「西南地產紀要」藍光發展2019年度業績發佈會

會議概要

主題：藍光發展2019年度業績交流會

時間：2020年4月20日週一15:30 至 16:30

主講：藍光發展管理層

主要內容

第一部分：業績彙報

第二部分：問答環節

藍光發展 管理層

【經營業績亮點】

盈利持續提升。報告期內實現營業收入391.94億元，同比增長27.17%；實現歸母淨利潤34.59億元，同比增長55.53%；實現歸屬於上市公司股東扣非淨利潤33.56億元，同比增長35.96%；加權平均淨資產收益率23.88%，同比增長6.81個百分點；淨利潤率10.61%，同比增長2.51個百分點；基本每股收益1.05元/股，同比增長69.34%。

銷售突破千億。報告期內，房地產業務實現銷售金額1015.37億元，同比增長18.7%；銷售面積1095.3萬平米，同比增長36.63%；其中，合併報表銷售金額715.4億元，權益銷售面積798.44萬平。銷售區域結構日趨均衡，成都區域189億，邊渝區域111億，西南區域合計300億，佔30%左右；其次，華東區域261億，佔26%；華東區域221億元，佔比22%。初步形成西南、華東、華中三大主力區域格局，華南及華北區域實現突破百億。

資金穩健。截至2019年末，公司資產負債率80.62%，淨負債率79.20%。國際口徑的淨負債率在2017年至2019年間大幅下降。資產規模超過兩千億元，達到2018.9億元，淨資產達到391.21億元。融資多元化方面，我們與16家大型銀行建立了總行級的戰略合作關係，我們也通過多元化的融資手段，包括美元債、供應鏈金融、中票、短融、公司債、ABN、ABS，總的授信總額超過2200億。資本結構方面，截至去年末，我們的有息負債總額是609億元，有息負債佔總負債比比例穩中有降，從年初的49.16%下降到37.39%。平均融資成本8.65%，略有上升，但隨著今年AAA評級的獲得在2020年可預見有所下降。積極運用權益槓桿，降低財務風險，提升股東回報。

子公司藍光嘉寶分拆在港交所主板上市，也構築了“A+H”的雙資本平臺,推動了產業加速發展。嘉寶2019年實現收入21億元，同比增長43%；淨利潤4.4億，同比增長近50%；合約面積1.2萬平，同比增長18.3%；合約在管面積1.2億平，同比增長58.8%。在中國物業服務百強中位列第11位，去年年底上市之後收購了兩家公司，累計收購8家公司。

3月11日，大公國際給我們AAA評級，穆迪是B1，標普是B+，整體展望是穩定。去年也進入了三大國際指數：MSCI、富時羅素新興市場指數、標普新興市場全球基準指數。剛剛開了2019年度董事會，對19年現金分紅做了預案，對持股股東每十股派發現金紅利2.87元（含稅），現金分紅的總額是8.66億元，佔歸母淨利潤25%。

從15年上市到現在，總資產複合增長率38%，總收入複合增長率22%，房地產銷售額複合增長率54%，歸母淨利潤複合增長率達到44%。總資產和營收規模顯著提升。

【業績回顧】

資源聚焦價值。19年新增土儲1121萬平，新增貨值約1300億元，新增土儲樓面價是4300元/平米。不斷強化新一線和二線，佔新增土儲60%，強三線佔40%，其中，三線城市中華東區域佔45%。總可售貨值2700億，其中，新一線和二線佔52%，去年同期是45%，提高了7個百分點，強三線佔48%。

強產品重創新。藍光持續產品創新，有六大產品系：芙蓉系、雍錦系、黑鑽系、長島系、未來系和商辦系。其中芙蓉系19年獲得優秀原創產品品牌第一名及房企產品品牌的第一名；雍錦係獲得兩個top10，分別是品質美宅產品系top10及優秀社區服務項目top10。在疫情階段公司不斷完善產品體系提升，包括戶內生活體系的安居系統與安心繫統以及社區生活體系的安享系統與安逸系統。全年客戶滿意度得分局行業的標杆水平，銷售服務滿意度達到94分，物業服務滿意度達到95分。

數字科技賦能。圍繞住宅產品及社區服務進行智能化創新、迭代數字化轉型升級，上線了藍光智能人居平臺2.0。19年憑藉數字化轉型成果獲得了2019年IDC數字化轉型綜合領軍者、2019年度數字化影響力企業等數字化科技獎項，併為國內首家入選IDG旗下的名人堂榜單。

強組織提能力。去年9月，公司形成了“上海+成都”雙總部的發展格局，匯川入海，搶佔新高地。從組織績效上說，公司組織、人才、機制、文化四個方面推動組織持續深入變革，落地強區域、精總部的戰略舉措，最終實現組織高效化、總部平臺化、區域公司化。搶抓一把手工程，強化科技賦能，激發自由人才潛力，打造優秀的組織和團隊能力。

