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本文對司法實踐中小產權房合同效力問題、小產權房抵押問題、離婚時小產權房分割問題進行彙總，並結合相關案例裁判結果進行分析，幫助大家更加清晰地瞭解人民法院在審理小產權房糾紛案件中的裁判規則。
一、小產權房買賣合同效力問題
1. 本集體組織成員之間小產權房買賣合同一般認定為有效
（1）《中華人民共和國憲法》第十條規定：“城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。”
（2）國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發（1999）39號）第二條規定：“加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法佔用農民集體土地進行房地產開發；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”
（3）國務院辦公廳《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發（2007）71號）規定：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。”
2. 本集體與他集體組織成員之間小產權房買賣合同一般認定為無效
—案例索引—
案情簡介：原告鍾某系崇義縣XX鎮XX新村村民，被告殷某為該縣XX鄉XX村XX組村民。2010年2月14日，原告與被告雙方簽訂一份《房屋買賣協議》，約定原告將坐落在崇義縣XX鎮XX新村XX號小公路邊的磚混結構第三層房屋及柴棚間賣給被告，由原告負責辦理國有土地所有權房產證、國有土地使用權證。後因未取得二證被告拒付購房餘款。被告對房屋進行裝修並居住至今。後雙方發生爭議，訴至法院。
裁判要旨：一審法院經審理認為，農村集體土地宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯繫，非本集體經濟組織成員無權取得。原、被告所簽訂的《房屋買賣協議》買賣標的物不僅是房屋，還包括相應的集體土地宅基地使用權，違反我國有關法律、法規強制性規定，應認定為無效。
二審法院經審理認為，宅基地使用權的主體是農村特定集體經濟組織的農村居民。殷某的戶籍雖屬農村戶口，但其是崇義縣XX鄉XX村XX組的村民，並非崇義縣XX鎮XX新村的集體經濟組織成員，其不具有使用XX鎮XX新村宅基地的資格，而雙方所籤房屋買賣協議是一種集體土地上房屋的買賣合同，該房屋買賣行為也未取得XX鎮XX新村村委會的同意，故殷某與鍾某簽訂的房屋買賣協議無效。
3．集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房一般認定合同無效
—案例索引—
案情簡介：2002年，南昌經濟技術開發區區工委、管委會決定對下羅村XX自然村實施拆遷。原告汪某的自建農房屬於拆遷範圍。同年1月16日，下羅村委會與汪某簽訂一份《下羅XX自然村農房拆遷補償協議》，該協議對拆遷補償事宜進行了約定。2003年9月底，汪某獲得下羅村委會拆遷安置房一套，即下羅新村X區XX號。2005年7月1日，汪某（甲方）與被告黃某（乙方，城鎮居民）簽訂協議，約定由乙方認購甲方所有的羅新村X區XX號拆遷安置房一套。後原告訴至法院要求被告返還上述房屋。
裁判要旨：一審法院經審理認為，農村的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有。本案訴爭的拆遷安置房附著的土地屬於農村集體土地，根據《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》關於“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”的規定，宅基地、農民住宅或小產權房僅能在農村同一集體經濟組織內部成員之間進行流轉，城鎮居民到農村購買農民住宅的行為是不受法律保護的，涉案買賣行為無效。
二審法院經審理認為，汪某與黃某簽訂的《房屋認購協議書》因違反了《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》關於“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”的規定而無效。
—例外情形—
城鎮居民在簽訂小產權房買賣合同後取得了該集體組織戶口並經相關部門批准，該房屋買賣合同一般認定為有效。
—案例索引—
案情簡介：被告馬某原為城鎮居民。1989年，被告馬某與原告陳某簽署房屋買賣合同，陳某將位於北京市海淀區XX鄉XX河的農村房賣與馬某，價款21000元。隨後，馬某向有關部門交納了相應稅款，取得了相應審批，並於1996年取得北京市房地產管理局頒發的房產所有證。此後，馬某於2005年將戶口遷入該房屋。陳某認為，根據我國法律規定，農村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規定，故請求法院判令雙方簽訂的房屋買賣合同無效，並要求馬某騰退房屋。
