我們先來說一下南站板塊。
2010年11月24日，天津南站主體結構完工。2011年6月30日，天津南站正式開通運營，天津南站在張家窩正式運營，這也是南站板塊發展的起跳板。伴隨著南站的落成與開通，南站板塊的房價也是水漲船高。漲得有多猛呢？
在南站建成的前一年，也就是2009年，張家窩的房價保持在5000元/㎡，總價30萬就能上車。雖然說是30萬就能上車，但事實上，十年前在環城買房幾乎是一種賭博。誰也沒有預料到，2013年本地人改善需求增加，而3號線的全線貫通，讓張家窩成為市區改善外溢的選擇之一，當年的南站板塊房價也直逼萬元關口。
隨後萬科等開發商入駐，南站板塊進一步發展。到2015年，南站板塊也正式突破萬元大關，而到了2017年，區域板塊成交樓面價也突破2萬大關。從2009年房價5000元/㎡到17年成交樓面價突破兩萬，張家窩的發展確實過於快速，甚至當時有戲稱張家窩為“漲價窩”。那麼南站板塊為什麼會崛起？
南站板塊崛起，離不開張家窩的經濟基礎。2000年前後，張家窩就是遠近聞名的工業強鎮，經濟實力在西青區排名靠前，全年工業產值基本維持在30億元左右，可實現利稅超2.5億元。
隨後2004年，國民地產進入了張家窩，在張家窩西部開發了首個項目，此後張家窩樓市開始活躍。進入下一年後，張家窩被國家發改委確立為全國首批小城鎮發展改革試點，這也讓張家窩迎來發展的小高潮。2009年老城區的平房開始改造，新的置業需求被釋放，張家窩樓市也漲到了5000元/㎡。此後南站板塊各種利好不斷，規劃自然少不了說。
說到南站的規劃，就必須要提“南站科技商務區”。這個商務區整個規劃面積10平方公里，規劃總建築面積731萬平方米。其中258.5萬平方米規劃為商業金融，82萬平方米的科技研發。鵬瑞利商業和呷哺呷哺商業項目已經落子待建。而住宅方面，已經有津門正榮府和招商公園1872的項目在售。
交通規劃上面，目前天津南站已經開通了地鐵3號線、京滬高鐵、京津城際高鐵。未來南站還將擴建，並且將增加津雄高鐵和津滄高鐵等，其能量將會輻射整個板塊。
然而教育方面仍然是南站甚至是西青的短板，不過有個好消息是，西青將規劃12所學校，補強短板。
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我們再說一下海教園區
天津海河教育園區是國家級高等職業教育改革實驗區、教育部直屬高等教育示範區、天津市科技研發創新示範區。從2008年9月開始規劃建設，到如今已經整整11年了。
雖然發展了11年，但這片區域仍未形成一個商圈。這裡除了遷入了幾所高校以外，沒有任何大型商業配套，醫院等等。
然而奇怪的是，與海教園相鄰近，板塊較為成熟的鹹水沽房價僅僅為16000元/㎡左右，而這裡的房價卻在20000元/㎡左右。至於價差在哪裡，這裡我們還要從它的規劃說起。
我們知道和平房價之高，就是因為其土地和教育的稀缺性。而海教園則擁有著大量的高校和一個能考城六區的高中的政策，這一點是其他環城四區和遠郊羨慕不來的。而海教園也憑藉這個優勢，成為周邊區域的價值高地，那為什麼說今年是海教園的“大考”年呢？
雖然海教園有這樣的考試政策，但目前還沒有畢業的初中生，而今年將會產生第一批畢業生，因此海教園的政策能否落地，又怎樣落地？這些未知數將是海教園面臨的一次重要“大考”。
雖然有風險，但除了教育以外海教園還是有其他長處的，規劃的地鐵6號線二期將穿過海教園，該條線已於去年2月4日動工，設9座車站，其中包括，天津大學北洋園校區站、海河教育園區站、南開大學津南校區站等站點，預計在2022年試運行。
除此之外，海教園的02、03板塊還規劃8塊住宅用地和9塊商業用地，未來可彌補區域內商業不足的缺陷。
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小結
綜合來看，南站板塊未來將打造成一個交通複合體，擁有地鐵和高鐵。而海教園區則會以教育為主，目前是環城四區裡教育資源最好的，但有一定的風險。兩者各有優缺點，但無論傾向哪個，都是不錯的選擇。而眼下，樓市暫停了近一個月的時間，或許3月中下旬，樓市才將逐步回暖。而房企流失的卻是時間，未來很有可能會為了加速資金迴流而釋放優惠活動，而這也不失購房者上車的好時機。