股權行權彰顯信心。在19年5月8號到今年5月8號一年的行權，管理層6名通過了行權，行權1.8億元，行權價在6.84元，雖然是倒掛的但彰顯了管理層對公司未來發展的信心。年報董事會當中公佈了公司董事兼總裁計劃於今年5月6日起6個月內通過二級市場增持公司股份，增持金額不低於人民幣1000萬元。

社會責任擔當。公司累計捐款捐物達到3.5億元，組織公益慈善活動上千次，資助10000多名貧困學生，累計在貧困地區和少數民族地區援建中小學30餘所。今年1月27日，公司於國家衛健委直屬的中國人口福利基金會專項設立了守護天使專項計劃。

重要的榮譽。中國房地產綜合實力百強top21，2019年最具投資價值上市房企top4，房地產公司品牌價值top5，房地產最佳僱主企業，中國慈善聯合會第二屆理事，全國“萬企幫萬村”精準扶貧行動現金民營企業，中國民營企業社會責任優秀案例。

【2020發展展望】

行業方面，我們認為房地產行業總體趨穩，城市分化格局愈加明顯，市場總容量大，企業仍有較大發展機會。房主不炒促進了房地產市場平穩健康發展，穩定房地產投資和銷售，供給端和需求端均有結構性的機會，都將呈現穩中有變的趨勢。貨幣政策、財政政策仍有較大的彈性空間。物業行業管理面積有巨大的上升空間，且百強物業管理規模集中度目前仍不高，收併購擴張的機會是比較大的，正處於高速發展的黃金期。

戰略方面，從去年的10月18號，藍光嘉寶上市之後，我們重新定為“人居藍光+生活藍光”，生活藍光就是物業，我們現在高度聚焦住宅地產開發，高度聚焦現代服務業。我們的發展模式是產業、資本、科技，最終關鍵是人才。產業是聚焦房地產產業，包括物業、上下游；資本是房地產相關的資本；科技是與地產相容的IT、AI科技板塊。四大策略：第一，堅持精準投資。多元拿地，關注重大併購機會，加大股權合作模式，向市場好、週轉快、能力強的區域傾斜，對重點城市深耕細作。第二，追求卓越運營。打造以營銷為導向的大運營體系，以現金流為核心，以利潤未目標，全面提升運營及盈利能力；堅持高品質下的快速開發；提升客戶滿意度。第三，實現資本突破。堅持財務穩健，創新融資模式，實現A+H雙資本平臺聯動，拓展融資平臺和能力；激活總部和區域資金池，提高資金使用效率。第四，推進變革創新。進一步“強區域、精總部”，實現組織高效化、總部平臺化、區域公司化；以業務為導向，推進數字化轉型。

回答環節

Q1：請問遲總在未來三年的維度上，最想改變藍光哪些方面？經營和利潤方面能否給市場一個指引？

A：我到藍光一個季度時間，對藍光有初步的瞭解，感受藍光在幾個方面做得都不錯：戰略的梳理，對產品的重視，對客戶滿意度的重視，財務方面穩健，有質量的增長，激勵方面具有特點。藍光近幾年高速發展，在全國內迅速擴張，但在區域方面不太均衡，包括城市的深耕細作、區域的資源配置可能需要一定的提升。另外，未來如何在已有千億規模基礎上實現進一步飛躍對藍光的人才資源、組織能力具有嚴峻的考驗。基於此，藍光未來可能會有組織架構、現金流、利潤、土地儲備資源等一系列的提升。未來兩三年，藍光會成為一個更加優秀的企業，團隊更加成熟，全國化的佈局更加合理，城市深耕細作，各個區域均衡發展，現金流更加充裕，利潤與規模有相對不錯的增長。2020年要夯基礎，規模穩定在top30以內。2021-2022年要加速，每年的年增長20%以上，穩中求進，有質量的增長。區域方面未來更深入地向全國發展，尤其是華東要做大做強。假如兩年後有1500億的規模，其中華東佔400-500億，華中和西南佔300左右，華北和華南佔200左右。利潤方面，未來一兩年每年有10%-15%的增長。兩年後，公司可能會思考做地產+金融。今年比較重要的方面是經營現金流做大做強、融資端降低成本、控制資產負債比率、銷售端加強回款，最近市場不錯，我們也在適當加價。組織架構今年提出強區域、精總部。戰略方面聚焦住宅、物業。我提出的“精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新”是今年乃至未來兩年內藍光重要工作的點。總的來說，藍光在新的一年裡，在新的目標下，依然聚焦有質量的增長，做強我們自己的能力，把自己的事幹好，提高項目的回報，提高客戶的滿意度，提高股東回報，提高僱主品牌。