裁判要旨：一審法院經審理認為，因訴爭房屋之宅基地屬當地農村集體所有，馬某屬城鎮居民購買農村房屋，雖簽訂買賣合同當時系雙方自願，且馬某購買後在院內增建了房屋居住至今，然地方房屋之買賣必然涉及土地使用人之變化，故不能排除此房屋買賣違反法律規定之性質。判決雙方簽訂的房屋買賣合同無效，馬某於判決生效後一個月內騰退訴爭房屋。
二審法院經審理認為，按照我國法律規定，農村宅基地的所有權屬於農民集體所有，宅基地使用權人在對宅基地行使收益和處分權利時，應當受到嚴格的限制。在此前提下，城市居民購買農村房屋的行為一般應當認定無效。但在處理具體案件時應當結合個案的不同情況綜合加以判斷。本案中，馬某作為城市居民，其與陳某簽訂的房屋買賣合同已經過海淀鄉政府的批准。此後，馬某取得了該房屋的產權證書，並已於2005年將戶口遷入。在十幾年的時間中，馬某在訴爭房屋中實際居住，已對該房屋形成了穩定的佔有關係。鑑於此，在綜合案件當時的歷史背景及從有利於維護現有的房屋佔有關係角度考慮，應當確認馬某與陳某簽訂的買賣合同有效為宜。據此，作出撤銷原審判決，駁回陳某訴訟請求的終審判決。
4. 小產權房買賣合同被認定無效後的處理規則：
（1）《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”
（2）2006年9月14日，北京市高級人民法院下發了《關於農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。
（3）海南省高級人民法院於2011年下發的《關於辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見》規定：“城鎮居民就農村集體土地上修建的小產權房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。”
（4）山東省高級人民法院2011年11月30日下發的《全省民事審判工作會議紀要》規定：“對於因買賣在集體所有的土地上開發的小產權房而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產權房買賣合同無效，並通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關係失衡。”
（5）2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》，再次明確在確定賠償買受人損失時，如訴爭房屋之後已處於拆遷程序之中，房屋重置和區位補償價格可參照拆遷程序中的評估結果予以確定；如尚未進入拆遷程序，可通過委託鑑定的方式確定房屋重置和區位補償價格。
二、小產權房未辦理抵押登記，抵押權行使問題
—案例索引—
案情簡介：被告童某與朱某系夫妻關係。2013年8月，童某向原告借款人民幣60萬元。同月22日，原告將借款轉入童某的銀行賬戶。2014年9月3日，原告與童某簽訂一份《抵押合同》，約定童某將位於貴溪市XX鎮XX村委會XX村小組的四層半鋼筋結構房屋（XX村建字《村鎮房屋建設許可證》，2007年9月14日）抵押給原告，但未辦理抵押登記。因童某自2014年8月22日起未支付原告借款利息，故原告訴至法院，請求對該房屋享有抵押權優先受償權。
裁判要旨：原告要求優先受償《抵押合同》中約定的房屋，因法律規定建築物抵押應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，本案中原告與童XX簽訂了《抵押合同》，但未辦理抵押登記，抵押權未設立，故對該訴請不予支持。
三、離婚時小產權房分割問題
—案例索引—
案情簡介：原、被告於1999年經人介紹相識，同年11月4日登記結婚，婚後生育一女。2015年，原告以雙方婚前缺乏瞭解及溝通，婚後夫妻之間缺少關心照顧，導致夫妻感情變淡為由向法院提起離婚訴訟，並請求法院對坐落於濟南市天橋區的房屋進行分割。庭審中，被告稱其不清楚該房屋是否辦理了產權登記，但明確房屋產權未在其名下。原告認可上述房屋系雙方婚後購買，但該房屋系小產權房，未辦理房屋產權登記。
裁判要旨：《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條規定：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權後，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。”涉案房屋未辦理產權登記，未取得完全所有權，根據上述規定，在本案中對該房屋的所有權歸屬，不予處理。鑑於該房屋現由被告佔有使用，且孩子隨被告共同生活，在該房屋辦理產權登記之前，由被告居住使用該房屋為宜。待該房屋辦理產權登記取得完全所有權後，雙方如有爭議，可以另行主張權利。
