上週末，我們去了南沙，明後天會以實地調研稿的形勢給大家呈現，在此之前，我曾經因南沙放鬆限購寫過一次南沙，內容偏向於宏觀、科普方向，今天把這篇文章拿來重發回顧，也剛好和實地調研搭配，方便大家對南沙有更清晰的瞭解。
眾所周知，過去這1年，市場冷淡，陸陸續續的“因城施策”正在慢慢浮現。大量其他城市的前車之鑑，讓南沙這個名頭超大卻極其尷尬的區域，終於放下限購的大旗。
一直默默無聞的南沙，怕是萬萬沒想到，放鬆限購成了它這幾年來最高光的時刻。
頂著廣州副中心、國家新區、自貿區多個光環的南沙，在限購放鬆後成了粉絲諮詢量最大的區域，似乎只要給到一個簡單的肯定，下一秒就要衝進去。
但其實，絕大多數並不真正瞭解廣州和南沙的關係，更不瞭解南沙存在的問題。
我們，就從南沙的過去，到和廣州的關係，再到自貿區，以及南沙樓市的問題，放在一起，深入的去捋一捋，為什麼南沙的樓市不容樂觀！
選擇一個區域，先要了解他的過去。
南沙最大的標籤，不是所謂的副中心，不是所謂的自貿區，更不是所謂的國家級新區，而是霍家的地。
1978年，霍英東第一次踏上南沙的土地，當時的南沙幾乎是一片灘塗和淤泥，沒橋、沒路的南沙，逼得霍英東最初從黃埔那邊租遊艇過來考察。
外人想不到的是，連一條正經的道路都沒有的南沙，成了霍英東先生眼中的寶地。
在霍英東眼裡：“以南沙為中心，以五十公里為半徑畫一個圓，可以囊括珠三角所有重要的城市，包括香港和澳門的所有港口碼頭。南沙就是珠江三角洲的中心。”
(建設初期的南沙)
隨著時間的推移，南沙的洛溪大橋通車，時隔10年後的南沙，終於在1988年進入了正式的發展期，霍先生前前後後數百次到訪南沙，僅僅在入場南沙的前幾年，就已經投資了超過10億。
要知道一九八幾、九幾年，“萬元戶”已經是百姓眼中難以企及的富翁。
2002年後，霍家繼續重金投資南沙，而後的這些年，南沙的發展，表面上很穩健，但實際上卻十分艱難。
天后宮、浦洲花園、蒲洲高新技術開發園、南沙大酒店、中華總商會大廈、世貿中心大廈、東發碼頭、南沙客運港、虎門渡輪碼頭，這些耳熟能詳的的東西其實早早就已經建立。但除了霍家一手搭建的南沙臨海區域，南沙數年來幾乎都沒有太明顯的進展 。
2001年，廣州市政府提出在南沙“再造一個新廣州”，讓廣州從河港變成一個濱海城市。
很顯然，這個話題，已經很久沒有媒體再提起。
南沙的難題，在於霍家投資的臨海區域，不僅僅沒有把自己手裡大片土地填滿，而且離主城區太遠太遠。甚至，和現在的區政府萬達廣場片區，都存在著大量斷裂帶，和預想中的發展相距甚遠。
2005年，南沙迎來了一個節點，當年的廣州行政區劃調整，讓南沙由一個單純的經濟開發區，變身成為綜合性的獨立行政區。
但這一點，似乎並沒用讓南沙的發展走入快車道。隨後的這些年，每年一點，陸陸續續有各種各樣的零星樓盤，以及一些其實不怎麼重要的產業，逐步的填充了南沙的城建。
按照官方的說法，南沙在發展的快車道上形成了汽車、造船、鋼鐵、裝備機械工業、高新技術產業、港口物流、石油化工等七大產業。
但很明顯，數量和質量似乎都沒有讓人很滿意，以至於，2018年，南沙的GDP勉強過千億。唯一拿得出門面的商業，萬達廣場開業也不過三兩年。
(萬達廣場)
如今的南沙，除了萬達廣場蕉門河附近那片，看起來有點城市的形象，其餘大部分土地，仍然存在著大片的空地和未拆的舊工廠和村落，遠遠達不到，當初雄心壯志，定下的宏偉目標。
