重慶最近“西風”很盛，新產業、新規劃、新軌道...每天都有新話題。
這時，北面笑而不語。
高新現在差不多有點像一個小牛犢，非常之生猛。
而北面呢？他哥兩江，像個30歲大叔--人情世故見多以後，偶爾會顯得沉默內斂。
細心梳理梳理，你會發現，如今高新走的路，兩江已經走了10年。
產業引入、基建配套、政策扶持、人口導入...因此，才有瞭如今的兩江。
最近我一直在思考，高新和兩江，會有多少可比性？又該如何評估他們的發展預期？
我突然想到一個地方，
北面“高新區”，水土。他就是一個生動的例子！01
水土最近也有很多動作。
4月2日公告，六號線支線二期工程進入站臺門設備採購和安裝工程招標階段。
這意味著很快從水土出發，順著6號線，通過直達或換乘1、3、5、10號線以及環線，通達全城。
4月7日，重慶市公共資源交易中心網站掛出了一條招標公告，其透露了將在水土高新技術產業園，總投資27.5億元，新建公租房！除此之外，還有像公園、道路等建設信息，水土最近也挺多。
是不是感到納悶？怎麼“北面高新區”都是這些新聞，看起來沒有產業引進啊？
水土不服，說：那事我已經幹了10年！
02
水土的發展路徑實際上很有趣。
自2010 年水土納入兩江新區，從水土高新產業園掛牌成立，到2020年，水土一直在幹一件事，就是做產業。
按官方說法：水土以「高新技術產業區、高端人群居住區、數據處理中心、醫藥外包服務中心、電子信息軟件研發中心」為目標，形成以大數據及雲服務、光電顯示、半導體照明、生物製藥及數字醫療、機器人五大主導產業聚集區。
實際上，我的理解，水土就是兩江的“高新區”。
（水土產業佈局示意）
回頭看水土十年，他的確聚攏了眾多產業：
▶ 京東方、萊寶科技，以及對應的光電顯示全產業集群；
（京東方）
▶ ABB、川崎、庫卡等機器人頂級品牌企業！
▶ 研發“中國芯”的AOS，奧特斯、上海超硅等為代表的半導體集成電路產業；
▶ 人工輔助心臟永仁心、頂尖級的北大方正、藥友製藥、華邦製藥、海扶科技等企業形成的“藥谷”！
▶ 最後，在水土雲計算產業園，有騰訊、浪潮、中國聯通、中國電信、中國移動、萬國數據等數據中心。
所以，水土又叫“水土雲”。
▶ 此外，還有30多家科研院所和科研機構入駐！
（水土產業示意）
按照2019年的統計情況：
- 重慶3大優勢支柱產業，水土佔1個；
- 3大新興支柱產業，水土全部都有！
- 10 大戰略性新興製造業，水土佔6個；
- 10大戰略性新興服務業，水土有5個。
數字很枯燥，但是10年間，水土的高新類產業，已發展的非常迅速。
03
10年光景，如今的水土，匯聚了至少超過10萬的產業人口。
而根據兩江新區官網，
水土規劃的常住人口，大約為30萬！
水土的不同之處，就在於他先埋頭髮展產業，產業差不多了，才開始建設配套；最後，才是引入開發商來修建品質住宅區。
這是一類比較先進的“產城融合”發展路線。
產業，是經濟的支柱，亦是城市發展的根基。
有了產業，就有了人；有了人，才需要通勤、學校、商業、公園等城市配套，以及顯著的居住需求。
我們就按10萬產業人口算，其中的管理人員、產業工人、家屬人員，存在大量的剛性需求。
水土批量的商品住宅類土地供應，應該是從2015年才開始！
幾年前，水土的商住類用地，樓面均價大約在1000元/㎡上下。
2017年斷供，2018年恢復供應以後，樓面價飆升到4500元/㎡左右。
而到了2019年，水土全年成交近10宗地，平均樓面價達到6500元/㎡左右，多少倍，自己算。
拿下這些地的都是一些大的開發商，龍湖、萬科、金科、融創......
