昨天晚上看到一個關於房地產的問題，心血來潮碼了一通字，現在整理一下作為一個單獨的帖子發出來大家討論一下，希望各位看官求同存異。
2016年以來這一輪的房價上漲，已經把房地產變成一個徹頭徹尾的金融行業，不然大老闆不會說房住不炒。大部分銷售的房子其實是金融證券。近年來交房的小區，多數不到50%的入住率，相當一部分連30%都沒有。買得起動輒幾百萬上千萬的房子的，有幾個缺房子住？大家都拿買房作為一種保值增值的手段，960萬平方公里都參與了這一輪史詩級的炒作。問題在於，高位買進的房子真的能夠更高位賣出去嗎？
首先我想討論流動性的問題。金融資產最可貴的品質是流動性，其價值隨著流動性的缺乏而指數級遞減，沒有流動性的金融資產是沒什麼價值的。
香港李老闆13年開始賣資產，15年左右完成大部分出讓，順利換成外幣出海，這個操作對時間和政策的拿捏是神級的。國內不少愣頭青當時還嘲笑李老闆錯過了16年以後的暴漲。關鍵問題在於，對於和記黃埔這種跨國公司來說，美元英鎊才是硬通貨，15年是大規模換匯出海的最後窗口，換句話說，14、15年是中國資產以美元計價的最高點，後面的你漲兩倍三倍已經沒有意義。對美元來說，國內的資產在2015年以後基本已經失去流動性了。
從人民幣流動性來說，購房者2017年買入時候已經是相對高點，房地產開發交房週期是2年左右，主要城市的限售政策要求取得新房不動產證在3到5年後，才能銷售。那麼即便按照最順利的時間估計，至少5年才能上市銷售，本質上買的是至少5年限售並且每年都在嚴重超發的大小非。
即便是現在二手房已經嚴重積壓，價格是呈下跌態勢， 更何況到2022年以後？同時政策留給二手房出貨的通道是越來越小的，因為二手房和地方財政關係不大。政府一定會繼續明裡暗裡出臺政策限制二手房的交易，確保新房的銷售，從而確保土地財政。5年之後新生兒會跌到一個什麼程度？哪裡還有什麼接盤俠。按照國人的習慣，自住房率速度提高很快的，到最後你連租都租不出去，到時候大家手裡一堆房子，誰租誰的？誰買誰的？一不小心這個金融資產就會變成死資產。
從價格上說，按揭購房者付出的真實購房成本，實際上是在目前已經高企的房價上面接近翻倍了的，原因在於每年5%至6%的按揭貸款，按30年計算的話，基本要在目前總房款基礎上乘以2。那麼有的人會說，20、30年以後貨幣會貶值很厲害，實際房款不會那麼高，屆時收入會增加。但是我想說的是，如果不是很好的行業，普通民眾的收入水平很難達到5%的增幅。諸位捫心自問，2010年到目前10年時間，城市基層實際收入在扣除通脹以後，有多少增長？一般工薪階層收入也許增長了一倍左右，但是綜合物價水平，應該增長了不止一倍。
最後，由於設計、建設和維護上的問題，大家不要指望十幾二十年後現在這些高層住宅會有什麼舒適度，很多物業不好的，會變成貧民窟和閒散人員聚集地，遑論什麼增值保值。
地產最高峰在已經過去，一般高層住宅沒有長期持有的價值，17年之後花六個錢包和20年的心血供出來的就是個笑話，以後的歷史一定會對這一筆濃墨重彩。作為類金融行業，房地產從來都不會實現共同富裕，而是迅猛加劇貧富分化的工具。如果不能及時變現，六個錢包的努力終歸南柯一夢。這一輪參與炒房的散戶絕大部分都會變成血虧，只有很小比例是賺到真金白銀的。
我在這裡從來沒有說房地產會崩盤，價格會下跌的事情，這個事情讓歷史去答覆，我們不用在這裡扯。相反近期隨著政府主導的土地價格的節節攀升，主要城市新房價格是小幅上漲的，但是這個是土地市場和新房市場，跟散戶沒關係。我想在這裡討論的是：當購房者買到新房之後變成二手房，從二手房流動性、二手房變現週期，二手房價格，二手房折舊幾個維度討論這一輪買房成功實現保值增值的可能性。
