1. 我是誰？
2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》。同時，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（徵求意見稿）。
基礎設施REITs是國際通行的配置資產（流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等），是增強資本市場服務實體經濟質效的手段（有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重），是有效政策工具（短期看有利於廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板，長期看有利於完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟槓桿）。
REITs 是通過募集投資人資金，以能夠產生穩定現金流的不動產作為基礎資產的投資計劃、信託基金或上市證券，投資標的包括商業地產、基礎設施等。其中，主要投資於基礎設施的產品，被稱為基礎設施類 REITs。
簡單來說，REITs 是一種實現不動產證券化的重要金融工具，一種將低流動性不動產轉換為能夠被廣大公眾投資者投資交易的金融產品。
【說人話】，就是一群投資者把錢湊到一起，交給一個基金經理，讓他去投資房地產（例如商場、住宅樓、賓館），或者基建項目（例如機場、鐵路、公路），然後賺到的錢，扣掉基金經理的工資（管理費），然後大家分。錢還是那個錢，房子還是那個房子，在開發商手裡，那叫“不動產”，拿出來做成REITs，分給大家，這就叫做“資產證券化”。
2. 我從哪裡來？
REITs最早產生於美國20世紀60年代初,由美國國會創立,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。在亞洲,最早出現REITs的國家是日本,由於日本的房地產公司眾多,所以該市場在日本規模很大。
1960年，世界上第一隻REITs在美國誕生。正如20世紀60-70年代的其他金融創新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免徵所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。
根據美國市場的數據顯示，截至2019年底，美國上市REITs規模約1.33萬億美元，目前約有8700萬美國人通過他們的退休金賬戶401K投資REITs，也就是說，大約每四個美國人就有一個人通過退休金賬戶投資了REITs。
中國市場目前股票規模是60萬億，債券規模是66萬億，基金規模是3萬億，REITs的規模會？？
2009年初,中國人民銀行會同有關部門形成了REITs初步試點的總體構架,但由於我國相關法律法規仍不完備,REITs一直未能正式啟動。2011年,國內首個REITs專戶,國投瑞銀主投亞太地區REITs產品,完成合同備案,成為國內基金業首個REITs專戶產品。
3. 我要到哪裡去？
基礎設施REITs試點項目要求。（一）聚焦重點區域（優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域）。（二）聚焦重點行業（優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目）。（三）聚焦優質項目（1.項目權屬清晰，2.具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，3.發起人（原始權益人）及基礎設施運營企業信用穩健、內部控制制度健全，具有持續經營能力，最近3年無重大違法違規行為）。（四）加強融資用途管理（發起人（原始權益人）通過轉讓基礎設施取得資金的用途應符合國家產業政策，鼓勵將回收資金用於新的基礎設施和公用事業建設，重點支持補短板項目，形成投資良性循環）。
華泰證券認為，由於基礎設施資金投入量大，回報週期長，對政府和企業而言，大量的存量資產無法及時變現，沉澱了大量資產。通過推行基礎設施公募REITs，可以盤活基建領域的存量資產。通過將缺乏流動性的基礎設施存量資產轉化成流動性強的金融產品，提高資金的利用效率，從而形成一個良性循環，基礎設施資產的流動性和盈利能力都可以得到較大提高。
民生證券認為，公募REITs的推出短期內體現了加碼基建的信號，長期有利於改善地方政府和融資平臺的資產負債結構，促進投融資制度改革。未來財政和貨幣政策的雙重發力是銀行股估值抬升的持續催化劑。
國盛證券認為，REITs新政對於通信行業中IDC、鐵塔運營、基礎通信網絡三大領域影響較為深遠。REITs的引入將強調現金流產生能力，通信運營業務迎來重估機會。存量項目多、資產完整性好的公司更為受益。
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