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有點走不動~
最近和幾個樓盤的營銷總交流，大家的感受幾近相同。
他們有的項目在9月初，一週可以賣一個小目標。但進入9月中下旬後，明顯感覺進入了中年疲軟期 ：
廣告效果持續下滑，日常來訪減少，週末活動也帶不動；尤其想短期蓄客搞集中搖號開盤，真心不易！
唯獨渠道帶訪的效果還算可以，成交也佔了小半壁江山，只是營銷費高居不下。開發商感覺自己雖貴為甲方，最後稀裡糊塗然地被掐住脖子，替中介打了個工！
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另外還有兩件事，也可以印證當前這種局面！
一是久違的打折聲，它又來了！
前一次是因為疫情，這一次是三道紅線，而標誌性的事件，就是恆大全國600盤7折賣房。
而第二件事，就是前天（9月16日），Z大的房地產代理機構（易居）和Z大的電商平臺（阿里巴巴），搞了一場聲勢浩大的發佈會；
站臺的嘉賓，有包括萬科的鬱亮、碧桂園的莫斌等在內的60位地產老總，陣容堪稱豪華！
而一個叫做“天貓好房”的新物種，就此誕生！操作模式說來其實也很簡單：開發商把房子放到網上賣，阿里巴巴給流量，易居來做服務。
以後打開淘寶，就可以很方便地看房、選房和買房。媽媽再也不用擔心我，揹著老闆翹班去看房了！
據發佈會上透露：
第一期計劃投入50億元，且未來三年，天貓好房會把收到的所有錢全部補貼出去。另外，易居只收3%的服務費，不賺中間商差價。
這是在馬雲公開表態“房子如蔥”3年後，阿里巴巴第一次親自下場賣“蔥”！可以預見的是，今年的雙11，將迎來一場購房補貼的惡戰！
因為所有人都知道，天貓好房，其實直接針對的，就是貝殼。而貝殼的第二大股東，正是騰訊！
原來“賣房大戰”的背後，也站著兩位馬爸爸！
開發商"打折潮"的重出江湖，以及新房中介玩家的莫名躁動，都預示著一個短期趨勢即將來臨：
房子會越來越難賣了！
否則，開發商也不是傻白甜，會白白“讓中間商賺差價”！
但與此相對應的，“金九銀十”無疑是下半年，最好的“搶灘登陸戰”的機會，尤其在“三條紅線”之下，跑量回款，無疑是踩線房企的第一要事！
據老周不完全統計，“金九”的下半場，十一國慶前，預計有49個樓盤下證推新，其中不乏房友們頗為關注的網紅盤，以及一些純新盤！
幾個重點樓盤，簡評一下：
旭輝雨花郡：
項目位於東二環與萬家麗高架（東2.5環）之間，是真正的“主城紅盤”。最大賣點是項目附近有3個地塊口，最近的是地鐵4、5號線的換乘站圭塘站4B出入口，約150米！
2-9#棟住宅建築高度在26-34層， 2T3戶、2T4戶、3T4戶不等，建築面積約為115㎡、143㎡、170㎡，剛需、剛改、改善都有對標的面積段。
價格方面，毛坯限價11800元/㎡，但預計會精裝出售。
長沙寶能公館：
是美聯天驕城的五期，不過是寶能進入長沙的首作，總建面約16萬方，約2.3低容積率，其中1#公寓，2#3#高層，5#6#8#小高層，7#9#~16#為6+1F洋房。
高層為建面約149-162㎡戶型，洋房為建面約177-214㎡戶型。
| 效果圖
尚東金河灣：
項目為全新盤，位於芙蓉區尚東片區，瀏陽河西岸少見的全新盤。由長房置換有限公司聯合特聘國家一級資質物管投資並開發。
距離瀏陽河風光帶100米左右，臨政府斥資打造“一河兩岸三公園”，“一街兩橋三館”景觀文化帶，生態環境優美。同時集高標酒店、河岸住宅、商業街區於一體的精品綜合體，地鐵2、4、6號線經過。將毛坯出售。
項目效果圖
地鐵中建君和城：
項目位於青竹湖路與青霞路交會處，屬於青竹湖版塊，是金霞副中心的核心區域，生態比較好，直線距離約400米內，有湘一立信實驗學校、青竹湖湘一外國語學校兩大民辦名校！
項目總佔地約68畝，總建面約16.55萬方，由兩個地塊組成，規劃了11棟住宅、1棟公寓、4棟商業及1棟幼兒園。
| 項目鳥瞰效果圖
中欣楚天御府：
鄰近地鐵1號延長線湘繡城站（規劃中），除卻江景，z大賣點是自建長郡開福中學，預計今年9月開學，可提供1800個學位。
| 區位示意圖
萬科紫臺：
湘江東岸的老牌豪宅了！項目北接湘江金融外灘，南靠省府板塊，名副其實的主城區。
即將推出的C組團新品總建面約有13萬㎡，由2棟瞰江大平層住宅、5棟江景商業公寓組成。
住宅產品為建面約253㎡瞰江大平層，僅112套房源。
| 項目效果圖
鑫遠翡麗郡：
南城名副其實的日光盤，距離地鐵1號線省政府站約500米，自帶幼兒園，周邊有青園小學南校區、湘府英才小學、明德中學等。項目目前二期還有5棟待售，此次將推出8-9#兩棟。
| 項目鳥瞰效果圖
祥源森林之光：
在梅溪湖二期，北面是規劃的湄溪河溼地公園，背後就是象鼻窩森林公園。
項目總佔地約135畝，總建面約13萬㎡，住宅產品有洋房+疊墅兩類，洋房樓層最高只有8層，容積率只有1.1，暫時片區Z低！還是毛坯複式，在梅溪湖暫時沒有競品。
| 效果圖
長沙星河灣：
項目位於湘江新區高鐵新城板塊，是全球第14座星河灣，也是首座果嶺星河灣。
一期總佔地面積約41萬㎡，總建築面積只有約52萬㎡，容積率低至約1.01，綠化率卻高達約45%，百米樓距是標配。
面對“金九銀十”，一方面，開發商“搶跑”的慾望強烈，另一方面，中介渠道商摩拳擦掌，準備跑步進場。
這個“金九”，將會是成色十足，還是原地撲街？
我們不妨回憶一下去年的情況：
2019年的9月，無論是供應還是成交，其實與8月份都相差不大，“金九”成色明顯不足。
以長沙為例，因為8月份的提前放量，9月新建商品房住宅供應出現環比回落，只有約94萬㎡，不過還是略高於月平均供應量（約79萬㎡）。
成交方面也算是表現平平，供銷比為1.16，供應量略大於成交。
不過有一點很明顯，就是9月的下半場，開盤會集中爆發：
2019年9月份，六區一縣30個項目開盤38次，只有10次開盤，是在上半個月（15號之前），其餘28次開盤，全部集中在9月下半月！
尤其是在9月21日和9月29日這兩天，當天分別有7個及6個項目同時開盤！
說白了，都是為了搶十一國慶的節點！
去化方面，去年“金九”也不咋地！
據中原的統計：2019年9月，開盤整體去化率58%，比2018年同期下降約19%！說是“撲街”，也並不違和！
今年呢？
2020年9月的前兩週，共21個項目拿證，不過住宅只佔約7成！住宅開盤的整體去化率只有40%，比去年還差！
外加“三條紅線”的壓力，以及公寓促銷對購房資金的“抽水”，9月下半場，會不會繼續“撲街”，老周也不好說，但形勢肯定不會樂觀！
最近的雨一直下不停，天涼好個秋！