Q2：分紅從35%下降到25%是基於怎樣一個考慮？

A：從比例來講，分紅比例確有調低，但在市場上看，25%是一個比較高的分紅比例。今年分紅調低主要是疫情造成了不確定性，所以適度增加手頭留存，是安全與機會把握方面的需要。我們的分紅政策穩定性與靈活性相結合是我們既定的方針，把分紅定在30%左右應該是相對穩定的，但具體分紅要平衡股東需求與公司發展。

Q3：遲總來之後的一個季度，公司組織架構發生了那些變化？區域拓展具體變化？公司未來拿地戰略規劃是怎樣的？

A：我來了之後，擔任總裁，餘馳總由總裁改任首席運營官。公司主要做強區域、精總部，區域能級進行了提升，突出了區域做強的導向。在一季度，投資拓展方面公司有了小小的開門紅，都是按照公司新的投資導向進行鋪排，總體來講，抓住了一季度市場的機遇，拿地成本相對比較滿意，對今年、明年的發展奠定了基礎。

Q4：未來能否保證10%以上的結算毛利率水平和運營水平？

A：今年非常高興達到10.61%這樣一個歷史新高的水平，從動態來看，過去一年多，市場對行業的利潤重心是有壓力的。但公司自身也有正面的影響，近幾年公司的盈利能力、業務結構方面也在持續努力，有正面支撐作用。雖然行業利潤水平下行，但我們的業務結構方面，代工代建、輕資產業務的持續提升是穩定利潤的補充，對沖之後利潤率在10%左右也是公司的一個目標，未來兩三年內有相當大的機會達成。

Q5：今年是股權激勵的最後一年，後續是否會由於公司規模的擴大在這一方面有新的思路？

A：我們在今年的年度董事會率先提出遲總個人意願在二級市場增持公司股票不低於1000萬元，今年第四季度在醞釀新的股權激勵，爭取在明年年初推出新的一期股權激勵，對未來2021年-2023年有一個三年的計劃。

A：疫情期間，對房地產影響很大，銷售端的經營性現金流受影響很大，基本至少比去年減少兩成。從大的方向來講，確實對中國經濟短期有影響，但是中長期向好的發展是不會改變的。地產的供需關係也不會改變，去年是15萬億的規模，今年也差不多，可能會減少5%-6%。購房的需求都在，只不過在短期內收到壓抑。最近，售樓處開放後有反彈現象，尤其是改善型需求，中期來講，供需關係沒有大的變化。中央政策，房住不炒基調沒有改變，希望地產行業健康有序向前發展。地產對中國經濟的重要性也不會改變。我們公司對於地產行業的發展信心也不會改變。未來地產的格局依然會有一些變化，大的總量不會變化太大，但行業的集中度會進一步增加，利潤率會有持續下降的趨勢。

Q7：今年可售貨值情況怎麼樣以及各個季度推盤的計劃？藍光的銷售計劃怎麼樣？

A：在一月底二月份40多天的時間內，拿地受到了一定的影響，但是全年的投資工作上，公司沒有調整任何工作目標，從疫情逐步收尾以後，工作鋪排是以超額速度進行安排。全年的投資任務繼續按1500億去做鋪排。截至2019年底，可售貨值有近3000億，結合近期的補充，2020年的項目工作是沒有太大的影響。當然受疫情影響，全行業第一季度的銷售與前期的年度預算相比較是有一部分缺口的，但結合目前市場動態的變化，有非常好的機會在二三四季度將這一缺口進行鋪排。與此同時，結合一城一策更為深入的調控政策進一步實施，在不同的地區、不同板塊陸續出現結構性機會。在此基礎上，我們結合我們的項目特徵，從一個月前開始每星期對相應項目價格進行調整，這項工作可能會持續到年底，成為固化的一個機制。從全年貨值的推出來講，今年1100億左右的新增資源安排是不變的，二季度加大對原計劃推貨的安排，保證全年在1700億左右可售資源。按照原計劃的上半年40%-45%的銷售達成比例可能會向下半年下調5%-10%的比例。

