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土拍亦是如此，在出結果之前，你都不知道意外和驚喜哪個來個早。
鹿城行政副中心+未來社區+雙名校的影響力，讓沉寂多年的城西，在今年一下子成為熱點，且強勢而迅猛。
但萬萬沒想到的是，位於原黃龍商貿城地塊西南角的甌浦垟街坊A-40地塊，給別人感覺是一宗不太理想的城西地塊，但今天也能以平穩的溢價成交！
剛剛，該地塊出讓，經過41輪，最終由慈溪市濤悅置業有限公司（碧桂園）以12.98億元競得，溢價率10.2%，成交樓面單價7805元/㎡，（未包含人才用房及幼兒園成本）。如果計入人才用房和幼兒園配建成本，樓面價將更高。
成交截圖（來源：浙江省土地使用權網上交易系統）
該地塊位於溫州市鹿城區黃龍單元，具體位置：東面為南山東路及黃龍康城，南面及西面為南山西路，北至東甌路。
地塊區位圖（來源：樓市溫州）
計入容積率指標的地上總建築面積≤171614㎡，其中各兼容功能的面積≤51484㎡，容積率為1.5-2.4，建築密度≤35%，綠地率≥30%，建築高度≤80米（且住宅建築≥24米）。
地塊信息圖（來源：浙江省土地使用權網上交易系統）
地塊需配建一處政策性住房（人才住房），建築面積≥17200㎡，套數≥172套。政策性住房在取得預售證後12個月內以指定價格銷售給市、鹿城區政府指定銷售對象，銷售所得價款（含全裝修價款）由
房地產開發企業以政府指定的單位名義繳入市財政局專戶；逾期未完成銷售的，剩餘房源和相應的車位一併無償移交給市、鹿城區政府指定單位。地塊需配建一處12班幼兒園，用地面積不小於6010㎡，建築面積不小於5070㎡。地塊需配建公交首末站，用地面積≥4000㎡，建築面積≥250㎡。
地塊內須建設菜市場一處，建築面積≥2000 ㎡，無需移交，可以整體轉讓，不可以分割轉讓。
該地塊受讓人需有償代建地塊相鄰的5條道路（甌浦路、甌浦中路、南山西路、南山東路、東甌路）、2個綠化帶（A-43綠化帶、A-18-2綠化帶）和雙橋河。
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說到城西黃龍單元，就不能不提集新未來社區。今年3月3日全省擴大有效投資重大項目集中開工儀式已經圓滿結束，這意味著未來社區真的就近在眼前，馬上就要落地動工了！
溫州市總共有4個社區，入選浙江省首批未來社區試點創建名單，鹿城區的集新社區就是其中之一，並已成為首個亮相的未來社區，目前一、二期地塊均已掛牌，分別將於5月9日和4月24日出讓！
集新未來社區總投資達163億，規劃總用地面積67.73公頃（1016畝）。這片“未來城市”，是連綴溫州西優發展的一個突破口，是市域戰略性的轉合樞紐。根據設想，它將成為溫州在中央綠軸、濱江商務區等既有成熟載體之外，“謀劃承載新功能、新發展模式的突破所在”。
同時其中關於公共設施配套方面，將利用現有辦公樓資源，通過引入鹿城區部分行政和社會管理部門，打造鹿城行政副中心，突出本未來社區的創業場景和社會智力場景。
而最受關注的學校佈局方面，集新未來社區規劃有一處42班初中和24班小學，擬為溫州市實驗中學分校及附小，並在C26地塊內佈置有一所幼兒園。
如果行政副中心+名校雙學區確實落地，或許周邊規劃範圍內將會是繼溫州六中學區房後，新興的溫州單價天花板片區。
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今天出讓的地塊，位於黃龍康城西南側，景山北側，距離黃龍商貿城未來社區地塊也不遠，直線距離約1公里左右。但是無論是樓面起價還是封頂價都與周邊其他項目差距不小。
地塊周邊項目地價圖（來源：樓市溫州）
我們來簡單分析下地塊的優劣勢，看能否找到影響地價的關鍵點。
地塊南側有一條雙橋河，河景資源有限，可忽略不計；南邊直面景山，同時山腳下將規劃有防護綠地，一直延伸到景山隧道北口，存在優秀的山景資源；
西邊為東甌王墓文化園，文化園展示面尚未成型，不過規劃有一片面積不小的文化園入口廣場，可以值得期待；
地塊西面，文化園北面為看守所和戒毒所，並且西邊的山勢不高，但存在面積不小的陵園和公墓，幸好在位於地塊西側，一般住戶的景觀面主要在南面，影響相對較小。
地塊規劃圖（來源：溫州市自然資源和規劃局）
接下來說說地塊周邊的路網，由於嚴格來講地塊也算是位於山坳裡，出行主要依靠翠微大道。
翠微大道北接東甌大橋，南端最遠處交匯六虹橋路，無論是從翠微大道轉過境路去鹿城區，還是直接過景山隧道去甌海中心區都十分便利。但有一說一，翠微大道有的時候是真的堵的慌。
還有就是地塊除了直線距離約1公里的5050購物中心外，黃龍康城沿過境路和翠微大道建有數量不少的沿街商鋪，如果不考慮開車出門去5050購物中心，下樓步行可至沿街商鋪，足以滿足日常生活。
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本宗地塊最終成交樓面單價相對比周邊的價格不算高，一方面地塊本身的限制條件也不少，無償代建人才用房、幼兒園等；另一方面，地塊周邊雖交通便捷，有不小的山景資源，但墓和看守所不可避免，值得好好考量。
旁邊的黃龍康城小區由安置房、經濟適用房和少量的商品房組成，已經於2006年6月交付使用，現有住戶2000餘戶，入住率較高，總建築面積42.55萬平方米，綠地率30%，是國家康居示範工程（AAA級住宅區），目前二手房售價在2w上下。
而且在北面，甌浦路與黃龍南路交匯處，前不久還出讓了一宗25畝的安置性質的地塊；與本地塊一路之隔的北側還有兩宗住宅用地，一宗緊挨著的地塊為2019年8月31日交付的甌欣嘉園（公租房），另一塊尚不明確是否為安置性質地塊，整體來看，周邊未來的發展趨勢將會形成一大片成熟的品質居住片區。
地塊規劃圖（來源：浙江省土地使用權網上交易系統）
就黃龍單元總體來看，這裡或是一個有山景資源，居住氛圍濃厚，但限制條件不小的價值窪地。如果未來定價略低與周邊項目，且面積段不大於120㎡，相信還是值得考慮的性價比項目
另外明天在景山的另一頭（南首），會昌河畔將會有一宗土地出讓，我們將持續跟進。
