公募基金行業又迎來了一個劃時代新產品，未來投資者又多了一個新選擇。4月30日，證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動基礎設施領域的公募REITs試點工作。
這意味著，動輒數十億或百億級的基礎設施投資將是首批試點領域，因此這也被視為助力基建、拉動投資的又一重要制度性舉措。
REITs是什麼，收益怎麼樣？
REITs（Real Estate Investment Trusts）——即房地產信託投資基金，自上世紀60年代，世界上第一隻REITs在美國誕生以來，作為房地產證券化的一個重要投資工具，已運行多年。
可以將其通俗的理解為：投資者把資金交給專業的房地產投資運營公司，形成基金。基金管理人再將持有的資金去購買各種不動產，如寫字樓、商場、酒店、公寓、停車場等。這樣投資者既當了包租公，還享受了不動產升值的紅利。
具體來說，它主要有以下幾個特點：
1. REITs是一種基金，普通投資者也可以參與；
2. 這種基金，持有以收租為主要目的的物業為主，（普通投資者也可以參與收房產租金了）；
3. 投資者除了獲取定期的現金收益，還能獲得物業增值的收益 （普通投資者也可享受房價上漲帶來的收益）；
4. 基金通過投資房地產賺來的錢，必須把絕大部分定期分配給投資者（美國要求90%以上）。
收益方面，國際市場經驗表明，REITs亦股亦債的特性支持其長期穩定的可觀回報（分紅+資本增值總收益中樞年化11%-13%），例如美國和香港的REITs近些年的回報率普遍在7%以上。
而實體資產和傳統股債的低相關性也令其得到國際機構投資者（尤其是以養老基金、主權基金、保險、公募為代表的長線投資者）的廣泛青睞。
中國版REITs有何特別之處？
在其他海外發達經濟體中，REITs已在各自的資本市場中佔有重要地位。目前美國為全球REITs市場規模最大國家，截至2019年末，公募REITs市場規模約1.3萬億美元，佔GDP規模約6.5%，遠超排名第二的日本。
全球主要REITs市場市值（截至2020年4月30日）
從國際經驗看，基礎設施與持有型房地產是REITs兩類基礎資產。從類型上看，它主要分為兩類：實物資產和抵押債券。實物類的REITs即實際持有各類資產，入酒店、醫院、商鋪、寫字樓等，香港和新加坡類似REITs中大家比較熟悉的領展，就持有大量住宅和商鋪；抵押債券類REITs則是專門投資於各類抵押貸款債券。
但此次我國試點的REITs是叫基礎設施基金，而不是房地產信託，因此不含有住宅和商業地產。不能持有住宅和商業地產，被認為是目前我國要推出的REITs和國外REITs最大的不同。
對基金投資有何啟示？
其實在2015年，國內首隻符合國際慣例的REITs產品——鵬華前海萬科REITs就成立了，Wind數據顯示，截至2020年5月6日，鵬華前海萬科REITs 2015年成立以來的4.8年總回報為34.12%，但目前僅有一隻相關產品。
鵬華前海萬科REITs業績表現
此次的基礎設施REITs，總結下來包括以下幾大核心：交運、環保、公用事業與新基建。從《指引》裡“優先支持”和“鼓勵”兩個關鍵詞來看，重點提到了優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目；鼓勵信息網絡等新型基礎設施以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區等開展試點。
所以，不能把此次公募REITs開閘理解成房地產信託投資基金，本質上其實是大力支援“新老基建”項目。
總的來說，REITs創設對於中國整體金融資本市場建設意義重大，若未來將商業地產也積極納入，則規模有望突破5萬億元。REITs具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。
閱讀更多 展恆基金 的文章
