导语：戴德梁行以及高力国际调研季报终于出来了，通过分析2020年第一季度报告，以 “北上广深”四个城市为例，甲类写字楼空置率多数呈现上升趋势，租金呈现下降趋势，那么这个租金是暂时下降，还是持续下降呢？我们一起来分析分析看。
广州的空置率为何如此之低？应该与写字楼的存量有关系，根据第一太平戴维斯的数据，北上广深存量数据如下图，可以看出，广州存量最多。
01
我们都知道关于房地产有几个理论：
1、地段理论：对于房屋价值的变化，李嘉诚有一句非常经典的话：“决定房地产价值的因素是地段，地段，还是地段。”这句话也是李嘉诚最著名的“地段理论。”
2、 经济学家任泽平认为，“房地产从长远看人口，从中期看土地，从短期看金融”，因此，未来房价变化的核心集中在“人口、土地、金融”六个字上。
3、从经济学上来讲，价值决定价格，而价格的影响因素是需求与供给的关系。
那么决定一个房地产的价值，一个写字楼的价值最主要的看什么呢？
笔者认为需要综合以上因素来看，短期内看市场需求，长期内看人口。
没有人的地方，何谈价值呢？！即短期看市场，长期看圈子。
02
短期看市场。
目前现状，写字楼租赁需求小于供给。
原因之一，就是疫情的短期集中影响，大中型企业即使复工，也是半恢复状态，小微企业多破产消亡，能存活的也是尽量降低租赁成本，不需要扩租写字楼。
据深圳租赁市场资深租赁员介绍，现在换租都是大换小，小换无。
原因之二，就是政府政策指引的影响，疫情期间，国有企业租金减免是短期之策，以下是上海政策指引。
原因之三，就是线上互联网对线下实体商家的猛烈冲击。
无论是云办公，还是无接触经济，无论是网上购物，还是无人快递，哪一项都对实体经济造成猛烈的冲击。
中国互联网络信息中心发布统计报告称，截止2020年3月，中国网民规模达9.04亿，目前中国总人口数据为14亿，那就是65%的人都已经习惯网上操作，各种云享受。
小结：基于以上三种原因，短期内，至少是疫情期间，写字楼空置率不会下降，租金因市场行情影响，必然走低。
03
长期看圈子。
戴德梁行2020年1月曾于上海社科会堂隆重举办首届全球城市发展研讨会，重磅发布主题报告《全球城市指数报告》和《中国都市圈发展报告》。
其中《中国都市圈发展报告》，是戴德梁行通过近一年的时间，进行了搜集整理，综合‘经济活跃度’、‘商业繁荣度’、‘交通便捷度’、‘区域联系度’四个维度作为一级指标，涵盖了12个二级指标和31个三级指标，并通过‘都市圈综合发展质量评价体系’，对中国的26个都市圈的各项指标进行详细分析打分，最终得到各都市圈排名情况。
从图中不难看出，已经发展起来的都市圈有“长三角”“粤港澳”“京津冀”“成渝”这四个都市圈。
这就是以人为导向的圈子经济。
04
写字楼租金会不会降低？
结合以上几点，笔者认为，写字楼空置率如何，租金如何,需要综合考虑。
首先，要看它所在的圈子如何，如果这个圈子是成熟型圈子，或者发展中圈子，那么还是很有希望的。这就是最近几年抢人大战的根本所在，有人才有财，有人才有市，有人才有城。
其次，要看它的地段，但是地段的影响因素不是决定的，只是过渡影响。
因为云办公有众多的缺点，在线办公没有面对面沟通的效率，而且无法保证所有人都在工作状态。因为突如其来的云办公，还没有成熟的体系，所以地段因素还在考虑中。
再次，要看它的政府政策。不少城市，为了鼓励企业引进，会有很多税收优惠和各种补贴，租金减免也是其中一项。
所以，综合来看，“长三角”“粤港澳”“京津冀”“成渝”这四个都市圈，短期内租金下降的可能性大，长期来看，租金下降的可能性，需要综合考虑，可能性不大。
其他区域无论从短期还是长期，下降的可能性较大。
参考资料：
《一季度写字楼空置率，北上广深为何悬殊巨大？》
《中国都市圈发展报告》
戴德梁行
高力国际
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