游泳池
我隨便一拍，回來發現美得有點像效果圖了
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單元入戶大堂，簡約大氣，告別土氣和浮誇
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一樓架空層，材質、色調、輔助光源完美搭配
實景效果超過成都市面上大多數高端改善型樓盤的公區裝修
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今天拍的照片比較渣，因為置業顧問介紹得太認真、跟得太緊而不便大張旗鼓的選角度取景，所以大家將就看吧。
項目住宅除7號樓頂層近400㎡的樓王之王之外，其餘戶型均為193-252㎡的四房，均設計了中西雙廚、轉角景觀陽臺、轉角飄窗，其中200㎡以上的戶型所有臥室均為套房設計。
↓193㎡↓
↓235㎡↓
↓252㎡↓
從戶型圖來看，似乎項目的戶型設計沒有遵循傳統的動靜分區原則，甚至電視牆的位置還略顯詭異，但是看了實體樣板間，又覺得空間感很不錯，特別是235㎡的戶型，空間大氣、配色高級，至少我個人非常喜歡。
項目樣板間實拍
項目住宅均為精裝交付，精裝報價5780~5880元/㎡，算是成都目前最高一檔的精裝標準。實際體驗中，會看到大量高端品牌主材的運用，但也絕不是簡單的堆料，設計感還是在線的。
雖然整體效果比麓湖這種代表市場最高水準的裝修還有一定距離，但裝修設計也蘊含了很多人性化的巧思，比如所有戶型都配置了兩個嵌入式冰箱分別承擔冷凍和冷藏功能並分別放置於中廚和西廚，功能性強大，又方便了不同場景的使用。
中西雙廚各配置了一個嵌入式冰箱
總體而言，項目的住宅算是一個認真打造的良心產品。當然，作為一個純改善定位的項目，除了硬件紮實之外，後期的軟性服務也很重要。據置業顧問介紹，項目的物業管理為綠城物業，物業費5.5元/㎡/月，可以享受物業送快遞上門、小孩免費游泳教學等服務。
03.價格&購買建議
項目本批次推出了除6、10號樓以外的所有樓棟，共計145套房源，除7棟頂層特殊戶型外，其他房源面積約193~253㎡，價格約17492~23292元/㎡，總價約338~578萬元/套（另據置業顧問介紹，如果購房同時再購買兩個車位的話，則可以優惠總房款+車位款的1%，但車位價格目前尚不清楚）。
對比天府新區的其他改善樓盤，項目單價並不算貴，但是因為項目的面積總體偏大，所以總價門檻還是比較高。不過對於預算比較充足的改善自住人群來說，我認為這個項目還真心值得一看。
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