2010-2020年，是中國城市高速發展擴張最為明顯的10年，也可以理解為中國城鎮化上半場最核心的10年。
南沙錯過了上半場，而下半場遠比想象中的艱難。
很顯然，南沙錯失了過去這10年，錯過了高速城鎮化的這十年。
這個問題，責任並不完全在於南沙。對於南沙而言，很多事更多的是心有餘而力不足，因為整個廣州南部，可以說，基本已經塌陷。
放眼整個廣州南部，高光的除了廣州南站，就剩下長隆動物園，萬博都不太算。
一個廣州人，可能十天半個月都不會從市區向南。外地人更明顯，樓面作為深圳公司，身邊往返廣州的朋友不計其數，有過半的人寧願去羅湖坐去廣州東的慢車，都不願意去深圳北坐去廣州南的高鐵，甚至大巴車都成了廣州南之上的優選。
一方面是廣州南去市區不方便，另一方面也說明了，大部分人確實沒什麼事去廣州的南面辦。
(圖為番禺南沙之間大片空地)
原本的番禺，新晉的南沙，在各自為謀的路上越走越遠。
所以我剛剛說，廣州的南面，基本已經塌陷。而塌陷的原因，很複雜，但外地投資客顯然不明白其中的所以然。
當媒體把“北上廣深”變化成“北上杭深”的那一刻，就註定了廣州的動能已經明顯弱了，不管你承不承認，傳統的產業，沒有辦法轉型改變，即使當下的經濟賬面依然好看，但衰減是必然。
所謂瘦死的駱駝比馬大，華南第一大市的根基、慣性和積澱其實本質上不至於讓南沙的發展如此的難看。
廣州過去這些年，不斷的動盪對於城市的負面遠比其他城市來的明顯。
以至於，隔壁的深圳南山已經全面對壘福田，而廣州小小的珠江新城至今找不到什麼對手，近到琶洲、遠的知識城仍然還在修建，而提出數年的金融城基本停留在紙面。
這樣的階段，四面都已種花，都想開花的階段，你讓市裡怎麼有人、有錢、有精力去顧及南沙？
但城市的發展一方面是自己的戰略，一方面也要看國家的戰略，南沙依然在並沒有太大硬實力的底子下，憑藉著優質的區位，拿到了國家級新區和自貿區這樣的黃金資源。
於是，市裡頭也把原來的南沙明珠灣次中心順水推舟給升級成了城市的唯一副中心。
你看這圖，南沙不僅僅幹掉了其他當年的同級次中心，連圈圈都要畫的那麼紅，那麼明顯。
但很抱歉，投資客、置業顧問心心念唸的城市副中心，其實只是個名號罷了。
你見過哪個城市真正的副中心？離市區可以有那麼的遠？
南沙的區位再加上番禺的塌陷，已經給這個副中心定了性——它頂天頂天能算個衛星城，而且還是個略顯尷尬的衛星城。
在說為什麼尷尬之前，我們要先稱讚一下南沙，在填海的事業上真的很牛X。一路向南推進，24公里長的萬頃沙，把廣州和中山的海上距離，縮短到了一公里。
我在翠亨馬鞍島上考察時，望著近在咫尺的萬頃沙，真的由衷的佩服南沙推進填海的能力。
(圖為萬頃沙)
於是原本沒有廣州什麼事兒的深中通道，在南沙也落了地，一字型的深中通道硬生生變成了Y字型。
很多人甚至對於南沙心動源於深中通道在南沙落地，跑去南沙炒房子，讓人覺得可笑又可氣。
僅僅一個萬頃沙就要24公里，上百平方公里，落地一個深中通道又如何，難不成還在等填海沉降的萬頃沙，十年八年能發展成為南沙的核心成熟區？
要知道，深中通道去南沙和虎門大橋去南沙，距離一點點都沒有近！
言歸正傳，我們還是來說南沙的尷尬。
這個尷尬，一個是先前已經說到的主城區距離問題，這個不再重複。另一個大的點則是自貿區三兄弟的問題。
廣東三大自貿區，前海，橫琴和南沙。
誰是自貿區之王？第一沒人搶，前海天然的主城區優勢加上城市經濟特別是南山區經濟的加持，特區中的特區，無論是建設速度還是規劃落地能力都是當之無愧的第一。
