眾所周知，虹口楊浦發展滯緩與拆遷難不無關係。不過這兩個老大難地區最近開發明顯提速。
據環二統計，虹楊地區內環內在售以及兩年內上市項目多達十幾個，一時間眼花繚亂。
待售項目中最先開盤的是融創青雲壹號，之前雪莉有過詳細解讀《“北外灘壹號”更名“青雲壹號”的背後》。
關於這個項目環二接到最多的疑問是：應該買青雲壹號還是新湖青藍國際二期？
帶著這個疑問環二也進行了實地走訪，最後的結論顯得很意外。
01
其實原本是想給新湖青藍國際二期單獨列傳的，考察後發現這個項目太普通了，真的沒太多可講的。
首先在位置上這裡就很“普通”。雖然雄踞內環卻沒有被划進CAZ，意味著這裡
完全是一個居住功能區。 所以在2035年之前不用指望這裡拆遷興建大量寫字樓、大型商業配套等等。
與地段一樣“普通”的是這裡的配套。
由於距離CAZ區域有一定距離，方圓1公里以內只能夠得到區級商圈。四川北路曾經輝煌過，現在影響力已經不如五角場、大寧這些後起之秀。
虹口人流量最大的商圈是魯迅公園，這裡憑凱德龍之夢一己之力維持著也著實不易。
當然作為老城區，社區配套不會匱乏，小區周邊有世紀聯華與業態豐富的底商。
與這個價格相比，商業配套不算髮達。
一期業主對口的是止園路小學以及青雲中學。止園路小學是范志毅的母校，足球特色濃厚，教學成績卻上不了梯隊。
在市區醫療資源具有天然的優勢，一公里以內覆蓋的上海市中醫醫院、長海醫院口碑都還不錯。
這樣的整體配套相對於這個價格來講，也算不得優勢。
距離市中心三公里以上，通勤有地鐵8號線和內環高架，總體對得起這個價格。
02
針對這樣一個“普通”的地段，開發商交付出了一個“普通”的項目，環二突然覺得恰到好處。
至少開發商認命了。
之前環二提到過，萬科中興路一號的問題就是不認命（《閘北豪宅被團滅，背後的原因不得不重視》）。本來是一個二級地塊，卻懷了一個一級地段的夢——沒辦法，誰讓地塊拿的價格高了。
為了實現自己一級地段的夢，中興路一號請了英國建築師理查德·羅傑斯設計了落地窗。你又不是南京西路、陸家嘴濱江這樣的地段，就憑周邊的老房子有多少景觀可看呢？
萬科中興路壹號樣板間
所以不管怎麼努力，這個價格始終沒有被市場接受。
靜安天御突圍的較為成功，憑藉著蘇州河概念以及周邊整體城市界面的提升，價格12.6萬仍然有人買單——不過依舊是小戶型暢銷大戶型滯銷。
比較識趣的是中海匯德里，本來就是普陀區的地段，憑藉著內環內、環球港的概念流量自然是有的，做成小戶型迅速出清才是王道。戶型過大總價超了2000萬，估計到現在項目總也會在發愁。
不過像濱江凱旋門這樣的一級地段就無所謂，戶型大一些、價格高一點，仍然有人買單。
房地產市場的出身真是太重要了。
新湖青藍國際就正確的認識到了自己的出身，將戶型控制在了150平以下（155平房源相當少），單價控制在11萬。
85-95平的主力戶型1000萬左右，130平剛改戶型1400萬左右也可以買到。
一方面不像中海匯德里一樣純剛需以便提升溢價，一方面總價可控不至於滯銷。
整體產品設計上也力求平衡。雖然容積率高達3.45，好在與一期融為一體而且均為高層住宅，所以有足夠的空間做景觀設計。
近期開盤的新房中，園林設計能達到新湖青藍這個水平的真的不多——棟距高達80米，有成片的草坪、下沉式廣場、精心設計的水系等等。
新湖青藍國際一期實拍