2019年水土板塊的新房成交價格已經去到了建面11000-12000元/㎡左右（數據來源於克爾瑞重慶房價）。
看到這裡，大家大致應該看懂了，水土走的路，就是一條引進產業集群--搭建新配套--找品質開發商的“產城融合”模式。
有些當年照母山的影子。
04
“先產--後城”模式下，水土的配套幾乎都是在產業紮根以後開始集中建設。
比如教育上，這裡共規劃建設學校24所（小學15所，中學9所），其中包含公辦西大附中兩江校區，而且未來有可能是本部搬遷至此。
比如醫院、商業中心、地鐵、品牌開發商引進等。
水土的現狀，這張圖更形象。
（在建的中科院大學重慶分院）
他需要時間去兌現 。
6、7年前，照母山，雖然彼時光電園一帶的互聯網、金融、總部群等產業已經基本成型，但因為配套不足，城市一片大工地，鄙夷照母山的人相當多。
現在回頭去看，“荒郊野外”已經成了眾人追逐的“香餑餑”...
其實，對水土的判斷，還有一個參考維度，那就是龍湖的進入。
為什麼這麼說？
對於重慶區域發展的預判，龍湖經常被視作一個重要風向標去參考。
久一些的，從新牌坊算起，到金開大道，然後是“大照禮”，蔡家、中央公園，現在是水土，基本是標準的重慶四輪“一路往北”全部跟進！
而且經常產出區域標杆項目，水晶酈城、藍湖郡、舜山府、江與城、兩江新宸......
那麼龍湖進入水土以後，又如何呢？
05
龍湖在水土打造的項目，名字很好聽，叫紫雲賦。
按照3月份的業績，他們居然銷售了一個億！3月市場並不容易，尤其是新興區域。
分析過後，有兩個結論：
（1）上述區域特性，這裡有明確的需求存在--10萬產業人口；
（2）龍湖品牌口碑及產品價值，紫雲賦主打“五好洋房”，因為產品有很明顯的均好性：品牌好、配套好、產品好、園區好、物業好。
先來看一下項目的位置：
（示意圖）
標註的五角星就是龍湖紫雲賦的位置。他的右側，是地鐵紅巖坪站；
左下方，是西南大學附屬中學（公辦）；周邊以十大公園綠地 成就了大環境。
與產業集中帶，保持了不遠不近很適中的距離。應該說，配套一應俱全。
在這樣的位置上，龍湖目前在售的是全新一代洋房產品。
我們知道，龍湖重慶26年多，龍湖花園、江與城、兩江新宸，到現在的紫雲賦獨創的“院子洋房”，已經是龍湖洋房的5.0時代！
“龍湖洋房”這個名詞本身，就具有一定的吸引力。
因為在洋房社區，龍湖擅長的園林景觀會顯得更重要。
紫雲賦請來了國際知名的新加坡JTL團隊（塵林間原班人馬）。新加坡式園林有很多經典作品，比如Leedon Residence（麗敦苑）。
（圖片來源於網絡：Leedon Residence）
他的園林景觀設計特點是：把自然種進家裡。
優質的設計團隊，新穎的理念，這樣的園林景觀讓人期待。
對於洋房，很多人會非常在意物業服務。而龍湖物業在重慶的口碑也不用我多說。
2月份疫情期間，龍湖物業能送菜、送火鍋，還能上門理髮、線上問診，甚至還幫業主送了一隻豬。
應該說，正是以上種種，增加了大家對龍湖的信任度。
而具體到產品細節上，整體1.2的容積率，純粹的6層、1梯2戶、板式，都定位於低密舒適型品質住宅。
和市面上洋房不同的地方，紫雲賦採用了退臺式設計，價值而在呢？
看一張效果圖。
（效果圖）
你會發現，每層的露臺，都不一樣 ！
因為退臺式設計，就產生出更多的空間，露臺或陽臺。不光是正面，在他的背後，也有！
可以說，在橫向外展和縱向往上，都獲得了更多的空間。新一代洋房的精髓，也在於此。
最後，在疊加上首付分期 9萬9起的政策，龍湖全新洋房！真叫人無法抗拒...
06
龍湖進水土，說明水土的價值；
而新興區域的“五好洋房”，在市場遭遇“黑天鵝”的情形下逆市熱銷，則說明這裡存在真實的需求，且大家願意為了更好的產品和品牌買單。有了“在新區，買龍湖房 ”的跟投邏輯。
回到開頭，北面“高新區”水土，他是近些年來重慶新區發展模式下，一個典型的例子：
強勢導入產業--配套逐步跟隨--引入開發商打造品質住房。
他，或者高新區的身上，這些近似的元素，讓很多新區異常羨慕。
而在這樣的新興區域，聰明人，也都明顯遵循著「以綜合價值為王」的購買邏輯。
-END-
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