樓市向來不乏炒作。
近日，諸如“深圳土豪戴口罩搶房”、“北京20分鐘賣掉800套房”、“蘇州12億房源60秒搶購一空”、“杭州再現萬人搖號購房”之類的消息層出不窮，屢屢挑逗市場脆弱的神經。
誰都知道，過去100天，正是全球經濟最難熬的時刻之一。這場衝擊遠超2008年，中國雖然迅速遏制疫情，但內需和外貿先後受到波及，經濟仍在緩慢復甦中。
大環境如此，房地產還能一枝獨秀，而且屢創新高？這些論調中，有多少忽悠，多少真相？
01
有些東西只是炒作遊戲。
在中國，想要製造萬人搶房的現場再容易不過。在信息向來不透明的新房市場，依靠長期蓄客、集體認籌、請託排隊、先認籌後取消、打折促銷等手段來“製造狂熱”，早已不是新鮮事。
這是人為製造的市場假象。相比市場假象，統計遊戲更是屢見不鮮。
這幾天，“北京樓市成交翻倍” 、“廣州樓市暴漲480%”、“深圳樓市暴漲380%”之類的說法不絕於耳，這背後到底有何玄機？
其實，這只是環比（相比上個月）數據，只能說明，相對2月份，這些城市樓市成交有所復甦。
而跨越春節的2月份，向來都是歷年成交量的最低點。加上今年遭遇前所未有的疫情衝擊，3月份如果沒有出現倍數級的反彈，那就不正常了。
舉個極端例子，一個城市如果2月份成交量只有100套，3月份回升到2000套，是不是就可以宣稱“暴漲1900%”？
要知道，2月份，全國有幾十個城市都是零成交的。
據國家統計局通報，2020年2月，在70個大中城市裡，武漢、石家莊、太原、揚州、蚌埠、平頂山等19個城市新房0成交， 武漢、石家莊、呼和浩特、包頭、錦州和揚州等24個城市二手房0成交。
這些城市，只要隨便成交幾套，都可以宣傳環比大漲N倍，這樣的數據價值不大。
02
市場到底是怎樣的？
就以所謂“20分鐘賣掉800套房”、“樓市成交翻倍”的北京來說，市場尚未恢復到去年一半水平。
數據顯示，2020年一季度，北京新房成交面積99萬平方米，同比下降32%。二手房網籤量約2萬套，環比2019年第四季度下降44.5%，同比2019年第一季度下降40%。
這一數字，創下近8年新低，成交量相比去年近乎腰斬。
北京如此，其他城市也是如此。
面對售樓處關閉、居民減少外出、供地延遲復工的新格局，全國各地的新房成交量都出現明顯下滑。
數據顯示，2020年第一季度，全國66座大中城市新房成交套數與成交面積分別為4247萬平方米、37萬套，同比分別下滑28.6%、30.7%。
這其中， 一線城市成交套數同比下滑近四成，二線城市下滑34.9%，三四線城市下滑17.1%。
新房尚且有網上賣房和打折促銷的緩衝，二手房受到的衝擊更大。
鏈家地產覆蓋的18個一二線城市，2020年第一季度成交量環比2019年Q4減少39.2%，同比減少44.6%。
成交創下歷史新低，市場尚在復甦之中，談何小陽春？
03
樓市遭遇冰封，那麼房價是漲是跌？
關於房價，已經多次重申，新房價格存在明顯失真，沒有多大意義。相比而言，隨行就市的二手房更接近真實市場，可以作為參考。
二手房是漲是跌？
同樣以北京為例。據貝殼數據，2020年第一季度北京二手房成交均價為57435元/平，環比下跌2.2%，同比下跌5.7%，連續3個季度下降，相比2017年最高點下跌11.4%。
這意味著，北京房價已經回到了三四年前。
不僅北京，主要二線城市房價均出現明顯回調。
根據貝殼數據，3月份，除了煙臺、廊坊、濟南等個別地區外，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、天津、重慶、大連、青島等城市房價均出現回落，部分城市跌幅在5%以上。
這說明，真實市場遠遠沒有想象的那麼樂觀。
04
更具代表性的信號也來了。
2020年開年以來，各大城市的二手房掛牌量接連創出新高，這背後的信號可謂不言而喻。
根據安居客報告，3月份全國新增掛牌房源量環比上漲192.2%。一線城市中，廣州新增掛牌量上升最高，環比上升224.3%；上海和深圳環比漲幅分別為196.5%和135.5%。
具體到各城市，相比去年年底，重慶從11.4萬套增加到14.4萬套，成都從10.8萬套增加到13.4萬套，廣州從5.9萬套增加到6.6萬套，杭州從5.3萬套增加到6.2萬套。
而深圳，僅中介機構在售二手房數量就突破37000套，不到一個月時間，掛牌房源量增加了近4000套。
為什麼樓市掛牌量飆升？
一般而言，樓市掛牌量飆升的背後，要麼是房價經過一輪大漲，高位變現者增多，要麼在經濟衝擊之下，高槓杆炒房者無法支撐，要麼是未來不確定性預期陡增，現金流普遍緊張，市場拋盤以變現流動性。
可以說，這一次，幾種情況兼而有之，經濟衝擊和回籠現金流的需求最為迫切。
與此同時，據丁祖昱評樓市調研，由於招聘減少、務工延遲，加上收入受到影響，超過3成的底層剛需或放棄購房計劃。
這無疑是2020年最不容忽視的基本面。
05
中國樓市是政策市。
任何一輪樓市上漲，除了需要政策的強力刺激之外，也需要基本面的支撐。
於政策而言，信貸、限購是關鍵中的關鍵。只要不動用一二線取消限購、降低首付、大幅降息等大殺器，樓市就很難啟動。
即使動用了大殺器，這一輪上漲還受制於兩個現實因素：
一是現金流不足。各行各業都受到疫情衝擊，旅遊、餐飲、住宿、娛樂等行業首當其衝，外貿同樣難以置身事外。與2003年V型反轉、2008年強勢反彈不同，這一次復甦需要更長時間，收入恢復增長同樣需要時間。
二是樓市槓桿存在較大風險。2020年，我國樓市槓桿率接近60%，這意味著居民總債務已經接近GDP的60%左右，進一步加槓桿的空間有限，未來金融風險越來越高。
所以，穩增長將會如期而至，但房地產只會是最後選項。不到關鍵時刻，不會輕易拿出來。
06
最後，給四個實操建議。
其一，無論放不放水，三四線城市都要謹慎。2020年是棚改收官之年，而大城市的零門檻落戶正在路上，加上應對經濟衝擊的能力遠遠不及一二線，三四線城市即將面臨水源乾涸、需求萎縮、人口外流的基本面之困。
其二，面對衝擊，復甦越快的城市越有價值。北京、上海、廣州、深圳、成都等城市雖然房價都出現回調，但市場復甦相對較快，這是來自城市基本面的支撐。這些城市回調越到位，相對就越安全。
其三，剛需要緊跟政策變局。今年經濟高度不確定，樓市政策同樣瞬息萬變。一旦出現一二線取消限購、降低首付、大幅降息這些利器，難免會有一波上行。否則，就是維穩式橫盤。
其四，一定要注意現金流。誰都不會想到，一場意外衝擊，居然能影響到全球幾乎所有行業。誰也不會想到，會突然少了一兩個月的收入流。所以，剛需也好投資也罷，衡量好現金流，必須置於首位考量。
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