而且外立面全部採用幹掛石材、雙入戶大廳、雙會所，顯示出開發商在這個項目設計上的良心。
新湖青藍國際一期會所
不過二期地塊較小，空間感不如一期，而且西側還有三棟十幾年房齡的商品房隔斷，一定程度影響了居住體驗。
綜合來看，小區品質在虹楊地區眾多新房中極具競爭力。但是鑑於並不是一級地塊，開發商分寸把握的也到位——這是高品質社區，並不是豪宅。
所以沒有像恆大一樣配備50萬人民幣一扇的入戶門、沒有移植幾十萬一棵的成樹，一切剛剛好。
這裡不是頂級地段、沒有頂級配套、不是頂級豪宅，但是一切又恰到好處。本來就不是頂豪客群，就沒必要追求頂級。
但是這個地段肯定不差、小區肯定不差，進退有據，這個預算段不會虧。
03
至少與隔壁的融創青雲壹號相比還是具備相當的優勢。
首先雖然一街之隔，這裡已經是靜安區。
一街之隔，配套一定是共享的，硬性資源上持平，拉開差距的是軟實力。
行政歸屬不同，意味著城市建設可能完全不同——畢竟靜安區更為財大氣粗。
我們一直將城市建設歸為政策，其實政策背後無非還是人民幣——沒有足夠的資金實力，舊改速度都會放緩。
所以在未來城市改造上，青藍國際具備一定潛在優勢。
其實這個優勢也體現在了現狀上。
兩個小區均處於老城區，周邊城市界面談不上多好，青藍國際依舊比隔壁的虹口優越得多。
至少沒有那麼壓抑。
虹口是人口大區，居住密度上海第一，到處都是密密麻麻的住宅，城市觀感如下：
非常濃厚的虹口楊浦風格，既有老城區的破舊又顯的過於擁擠。
青藍國際雖說也是居民區，城市骨架上要開闊得多。這裡道路更加寬闊卻又不像浦東一樣有疏離感，又不像楊浦一樣蜿蜒曲折。
而且靜安區市政能力一流，街道環境維護更為有利，這裡的城市界面在老城區中算不錯的。
新湖青藍國際周邊環境
青雲壹號不僅周邊環境壓抑，小區內部也相當壓抑。
融創是環二較為認可的一個品質開發商，不過受制於地塊限制，交付出的產品只能是行列式排布。而且樓間距僅30-40米，
遠沒有新湖青藍中央公園氣象宏大。在人擠人的市區，小區內就有一個可供日常散步休閒的公園，而且視野開闊，確實具有相當的吸引力。
在戶型設計上兩個項目半斤八兩，像一個設計師的產品。
不過融創的中間套要優質一些，三開間朝南、明廚明衛（雖然共用陽臺）、動靜分區。
而新湖青藍的中間套兩房朝北已經輸了一半，北向書房面積僅7平米基本不能住人。
而且主臥還是暗衛。
兩個小區都是精裝交付，新湖青藍樣板間還沒開放品質不確定。根據一期業主反饋出來的結果，應該可以與融創打個平手。
新湖青藍的另一個優勢是採用傳統的水泥現澆工藝，質量上相對更有保障。
融創青雲壹號是裝配式住宅，這種產品的風險環二之前有提過（《裝配式建築，會不會毀掉新房？》）。雖然建築構件採用德國工藝不存在質量問題，但是國內的組裝技術以及工人的職業道德讓環二充滿了擔心。
這一點再次站位新湖青藍。
學區上兩個項目都不對口名校，不過靜安區整體教育水平上海頂級，市重點高中錄取率要高於虹口區。短期內跨區中考依舊難度很大，這一點新湖青藍再次佔優。
綜合來看，青雲壹號能拿出的相對優勢是：我爸爸是融創。
在二手市場，開發商品牌還是有相當的作用，新湖這種非典型開發商會有一些劣勢。
虹口除了北外灘、涼城，其他區域近十年幾乎沒有新房，積累的大量改善需求消化掉這兩個項目沒有任何問題。
不過正如文初提到的，虹楊地區舊改力度加大，後續會不斷的有新房上市。
老鼠拖鐵鍬，大頭在後頭。
