近日，深圳都市頻道報道2020年第一季度全市二手房成交均價63060元/㎡，環比上漲5.11%，同比上漲17.13%。這是官媒今年第一次正式承認房價大漲的事實，但用詞“價格穩中有升”卻令人玩味和哭笑不得。
2020年深圳樓市開局“小陽春”，小樓在去年年底做了預測，基於以往市場規律、學位緊張、好房子稀缺等，呼籲去年年底之前抄底，結果很明顯如文章頭圖。
近期網絡間刷屏的“貼息貸款”，引發新一輪熱議：抽貸風險、炒房客要斷供……其主要核心點在於多數媒體、自媒體將這一輪房價上漲歸咎於此，但樓市一輪上行行情從來都不是單一因素造成的。
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置業需求聚集性釋放
深圳自2014年930政策落地開啟這一輪樓市上漲行情，同時於2016年325政策打壓後基本結束普漲，演變為樓市分化行情。在此後3年時間裡，除部分熱點片區、熱點樓盤之外，樓市基本處於橫盤階段。
2019年雙11調整二手房豪宅線，是自2016年以來第一次樓市政策下利好刺激，可謂意義重大。因此，被樓市壓抑3年置業需求集中釋放，造成當年11月、12月成交量大漲。
簡單而言，2014-2016年期間2年樓市需求量是短短2-3月市場無法完全消化掉的，只會延續到2020年“小陽春”。
01.正常的置換需求
第一，2014年下半年到2015年首次置業購房者， 見證樓市奇蹟與獲取紅利之後，考慮到被壓抑3年之久的換房需求，突發的二手房減稅利好刺激對於這波人而言是信息敏銳與二次機會。
這期間購買的房產基本完成翻倍，結合以往市場成交主力300-500萬，得出600-1000萬需求是旺盛的。
第二，2016年以及後高位入場的購房者，畢竟樓市持續性打壓之下，大部分選擇觀望。在苦苦等待3年之久，終於迎來史詩級樓市政策利好，二手房減稅可謂雪中送炭，此時不出手更待何時。
第三，早期置業者，一房換兩房，兩房換三房，三房換四房，或者著手二套或更多房產，對於這批人而言毫無壓力。
02.需求聚集性釋放
在深圳，2015年以及之前上車，實現房產翻倍，靠的是運氣；2016年及以後入場，實現房產跑贏大勢的，靠的是本事。
2016年以來，一場全民房產知識教化運動拉開了序幕，全國範圍尤其以水庫論壇最為出名，其他諸如米宅、各地城市大V等紛紛入局。深圳方面，以咚咚找房平臺為首，其他如雅房、地產劍客、房產資訊平臺、各類自媒體等傳道授業解惑。
鑑於以往各路大佬成功案例以及城市規劃方向，樓市置業方向開始出現轉變，最後演變成西部、學位房、新興豪宅。
按照數據層面，2019年雙11以來，樓市整體的確平穩，漲幅5%左右屬於官方可控範圍，但由於需求聚集到西部釋放，造成片區分化嚴重，而後的結果正如大家當前的感受。
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各路V咖炒作行情
去年某平臺大概統計過，深圳有100家以上管家渠道公司，300個以上自媒體。信息化時代，全民皆可自媒體，此類數據至少排在全國前幾位。
隨便混跡於各類諸如微信群、論壇、知識星球、小紅圈、千聊、抖音等，所見均為房產討論、投資選籌、資金融資等。
要說深圳炒作行情全國排名第二，其他地方估計不敢認第一。諸如，名校集團化、未動工（名校）學校規劃、地鐵規劃、未來城市規劃等，演變成大咖引路、投機者先行、韭菜接盤。
另外，像新房某盤破XX億、當天售罄等，二手房某區域某盤破X萬，各路媒體無限放大，造成市場高潮、自嗨，實際情況只有當事人自知，反正這其中套路多如牛毛。
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信貸政策空前寬鬆
自2019年下半年以來銀行信貸政策基本達到空前空松狀態，一方面是LPR換擋以後，央行多次降息，LPR接連下調，貸款利率隨著平穩下調；另一方面央行多次降準，不完全統計2019年釋放2.68萬億、2020年釋放1.55萬億。
歷次降準中，央行均提到，支持小微企業、民營企業等實體經濟發展，但最終資金流向方向恐怕只有銀行自己清楚。
深圳到底有多少經營貸流入樓市，看看這個數據：
特別是2020年開年以來，央行多次降準刺激，DYD的利率新低，甚至出現3點多的，諸如以下情況：
實際上，DYD只能佔少部分，大部分剛需不會做抵押貸，中間有隱形成本，只有買過幾次房或者投資客；另外所謂的貼息貸款，還得看買房人的公司（持股、時間），目前可能偏科技類、創新服務類才會有，所以佔很小一部分。
自爆出“貼息貸款”風波後，官方鬧出多次烏龍，至於是否嚴查還是其他，拭目以待。
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中介+業主聯合抬價
這類情況，在去年雙11減稅後市場上表現淋漓盡致，諸如中糧鳳凰裡、恆裕濱城二期等，爆出業主聯合坐莊抬價。
正所謂，槍打出頭鳥，但之後呢？
深圳市住建局解釋稱：如果出現二手房漲幅明顯超過近期成交價格，且小區業主存在集體串聯進行漲價的行為，市民可以向區房地產主管部門投訴。
結果很明顯，遇到買房客戶，一是不見客，二是態度強硬，三是坐地反價……
業主坐莊：
中介抬價：
這類現象不絕如縷，多翻下中介APP掛盤的房源，一些超出實際價格虛價，半年甚至一年沒賣出的，一下子漲價100/200萬，甚至一些降價所謂的千萬房源也是一樣套路，比如之前天鵝堡那套房。
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房產成為避險資金首選
疫情突襲，2020年全球集體遭遇“黑天鵝事件”。疫情防控仍處艱難期，全球市場劇烈震盪。
全球量化寬鬆趨勢下，資金避險情緒急劇升溫，高淨值人群迫切尋求抗風險資產。美股暴跌、原油閃崩……國內房產成為避險首選。
房產具備投資居住雙屬性，不僅能實現居住品質和生活方式的提升改善，還可利用槓桿投資，在全球量化寬鬆預期下，抵抗通脹；未來需要資金時，利用房屋抵押，作為風險準備資金，還可解決變現問題。
特別是高端房產，豪宅產品屬於不動產理財產品，抗跌性大，受市場政策影響較低。中心土地的稀缺性，必然帶來價值增值和資產保值，對於真正的豪宅而言，傳統核心區域依然是富豪們關注重點。
2019年下半年以來，特別是“先行示範區”規劃公示後，全國性資金力量湧入，前海、寶中等成為熱點，也有不少大宗交易記錄，諸如太子灣公寓售罄等。
2020年深圳樓市上半場基本局勢已定，下半場看謠傳的政策是否會落地，拭目以待。
