隨著調控政策的持續不放鬆，全國樓市日益下行，市場情緒偏冷淡。南京樓市除河西、河西南和江北核心區等少數板塊，因限價原因供不應求外，其他板塊銷售均不太理想，這也基本常識。
市場萎縮歸萎縮，買房的需求依然存在。
在這樣的一個熱點樓盤買不到，非熱點樓盤又不知道買哪個好的市場背景下，對於非專業人士來講（尤其是首次購房者），需要一個客觀的、實事求是的指導意見。現在的公眾號和開發商捆綁太緊，哪怕有時候觀點犀利點，也很難爽快的表達出來。時常有朋友問我，這個樓盤怎麼樣，能不能買，我都客觀作答。有時候想想，獨樂樂不如眾樂樂，不妨把這些意見寫出來。
我看最近中介推江山大境和世茂璀璨江山這2個盤蠻勤快，要不就從他們開始侃，觀點供大家參考。
一、大區位截圖
周邊環境分析
看上圖，2個項目挨著。均位於研創園北側，海峽科工園和珠江產業園東側，江浦老縣城南側。在這種區位下，優劣勢是什麼？
優勢：
1、長期看，規劃的科技產業帶如果成熟，不乏高科技產業就業人群。（意思就是剛需群體多，首次置業的年輕人多，接盤量大）
2、挨著江浦老縣城，基本生活配套能解決。
3、離雨山路地鐵口大概700米左右，勉強算地鐵輻射內的樓盤。
劣勢：
1、發展週期不可預測，這三個產業園什麼時候能夠成熟，是個未知數。
2、北面為寧合高速快速路，西側為長江五橋快速路(很多開發商總是宣傳長江五橋交通便捷是個優勢，這當然是對的。但是對於這2個項目其實不然，噪音和汽車尾氣的問題對於居住還是相對直觀的。按邏輯講離開高架3-5個地塊才是好地塊，既交通便捷又環境安靜)
二、小區位分析（小區位好不好？一目瞭然）
優勢：
就1條，勉強算地鐵樓盤，但是你要穿過寧合高速和寧烏公路，體驗感肯定不太好。要是你把保障房熱鬧的商鋪算是優質配套的話，那就是2條。
劣勢：
1、高速圍繞地塊，噪音尾氣車流量都是影響居住環境的不利因素，算比較典型的高架盤，不管有沒有綠化隔離帶。
2、周邊保障房環繞，居住人群雜。按小區位來看，80%的居住用地都為保障房建設用地。
三、重點不利因素詳解，高架+保障房環繞會帶來什麼樣的問題？
1、保障房普遍容積率非常高，人口密度大，停車混亂是常態。
保障房周邊小交通的停車和堵塞情況會非常嚴重，尤其是上下班早高峰，而這2個盤恰好窩在了保障房片區的最裡面。
2、二手房升值潛力弱。
快速路割裂，保障房環繞，可以看做就是保障房片區的居住環境。小片區外部環境很難提升，後續二手房的升值潛力會弱於江浦其他樓盤。
3、淪為外來務工人員聚集地。
這個片區不出意外，江北新區發展起來後，也是以後江浦眾多務工人員的首選落腳地，因為滿足生活成本低的下面三個條件（交通方便、保障房商業配套、房租便宜）大家可以回想一下，南京還有哪幾個地方與此類似？對，就是那幾個橋。（邁皋橋、油坊橋、鐵心橋、西善橋、長江大橋橋北）
四、回答能不能買
這個問題，其實還是看價格。
是看價格是不是有性價比，價格到了，沒有賣不出去的房子。我們做個參考。青奧板塊中海左岸瀾庭、金地風華國際均價31500左右，融創臻園的二手房大概在27000左右。
那麼這2個盤，江山大境和世茂璀璨江山，大家也知道最近地價降了。
我認為高層的價格應該在23000左右，洋房26000左右是比較合理的價格。
上面的話是說給剛需聽的，就是你只有這麼多錢的情況下。如果是投資，建議暫時不要碰這2個盤，除非碰到下一輪普漲，不然沒機會賺錢
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