(圖為前海)
相反，這第二名可是誰都不服氣誰。
南沙覺得自己一線城市自己位置牛逼，自己本來就有千億GDP，我雖然拿不了第一，但第二非我莫屬。
但橫琴更是不服，說我橫琴一邊挨著澳門，一邊京港澳通著香港，小几十棟超高和央企落地，書記三番五次監督推進，你南沙前不著村後不著店，拿什麼跟我比。
(圖為橫琴)
這正是南沙的尷尬之處，不僅僅拿不了第一，連第二都拿不出什麼能夠讓人信服。
更何況，如今的自貿區全國幾十家，可謂是批發的自貿區。一個自貿區也好，國家級新區也好，如果沒有硬實力，全靠名頭顯然和頭部有明顯的差距。
最典型的例子就是西鹹新區，去年的西鹹新區只拿了500多個億，徒有一個國家級新區名號。
當下的前海建設如火如荼，一些區域已經與市區無縫對接。其次便是橫琴，中央的期許和地方的全力配合，許許多多東西都在超出正常的速度落地。
而南沙，既不具備前海的經濟實力，也不具備橫琴的背景能力。再加上前期霍家開發和政府開發勁兒沒往一處使。
這一切，最好的解釋就是它浪費了好的時間，也可以歸結為，它錯過了這十年。
所以我們前文說，下一個十年，更難。
南沙的尷尬，也大大的寫在了樓市裡。
2017年我第一次踏上南沙土地，從北方飛來廣州考察樓市。時隔1年，我南下把工作換到了廣州和深圳。
2019-2020年，我多次踏上南沙的土地，對於南沙的樓市，我們看的更仔細。
(圖為蕉門北)
讓我印象最深刻的當屬珠江灣一帶。除了已經修好的路建好的樓房，一片破敗，除了售樓部裡外，幾乎見不到人。
這不是重點，重點是，2年之後，同樣的地方，一樣的場景，只是更加破敗，難賣的房子依然難賣。
整個南沙無論是第一次去，還是第幾次去，無論是南橫，還是蕉門、金洲一帶，房產市場冷的程度都讓人意外，完全沒有任何城市副中心該有的樣子。
更不用說，靈山島、客運港。
從肉眼可見的人流量（疫情期前），入住率來看，南沙的房產很明顯
前期有大量的市區人進場填坑。本地只有供，卻沒有與之匹配的需求。
我翻看了南沙近十年的房價數據：
數據來自安居客，不一定百分百精準，但它有著極強的參考意義。
這十年來，南沙的各種利好不斷，各種黃金頭銜不斷的加持下，其漲幅並沒有多麼亮眼，充其量勉強跟得上全國大盤。
更不用說其中還存在大量的項目，新房單價高，二手明顯低於新房，掛牌後頻繁降價賣不出的問題。
翻看貝殼上南沙的掛盤數據，掛盤幾個月的房源比比皆是。
甚至你會發現，不少樓盤可以低到2萬以下，甚至一萬六七。部分商用性質的產品，更是隻掛到了一萬一。
而新房，動輒兩萬五六，高的敢賣到三萬八九。
南沙的荒，我們不談，南沙的城建亂，我們也不必談。
僅僅是這樣的市場回報率，有多高你們應該都會算。
當下放開限購的那一刻，如果你衝進去會有什麼後果？
你又如何肯定你不是在給這十年都沒填滿的大坑，添磚加瓦的那一員？
所以，正如標題，聽一聲勸，對於南沙的樓市別太樂觀。
我相信一定有很多人持有不同的觀點和意見，廣州人、南沙本地人，那些一步一步見證城市發展的人，會覺得自己有更大的發言權。
但在我的理解，術業有專攻是第一點，多走多看，才能真知灼見。這也就是為什麼，我們會每年花十幾萬帶著團隊全國各地實地調研。
你可以認同我的觀點，然後轉發給身邊的人看，當然你也可以直接X掉，從此江湖再不相見。
後續，我們還會有南沙進一步的多圖實地調研稿件。
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