【案例】
2012年6月11日，黄芳与某位自称郭自东的男子前往招商银行办理抵押贷款业务。该男子持有郭自东本人身份证件及户口本、结婚证等。
二人证明材料齐全，并与银行签订抵押贷款合同，为涉案房屋办理了抵押登记手续，二人分别在申请表下方签了名字。
经法院查明，郭自东于2001年购买北京市朝阳区南湖西园某套房屋（即涉案房屋），于2005年6月取得房屋所有权证。2007年9月，郭自东与黄芳结婚，涉案房屋为郭自东婚前个人财产。
之后，招商银行依约放款，到期后，黄芳、郭自东未向招商银行偿还借款
郭自东起诉称：其对黄芳以郭自东名义办理上述抵押贷款事宜并不知晓，房屋最高额抵押贷款合同中“郭自东”签名并非郭自东本人所签。黄芳向银行办理抵押贷款所提交的所有资料皆为伪造，贷款合同并非郭自东真实意思表示，故请求法院判令房屋最高额抵押贷款合同无效。
原审法院认为：改份合同构成了对郭自东财产的无权处分，此时该份合同效力待定。郭自东在得知该份合同内容后，拒绝追认并提起诉讼，故该份合同应属无效。
合同法 第51条
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
宣判后，银行不服提起上诉
二审法院认为：根据物权法第15条规定可得：无权处分不会导致合同无效，除法律另有规定或当事人另有约定外，合同自成立时生效。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
本案中，虽该公证书事后被确认为虚假，但银行在接受借款及抵押申请时有理由相信该男子为郭自东本人，银行尽到了应有的审查义务，并不存在过错，为善意相对方。
因郭自东在本案中仅要求确认抵押合同的效力问题，根据现有证据及法律规定，合同本身应属有效。该合同能否发生物权变动的法律后果，不属于本案审理范围，本院不予处理。
二审法院判决：驳回郭自东的诉讼请求。
【分析】
合同能否发生物权变动的效果？即房子是否被成功抵押？
一般情况下，无权代理的效力是：待定。除非被代理人追认，否则对被代理人不发生效力
合同法 第48条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
但为了促进交易，保护善意相对人的利益，物权法规定了善意取得
物权法 第106条
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定
本案中的银行符合善意取得的条件，因此该房屋应当被抵押。郭自东可以向无权处分人请求赔偿损失
【结语】
你了解善意取得制度了吗？
你对善意取得制度有什么看法？
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