Q8：公司在西南地區的銷售金額有明顯下滑的原因是什麼？公司是否對西南地區的投資持有謹慎態度？公司如何在競爭激烈的華東地區進一步獲得市場份額？

A：在2019年及2020年的態勢，全國佈局上來講，我們會把西南的佔比有意識的下探，支持讓其他區域更均衡的發展。但是在西南地區的絕對數上我們是要站住的。在此基礎上，我們非常重視華東地區的發展，並且在華東所佈局的團隊數量和資源傾斜力度非常大。伴隨房地產市場的明顯下行，我們有意識的減少了在西南地區的投資，這是從2018年下旬開始，公司對所投資的項目的底線原則是非常嚴格的，不符合我們投資策略及剛性指標的項目，我們是堅決不拿的，所以我們是削減了西南地區，特別是四川成都地區的投資力度。這也導致了2019年以成都為代表的西南地區銷售有一部分下探。但基礎的絕對數我們是有所保障的。進入到2020年以後，結合短週期的討論以及公司達成的共識，我們從3月份開始在西南地區，特別是四川加大了力度。這是在堅持原則的情況下，結合市場的動態，在南寧、成都增加了土地的補充。所以，2020年、2021年在西南地區的業務又會得到夯實，但我們在全國化佈局均衡發展導向是不變的。

華東區域競爭激勵，但機會也比較豐富。繼續做實在華東三個獨立區域團隊的組織安排；做更精準的市場研究；加大項目股權的合作。

Q9：今年的工作重點在華東區域的二線和強三線，藍光如何在這些區域獲得比較好的項目？

A：華東地區對每一個地產公司來講都是兵家必爭之地，市場夠大、夠好，做大華東是藍光未來戰略實現其中非常重要的一環。至於如何做，首先對於華東地區土地有精準的判斷，對每個城市沒塊地有充分了解，這是最核心的。我在華東時間比較長，具有一定的資源整合能力，華東很多四線都比其他地區的二線適合做快週轉、現金流項目，所以我非常看好華東。2020年以來，我們已經在華東拿了幾塊比較好的地，尤其在杭州拿了一個比較大的地，接下來我們繼續會做大做強，呈現出好的產品展現給市場，產生溢價，回報客戶。

Q10：公司對藍光嘉寶上市品牌降低資產負債率、融資成本等有哪些預期？地產+金融的模式是否有大致的想法？

A：關於資本突破，我們有一些正在做的事情，也有一些結合市場政策面的機會去做好充足的準備。嘉寶上市後目前在港股比較受投資者認可，最重要的就是加強資源推動經營更上臺階，實現人居藍光+生活藍光中的生活藍光戰略的快速發展，這是我們努力的方向。人居藍光結合A股非房地產行業融資還是有諸多限制的，作為一個上市平臺，利用資本籌集加快公司發展可以說是有明確的進步預期，會積極做好這方面的一些業務資源、財務架構等方面的準備，政策面允許的時候我們也希望有所突破。地產是資金密集型行業，受政策牽引影響非常大的行業，與金融行業具有高度相似性，未來向金融行業方向的靠攏，我們並沒有說拿一些金融牌照，要做行業的跨越和轉型，更多是把握地產自身的金融屬性，用金融的邏輯、手段工具來推動發展，包括內外部資源的整合都是要借鑑金融已經成熟的先進理念，來推動地產行業的再升級。

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【A股研究系列】

華髮股份：派息再超預期、土儲有質有量

保利地產：再超預期，穩步向TOP3挺進

天健集團：舊改與深圳基本面加持，業績加速釋放

榮盛發展：分紅穩步提升，關注回款率目標

新城控股：運營優先緩速提效，估值提升有空間

萬科2019年報：毛利率小幅下滑，新業務全面崛起

藍光發展：業績持續高增長，東進南下縱突破

中南建設：城市集群高週轉，股權激勵顯信心

華夏幸福：外埠區域明顯上量，大力開拓商業不動產

金地集團：險資入股不改初心，蝶變煥發迴歸成長

華僑城：文化旅遊標杆，引領行業資源整合

【H股研究系列】

正榮地產：拿地權益提升，融資成本回落

佳兆業：淨負債率大幅改善，舊改轉換提速

禹洲地產：負債有所優化，銷售彈性猶存

旭輝控股：均衡利好增長，發力商辦和物管

融創中國：從彈性迴歸價值，關注信用改善節奏

碧桂園：穩健增長龍頭，關注三四線尾部風險

中國金茂：銷售目標不改，關注毛利率修復

融信中國：明顯低估的一二線優質標的

寶龍地產：成功進駐大灣區，估值提升最具潛力

保利物業：央企背景物管龍頭，“大物管時代”領跑者

綠景中國：小而美的舊改先鋒，存量價值爆發在即

融信中國：融築美好，進入均衡增長新階段7

合景泰富：銷售彈性依舊，費率有待改善

易居企業：充分受益股東資源，成就優秀地產服務商

碧桂園：全面佈局王者榮耀，均衡式高速增長

龍光地產：前瞻佈局、資源優質

【西南證券房地產團隊】

團隊首席：胡華如

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手機號碼：18688929962

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