公攤面積相信是每一位購房者的痛點，當然別墅隨意，豪宅隨意。不過別墅也並非沒有公攤面積。隨著時代的發展，由於公攤面積造成的購房者經濟損失越來越多。不過今天我們不單單是喊著公攤面積是不是合理，而是在公攤面積無法避免的情況下深究如何在買房的時候從銷售給的數據之外鑑別公攤面積的大小，要知道現在購房者的購房環節都是在預售階段，雖然有預測的數據，但是在你真正籤合同之前也許真的見不到真實的公攤數據，所以我們要學會自己甄別。
公攤面積是怎麼回事？
首先，我們來說說公攤面積是什麼一回事。許多人說公攤面積是李嘉誠發明的，這並沒有直接的指向性證據。我們從事房產測繪的人也只是知道公攤面積是根據《房產測量規範》計算的，並且在每個地區有著不同的差異規定，但是差異並不是十分明顯。公攤面積的來源就是開發商在建設樓棟的時候會給每一戶住戶設計建設相應的，為其服務的可以計算建築面積的公共區域。而這部分可以計算建築面積的公共區域需要均勻的根據誰使用誰分攤的原則分攤到每一套房子當中去，這樣就有了公攤面積。獨棟別墅之所以沒有公攤面積是因為計算建築面積的公共區域都是為其本身服務的就不需要分攤。
至於具體公攤面積涵蓋哪些計算面積的公共區域下面就羅列一下：門斗、門廳、大堂、過道、走廊、前室、電梯、樓梯、管井、電梯間、樓梯間、設備用房、外牆、保溫等。這些都是要公攤到每一戶的套內面積當中的。並且公攤面積部分還有南北差異，一般來說北方的房子普遍要比南方的房子公攤面積大一些。主要原因在於北方冬天天氣寒冷，樓梯、門廳這些區域都是封閉的，計算全面積，而南方大多是開放未封閉的計算半面積，還有北方為了採暖要求外牆都會有保溫層，而南方就不一定有了。所以北方房子的公攤面積要稍大一些。
公攤面積如何計算？
公攤面積的計算都是遵從一個原則，那就是誰使用誰分攤。並且公攤面積的計算並不是把公攤面積均攤到每一套房子裡。而是要有一個係數均勻分攤，也就是說大戶型分攤到的公攤面積大，小戶型分攤到的公攤面積小。其實這樣的分攤方式也並非完全合理，因為大房子當中的人未必佔用公共空間多，小戶型的住戶也未必佔用公共區域小。
公攤面積具體的計算方式我們來舉個簡單易懂的例子：
假設我們現在有一棟樓30層，每一層的建築面積是400平米，那麼總建築面積就是12000平米。然後這個樓是兩梯三戶的格局。其中兩邊的大戶型套內面積110平米，中間的小戶型套內面積90平米。那麼每一層的套內面積就是310平米，30層就是9300平米。那麼公攤面積就等於建築面積減去套內面積就等於2700平米。公攤係數就等於公攤面積除以套內面積等於29.03%。然後再用每一戶的套內面積乘以公攤係數得出每一戶的公攤面積，再加上套內面積就是最終的建築面積了。因此我們看出，公攤面積是按照一定比例均勻分攤到每一戶的，並不是簡單的12000平米除以90戶。
注意這裡我們說的是公攤係數，並非公攤率！計算方式為：公攤係數=公攤面積/套內面積。而一半置業顧問所說的公攤率只不過是為了降低購房者得心理預期罷了。就拿上面的數據來說公攤率就等於22.50%，一下子就降低了6%以上，就在購房者的心理接受能力範圍了，而且公攤係數越大換算到公攤率下降的幅度就越大。
不同類型的房子公攤面積還有什麼差別？
對於計算公攤面積來說不同的樓有著不同的公攤，這都是設計導致的。但是不同類型的樓也有著一定的規律。這裡我們來說說普通樓棟的公攤面積規律。目前大眾一些的樓棟格局分為這幾種：一梯兩戶、兩梯兩戶、兩梯三戶和兩梯四戶，我們就用舉例的方法說明吧。
一梯兩戶：一梯兩戶的房子多為小高層或者小洋房，這樣的房子公攤都不大。一般來說這樣格局的房子電梯尺寸2.2米乘以2.2米就足夠了，然後再有一個2.6米寬5.4米長的樓梯就足夠了。這些部分的面積總計為18.88平米，然後再計算外牆的面積。如果單層建築面積達到300平米的話，那麼牆體大致長80米，牆體公攤0.1米厚度那就是8平米。所以一梯兩戶格局的房子基本公攤面積大致在30平米左右，如果再計算屋面間和設備用房的話公攤係數大致就在15%左右較為合適。
兩梯兩戶：計算方式同理電梯尺寸2.2米乘以2.2米兩部，樓梯一部2.6米乘以5.4米，前室至少4.8米乘以1.8米，就等於32.36平米。再加上外牆和其他設備用房大致在50平米以內。公攤係數大致可以在20%左右。
兩梯三戶：兩梯三戶與之前兩種就有區別了，主要區別就是前室過道變長了，需要有獨立的電梯廳。電梯兩部2.4米乘以2.4米，樓梯一部2.6米乘以6.9米，電梯廳4.8米乘以1.8米，前室過道至少6.8米乘以1.8米，管井面積至少要有5平米，單層面積達到400平米外牆10平米。相加就是65.34平米，再算上屋面間和設備用房應該在至少在100平米以上。那麼公攤係數就在25%左右。
兩梯四戶：與兩梯三戶公共區域面積大致相等，由於單層建築面積更大套內面積大一些，所以公攤係數相對要小一些。大致在25%以內。
以上的計算都是按照一般設計公共疏散區域面積來計算的，而隨著建築設計的不斷髮展，公共區域趨勢也在迎合大而奢華這樣的概念，所以公攤係數要大於以上計算的水平。再加上南北差異，南方的公攤係數接近以上數據，北方由於外牆保溫一定要大於以上數據的。
總的來說，公攤面積的情況就是這樣了。以上我們從公攤面積的由來到計算都進行了詳細的梳理。相信大家在今後購房的環節一定也有自己的判斷了，自己掌握公攤的相關其實才能保證在購房的時候不被置業顧問所誤導，自己就能判斷自己買的房子公攤是否合理。
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