4月南沙將競拍年內首批商住用地，用來“打頭陣”的便是兩宗均來自黃閣板塊的“巨無霸”地塊——梅山工業區地塊和大井村地塊，其各自佔地面積均超過16萬平方米，兩宗地總佔地面積33萬平方米，總計容面積達96萬平方米，讓南沙成為了2020年至今商住地供應第一大區。作為南沙“傳統板塊”，大型用地入市也將帶來新的變化和機遇。
從日前公佈的廣州2020年供地計劃可以看到，僅計算可掛牌地塊，南沙2020年累計可供應134.6萬平方米的商住用地，為全市唯一一個供地總量超百萬平方米的單區。其中，黃閣板塊計劃年內供應4宗累計35萬平方米用地，佔區域計劃供應量的29%，供地面積僅次於“炙手可熱”的萬頃沙板塊。廣州中原研究發展部認為，供地+舊改推進將加快這一傳統片區的更新力度，同時，黃閣板塊臨近地鐵4號線，比金洲板塊更靠近廣州市區且價格低窪的優勢將逐漸被更多買家接受。
具近地鐵優勢
承接金洲外溢需求
數據顯示，2019年至今，南沙各主要板塊累計成交1.45萬套，由於去年上半年金洲熱度較高，加上作為區域配套、產業“核心”的優勢，促使其依然保持較領先的成交份額；但從去年下半年起金洲項目供應能力放緩，黃閣、靈山島等板塊陸續“接棒”買家需求。與主要承接高端需求的靈山島不同，黃閣主打“2萬~2.5萬元/平方米”+臨近地鐵的優勢，順利承接金洲板塊的外溢需求。
根據出讓公告，大井村2020NJY-2地塊總佔地面積160626平方米，計容建面675072平方米，總起拍價48.6億元。該地塊採取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，最高限價為70.5億元。該地塊與大井村舊改項目密切關聯，預計以合作房企底價奪地的可能性較高。地塊需要配建19萬平方米回遷安置房，此外需要配建幼兒園、肉菜市場、公交總站等。現場可見，大井村地塊整體被交通道路分為三大部分；北側、東側均主要為居住用地，西南側部分涵蓋商服、商住兩種用途。目前三部分用地現狀均為待開發綠地，內部地勢平整無明顯起伏，視野開闊，平整後即可進入建設施工階段。大井村地塊北側靠近目前大井村配套生活區，其餘東、西、南側均為待開發用地。大井村地塊北側緊貼黃閣生活區。總體而言，區域內一般生活配套已相對完善，隨著近年麒麟廣場、萬科商業街等新商業體落成，黃閣板塊配套檔次已明顯提高。
從交通來看，地塊距離地鐵4號線黃閣站約2公里左右，距離最近的公交站新鴻基市場300米，目前已實現公交10分鐘接駁地鐵，預計未來地塊配建公交首末站可加快通往地鐵站的效率。從生活配套設施來看，目前地塊以北300米為麒麟廣場綜合體，南邊1公里為萬科南方公元商業街，可提供檔次較高的生活需求，而低端餐飲、日用品需求可通過大井村生活區、新鴻基市場實現。
慶盛樞紐建設提速
產業發展帶來居住需求
事實上，早在大井村2020NJY-2地塊掛牌前，3月9日已掛牌了大井村更新改造招標公告，總改造金額31億元，涉及面積70萬平方米，村集體戶籍人口約5590人。從相關舊改公告來看，除常規商住商服用地更新計劃外，大井村舊改擬新配套兩所九年一貫制學校以及三所幼兒園。加上目前已有的麒麟廣場商業綜合體、南沙第二人民醫院，黃閣板塊配套條件“更上一層樓”。
從區域來看，未來慶盛交通樞紐地鐵+高鐵雙軌道交通，通過軌道交通連接香港、深圳和廣州市區，通過高速公路連接珠江兩岸，便捷的交通帶動高端服務業發展。同時，廣州十大創新園區之一的國際人工智能價值創新園未來將會坐落於慶盛樞紐。但由於目前慶盛樞紐板塊住宅市場供應處於空白狀態，商服方面則主要由新鴻基負責，擬打造“南沙版天環廣場”。本次地塊處於慶盛交通樞紐輻射範圍5公里內，未來極有可能承接來自慶盛產業發展而帶來的居住需求。此外，地塊距離汽車城僅2公里，對於吸納汽車城從業員工有一定的“近水樓臺先得月”的優勢。不過，由於2017年以來黃閣板塊商住地供應猛增，目前大井村地塊周邊一手項目林立，其中包括傳統大盤南沙保利城以及近年用地轉化的新項目方圓合景·南沙水戀、金科集美御峰、萬科海上明月，均價在“2字頭”，而二手項目主要為萬科南方公元，均價不到2萬元/平方米。
對於黃閣地塊的發展前景，廣州中原研究發展部認為，地塊具備現有配套成熟、宜居性強等優勢，尤其交通便利，未來可10分鐘公交接駁地鐵，且4號線可直達天河金融城、車陂等商務區，換乘一次即可覆蓋珠江新城、天河智慧城、科學城，對市區上班族具有較強吸引力。此外，地塊臨近金洲商務區、慶盛樞紐、黃閣汽車城，亦可吸引周邊上班族購置。可以看到，黃閣板塊已吸引保利、萬科、金科、方圓等房企通過舊改、招拍掛拿地等方式推進建設，當前正處於全面更新階段，預期未來3~5年板塊配套、環境將進一步完善。
但需要理性看待的是，該地塊總起拍價已接近49億元，且配建面積、條件複雜，需要復建安置房計容接近20萬平方米，其對房企資金要求較高，且具備舊改運營經驗。此外，對比目前規劃利好集中，建設得“如火如荼”的橫瀝、靈山島、萬頃沙三個板塊，黃閣的定位似乎顯得相對陳舊，未來來自於各板塊之間的競爭也不會小。
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