嚴禁“房抵貸買房”，央行加強“資金監管”意圖明顯

大家好，我是勇談。23日，央行上海總部召開上海房地產信貸工作座談會強調嚴禁“房抵貸買房”，其實意思也很簡單就是不允許“違規資金流入樓市，繼續哄抬房價”。

房價不正常上漲的時期其實都伴隨著大量違規資金的流入，這也是提出“房住不炒”的初衷

• 僅僅依靠居民居住需求來助長房價，房價上漲很難超過GDP增速，但凡超過基本意味著“有大量的投資、投機資本進入”

2000-2018年國內商品房銷售價格走勢圖

圖上所示是2000-2018年國內商品房銷售價格走勢圖，令人印象最深刻的時間段其實是2000-2006年我國商品房初期階段。這個階段的房價同比增長只有6%以下（個別年份在3%以下），但是國內GDP增速是多少呢？

1990-2020年（現階段）國內GDP增速走勢圖

圖上所示是1990-2020年（現階段）國內GDP增速走勢圖，可以看到在2000-2007年之間也是進入21世紀後國內GDP增速表現最好的階段。這個時候的GDP增速基本維持在10%左右，甚至最高達到15%附近，但是這個時間段的房價漲幅是多少呢？6%以下！！這個數據起碼說明了一個問題“在沒有大量違規資金或者炒作投機資本進入樓市的情況下，房價上漲是很難超過GDP 增速的”，我們也可以做出這樣一個判斷“房價上漲超過GDP增速就說明有大量投資、投機資本進入”。

• 經歷過2018-2019年融資端調控的考驗後，越來越多的房企或者資本把精力放在了“一二線（尤其是一線）城市”，這也是為何一線城市的房價波動這麼引起央行注意的原因

2006-2018年房企住宅銷售套數走勢圖

包括房企在內很多資本已經意識到房地產的“黃金時期”已經過去了，至於“白銀期”能夠保持多久？誰心裡都沒譜，但是有一點是可以肯定的“一線城市的黃金期遠未結束”。對於一線城市來說無論是住宅還是商業地產都擁有大量“可投資”的可能性。如上圖所示，在過去20多年的房地產發展過程中都有過很多“相似”的情節，但是類似於2017-2018年這樣情況的還是比較少的，2018年的住宅銷售套數比2017年少了6萬多套（大概率2019年也是要少的）。相比於2008/2014來說，此次調控更加穩，但是無疑持續時間更持久。說句實話目前房地產行業面對的現實情況是“鈍刀子割肉”，雖不致命但很難受。

雖然說經歷了2年多的融資端調控（禁止違規資金流入樓市），但市場上房產投資風依然存在，尤其在一二線城市

• 房產投資風依然存在的原因除去房產收益穩定且保值外，主要跟國內可投資渠道過少有關，更何況此次疫情不少城市出臺的“企業經營貸”利率過低

股市不景氣，期貨市場風險太高也就是意味著國內不少有閒錢的機構或個人總要有個投資渠道。雖然說“房住不炒”已經提出了3年多，但是並沒有解決好“投資渠道”的問題。2019年國內GDP總量已經高達99萬多億，國內有錢人、有錢的企業是一般老百姓無法想象的。一線城市作為全國各種優質資源、富人的集聚地，自然房產就成為首要考慮對象。更何況包括深圳在內為了應對此次疫情帶來的企業經營風險出臺了優惠版的企業經營貸，仔細核算後發現企業經營貸利率優惠後竟然比房貸利率還要低（有人計算過只有3%點多）。這也是為何有人疑慮“企業經營貸資金流入樓市”的原因。

房住不炒還是需要堅持的

• 過去很多老闆都是用“房子抵押做生意”，2020年出現了“房子抵押投資房子”的事情

身邊就有過這麼幾位老闆，做傳統的零售批發生意。在過去幾年公司的流動和週轉資金都靠自己的房產抵押貸款來進行的，但是說句實話一年到頭掙的錢沒有買房賣房來的多，關鍵是省心（這點有過做實體的朋友應該深有體會）。尤其是遇到今年這樣的疫情後，傳統行業受到衝擊起碼半年內緩不過勁。哪怕銀行給予再大的貸款利率優惠最終還是要還的，但是用銀行的錢再去投資房產坐收漁翁之利是不是更划算呢？

消費類貸款和經營性貸款流入樓市主要問題還是出在“監管上”，央行此次表態就是要加強監管

• 包括美國和日本因為房產爆發經濟危機的關鍵還是“監管缺失”，不要期待銀行自查

2006-2018年房地產開發企業總資產及負債率走勢圖

金融類產品其實最難的就是監管，監管如果出現丁點漏洞就會造成很嚴重的後果。大家需要明白的一個事實“銀行已經成為不得不為房地產“輸血”者”！撇開個人70%的房貸不談，僅僅2018年房企總資產超過85萬億，負債率超過79.1%就夠銀行“頭疼”的了，畢竟這些資金中大部分都是來自於銀行。