保利發展董事長 宋廣菊
樂居財經 李奕和 發自廣州
保利地產（600048.SH）這幾年留給投資者的印象，是穩健求發展。
有人說，保利顯得有點保守了。但保利地產總經理劉平對此持不同意見，他認為，保利不是保守的企業，而是穩中求進的企業。
2019年報披露的數據或許可以說明一些問題。
過去一年，保利地產銷售4618億元，同比增長14.09%，即使這一增長在前五大房企中，僅次於融創，在央企隊伍中穩坐“一哥”之位。
在2019年度線上業績說明會上，對公司未來及中長期發展，保利地產副總經理潘志華指出，公司規劃是不低於行業平均增長速度，保持持續發展。
從資金管理、負債率、貨幣資金短債比、新增土地投資等方面，也都表明了，在房企資金風險不斷增加的環境下，保利地產在規模增長中求穩的一面。
去掉“水分”的增長
2019年，保利地產實現營業總收入2359.81億元，同比增長21.29%；淨利潤375.54億元，同比增長43.61%；歸母淨利潤279.59億元，同比增長47.90%。此外，少數股東損益也達到95.95億元的新高。
保利地產大股東權益佔比下降近年成為投資者較為關注的問題。根據保利地產歷年財報，自2015年出現較大增長以來，保利地產的少數股東損益一直高居不下，均徘徊在25%上下。
甚至在2018年，在淨利潤增長僅有32.78%的情況之下，保利地產少數股東損益的增長卻高達78.44%，這一增長僅次於2015年，使得保利地產少數股東損益在2018年對整體淨利潤的佔比達到27.71%，為歷年最高。
2019年，保利地產少數股東損益增長32.44%，相比上一年有所下降，在淨利潤的佔比為25.55%。在去年的股東會上，董事長宋廣菊稱，保利正在有意識地回調大股東權益比。這一數值應該就是保利地產有意識回調的結果。
潘志華對此也在線上業績說明會上表示：“公司已經注意到合作項目權益結構情況，2019年新拓展項目權益比較2018年提升4個百分點，下一步公司將根據整體權益結構進行適當調整。”
大股東權益的下降，與保利地產此前加大合作不無關係。該公司2015年的一句話很好地表達了其早些年對項目合作的看法：儘管通過合作方式獲取的土地會降低項目權益，從而影響到公司的歸母淨利潤，但該方式有利於減少競爭，保證項目利潤率水平。
特別在2016、2017年土地市場近乎瘋狂的兩年，開發商為能在土拍中增強競爭力，大規模的合作成為一種潮流。2016年，在保利地產新拓展112個、容積率面積2404萬平方米的項目中，通過合作、併購方式獲取的土地資源面積佔比就達到了75%。
年報中，保利地產提及，2019年公司主動提高拓展項目權益比例，拓展金額權益比例提升至71%。
合作開發帶來的另一個好處，是可以實現規模的快速增長。實際上，保利地產新增項目合作佔比最大的2016、2017年，也是其規模增速最快的兩年。該公司在2016、2017年的銷售金額為2101億元、3092億元，增長分別達到36%、47.20%。
到2019年，受整體市場行情及政策影響，保利地產實現的銷售規模4618億元。
“保守”的另一面：求穩求質
作為央企，保利“保守”的一面在財務數據上也有所體現。年報提到，2019年為應對行業資金面收緊風險，強化現金管理能力，保利通過將回籠指標納入業績考核、建立回籠動態監控機制、加大按揭總對總合作力度等措施，強化現金的回籠。
報告期內，該公司全年累計實現銷售回籠4312億元，回籠率提升5個百分點至93%。根據歷年財報數據，保利地產銷售回籠率在2016開始下滑，三年裡（2016-2018年）分別為97%、85.50%、88%。這也是自2017年以來，保利地產銷售回籠率首次回到90%以上。
從負債率、貨幣資金短債比等方面也可看出，在房企資金風險增加的環境下，保利地產求穩、求高質量增長的一面。
2019年，該公司資產負債率77.79%，較年初降低0.18個百分點；淨負債率56.91%，同比降低23.64個百分點，在行業中處於較低水平。截至報告期末，保利賬面有息負債2700.49億元，有息負債綜合成本約4.95%；貨幣資金近1400億元，是短期借款及一年內到期債務的2.1倍。
報告期末，保利地產銀行貸款授信總額5170億元，剩餘未使用額度2690億元。
為加強資金管理和保持項目利潤率，土地投資也有所減少。2019年，保利地產拓展項目127個，新增容積率面積2680萬平方米，拓展成本1555億元，新增權益面積1916萬平方米。新增貨量中，住宅貨量佔比84%。
2017-2019三年，保利地產新拓展項目總成本分別為2765億元、1927億元以及1555億元。2019年，拿地銷售比僅為33.67%，這是自2015年以來的最低點。而在2017年拿地的高峰期，保利地產拿地銷售比峰值就曾到達89.42%。
兩翼齊飛與舊改收穫
作為保利地產多元化業務之一，保利物業（06049.HK）的赴港上市可以說是被作為里程碑記錄進公司史冊的事件——2019年12月19日，保利物業於香港聯交所主板上市，募集資金規模53.82億港元，成為國內目前募集金額最大的物業公司。
截至報告期末，保利物業在管面積達2.87億平方米，合同面積達4.98億平方米，物業管理項目超過1000個。報告期內實現營業收入59.67億元，同比增長41.1%，淨利潤5.03億元，同比增長49.7%。
根據保利地產年報，在公司營業總收入2359.81億元中，房地產開發收入2237.31億元，佔比達94.81%。此外，“兩翼”業務收入113.06億元。物業收入在多元化收入中佔了絕大部分。
在該公司的總戰略規劃裡，不動產投資開發為主業，此外，還圍繞房地產搭建了覆蓋物業管理、銷售代理、商業管理等綜合服務板塊，以及以房地產基金、普惠金融為主的不動產金融平臺。後兩者被當作是保利地產的“兩翼”業務。
商業管理板塊屬於“兩翼”業務之一，報告期內，該板塊管理面積268萬平方米，其中購物管理中心管理面積達153萬平米，酒店管理面積達94萬平米，保利還以輕資產模式實現品牌及管理輸出。
參與雲南城投的混改，也成為保利擴張多元化業務的途徑之一。關於這一則消息最早來自雲南水務的公告，2019年7月2日，雲南水務稱，雲南省人民政府與保利集團簽訂戰略合作協議，根據戰略合作協議的內容，保利集團計劃參與雲南城投集團的混合所有制改革。
隨後於當年10月，保利地產便承接了雲南城投位於昆明、西雙版納、東莞的欣江合達、東莞置業、版納置業以及官城改公司項目股權。據瞭解，這些項目不少是以文旅、康養概念打造的大型綜合體，被視為保利地產在文旅方面的擴張。
對於保利地產在雲南城投混改中的角色，外界一直比較疑惑。潘志華在業績交流中指出：公司（保利地產）目前未參與雲南城投的重組，與雲南城投有項目層面的合作。
過去一年，舊改也成為保利“收穫”的大年。2019年，保利先後中標或拿下佛山南海夏北舊改、廣州天河柯木塱村舊改、廣州天河漁沙坦村舊改、廣州增城中新村舊改等多箇舊改項目。其中，柯木塱村舊改和增城中新村舊改已成功簽約。
資料顯示，僅中新村改造總用地面積就達92萬平方米，涉及改造的房屋建築面積約90萬平方米，項目將分四期建設，總投資金額約120億元。
