本文來源於公眾號--中國房地產報
疫情以來，央行利率調整策略逐漸形成“逆回購利率先下調——MLF利率同幅下調——貸款市場報價利率（LPR）利率下調”跟隨式調整。
4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2020年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。此次公佈的LPR報價，1年期LPR較上月下降20個基點，較1月下降30個基點；5年期LPR較4月下降10個基點，較1月下降15個基點。
事實上，受疫情衝擊，短期內市場貸款利率下行成為趨勢。其中，五年期LPR掛勾企業中長期貸款，LPR報價下調反映出央行對中長期投資行業的支持，也呈現出經濟脫虛向實成果。五年期LPR報價下調與房地產市場掛鉤的，一方面是購房者的貸款利率浮動，另一方面是部分流動性資金進入樓市的可能性。
對此，有市場人士向中國房地產報（微信ID：china-crb）記者表示，“近期房地產市場表現較為活躍，央行釋放的一部分流動性可能仍會流向房地產，房地產投資單月實現正增長，住房銷售重新開始活躍。這一點需要注意。”
短期內市場利率下行
4月20日LPR報價下行並不意外。
面對疫情對經濟產生的衝擊，4月17日，中央政治局召開會議時用了“極不尋常”一詞來形容當前經濟形勢。會議指出，要以更大的宏觀政策力度對沖疫情影響：積極的財政政策要更加積極有為，提高赤字率，發行抗疫特別國債，增加地方政府專項債券，提高資金使用效率，真正發揮穩定經濟的關鍵作用。穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行，把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。
直言“降息”在過去幾年的中央政治局會議上很罕見。針對“降息”，今年1月央行貨幣政策司司長孫國峰也曾做過解釋，“隨著利率市場化改革持續推進，利率市場化程度提高，要更加關注實際利率的變化，降息是降什麼，就涉及基準利率，央行將根據國務院的部署，綜合考慮經濟增長、物價等基本面的情況，適時適度進行調整。”
另外，4月3日央行啟動年內第三次降準，決定對農村信用社、農村商業銀行、農村合作銀行、村鎮銀行和僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，於4月15日和5月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點，共釋放長期資金約4000億元。同時，央行還宣佈，自4月7日起將金融機構在央行超額存款準備金利率從0.72%下調至0.35%。
這些動作其實已經給出市場預判。此次4月20日公佈的五年期LPR報價，相比3月份五年期LPR利率下調10個基點，為4.65%，這是繼去年8月央行改革貸款市場報價利率後第9次公佈五年期貸款利率，利率繼續體現為下行的態勢。就今年利率走勢看，此次LPR報價下調幅度較以往加大，近期下調週期也較以往有所縮短。
對於背後原因，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“首先，此前市場一直關注的‘麻辣粉’先行指標已經出現下行，即在4月15日，中國人民銀行宣佈開展1年期中期借貸便利（MLF）操作1000億元，中標利率為2.95%，較上期下降20個基點。這是今年以來MLF利率第二次下調，也是3年來首次跌破3%。這對LPR報價是有影響的。其次，4月3日央行明確4月15日和5月15日兩次實施降準，分別下調存款準備金率1個百分點，而且罕見下調超額存款準備金利率，引導銀行下調貸款利率。另外，國際市場普遍出現下調利率和負利率等做法，這對於中國市場會有一定影響。”
謹防流動性氾濫進樓市
LPR報價下調，流動性較之前更為寬鬆，勢必對購房者與房地產行業帶來相應影響。
對於購房者的影響，嚴躍進表示，“由於此次下調力度較大，首先，對於100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款來說，月供相比前一次將下調約63元，帶來減負效應；第二，刺激購房需求釋放，近期各地預售證的發放節奏加快，銀行貸款也比較積極，配合此次月供壓力減少效應，帶動市場成交量上升。”
不過，諸葛找房數據研究中心王小嬙則認為，“對於購房者來說，降息意味著月供額度降低。從以往降息來看，利率下調會刺激購房需求的釋放，再加上近期政府頻頻在供給端釋放出寬鬆跡象，隨著疫情的褪去購房者入市更為堅定，會帶動市場交易量上升，但不會帶來市場價格的大幅上升，‘房住不炒’仍為政策主基調，如果銀行資金違規流入房地產市場，將會繼續迎來資金違規檢查，市場價格上升明顯的話當地房產政策也會進一步收緊。”
中信證券首席經濟學家諸建芳也表達了相似觀點，“從銀行盈利角度而言，由於5年期LPR利率對應的是以地產融資、基建投資及部分製造業投資為主的中長期貸款，因此較陡峭的‘斜率’可能引導銀行從增厚自身利潤的層面增加對中長期貸款的供給，加大對基建投資的資金支持力度；另外，由於現階段房貸利率已掛鉤5年期的LPR報價，因此較小的5年期LPR降幅也能夠進一步落實中央‘房住不炒’的政策方針，不從需求側給予購房者過多的政策刺激。”
但事實上流動性寬鬆也暗含一些潛在風險，比如近期房價逆勢上漲的深圳樓市，出現一批通過企業過賬抵押獲得無息貸款的投機行為，擾亂房地產市場穩定發展。人民銀行深圳支行因此在4月20日下午發佈房抵經營貸資金違規流入房地產市場緊急自查通知。
對此，嚴躍進表示，“確實需要注意一些潛在風險。近期商業銀行貸款相對積極，但更偏好投向房地產，出現一些小額貸款違規進入房地產，或者經營貸款違規進入房地產現象，所以預計後續嚴查違規資金進入房地產成為可能。換而言之，近期購房者獲得低成本貸款時，一定要注意資金合規性。”
責任編輯：馬琳 曹冉京 審讀：戴士潮
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
文章來源:中國房地產報
