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提問：房神你好我在成都經濟開發區全款買了2套房，一套A在我名下，另外一套B因開發商辦證慢，賣主沒有過戶。
方案一，等辦證之後把B過戶到我父親名下，作首套首貸，A過戶到我父親名下，作為第二套，然後把A拿去抵押，父親把貸款和抵押的錢全部給我，我拿去作首付，以首套首貸再去買一套大戶型自住
方案二，B過戶到我父親名下，賣掉A，我拿到總錢再去買一套大戶型自住 請問按照我可以把房過戶都我父親名下嗎？成本高不高？ A房和B房不動產證都沒滿2年，方案一和方案二哪種對我最好，目前只欠信用卡30萬，沒有其他負債，年收入稅後25萬，單身狀態。
回答：兩套都是全款，你和父親都有購房資格，最優方案是： 兩套都放在你名下(辦抵押資質更好），用抵押出來的錢買套大房自住放在你父親名下(老人票放自住房貸足正好），如果能找招行農行辦接力貸更好。
提問：房神好，座標成都，現在有一套96平米的2房，戶型方正寬敞和一套98平米的小三房，戶型也好，多個書房，價格都差不多，該怎麼選擇，本人準備結婚買的婚房。
回答： 如今的房價居高不下，不少剛需用戶可能沒那麼多預算購買大面積的戶型。而在有限的預算下，房屋的功能能性就尤為重要。
小三房能最大限度滿足住戶的住房需求，特別是針對家庭成員比較多的住戶。96的大兩房已經算是相當大的了，空間會更加充裕，居住體驗也會更好，但類型的房子可能會比較浪費空間，對於手頭不那麼闊綽的購房者，小三房是更好的選擇。
當然買房還是要看購房者自身的需求，只能說這兩類戶型各有千秋，小三房的性價比和功能性會更適合住戶較多的購買者，後期的流動性相對來說也更好。
提問：房姐好，請問一下對於南湖的金地格林，南湖世家那種樓梯頂層複式賣多少錢合適呢？我有個90平米三房，樓上帶斜坡的，裝修不錯，一直也沒怎麼住，單價2.7好賣嗎？總價250萬到260萬之間
回答：你好，南湖的金地和大華都是明星住宅，目前二手房橫盤期，樓梯頂復賣不了高價。目前你的對手出貨價格都在2.5以內，2.7沒有優勢。 大牛市出手，裝修不錯可以賣到3萬左右。 買房用拆骨法，可以計算出房子的真實價值，便於砍價。 賣房主要通過裝修溢價，當然是越高越好。 建議先持有，等明年初市場回暖後再考慮出手。
提問:房神,對於付了首付然後沒有存款,然後月供都是月靠工資來支付的工薪階層,有什麼方法抵禦這種黑天鵝事件呢?買了房頭幾年應該是沒什麼儲蓄的了。例如對於月入5000左右,建議最多月供多少為安全?XYK是否可以短期應急?感謝!
回答：黑天鵝之所以是黑天鵝,就是出乎各人的所料,而你工資若是穩定的,你就不怕抵禦。所以不穩定的,就需要多掌握些副業技能+金融手法了,如xyk的確是一種方式。有人零首付月供幾萬無憂，有人月供兩千也風雨飄搖。如果現金流緊巴巴，隨時有失業風險，你還借錢買房等著暴漲？
如今經濟形勢高槓杆買房的副作用也越來越明顯，當下保持現金流成為重中之重。你收入不多的話，不建議高槓杆買房。
那麼什麼樣的人會斷供？
一種是剛起步階段，短時間內買入多套房產，用了極高的槓桿和融資成本，現金流沒有算好的瘋魔流。
一種是沒什麼底倉，買的基本都是貴婦CEO盤，幾年不漲，無法變現，遇到現金流一緊張，就要面臨斷供賣房。
而職業cfk比普通人更加專業，對樓市的起伏波動階段有深的認知，也有很深的賭性，一般槓桿都加的比較高，在大漲前夜，用極限的槓桿進行All in，我不鼓勵一般人做這種打法。
所以建議現在開始，留足一年的月供還款，保持正向現金流。為什麼是一年，從過往最近幾次危機來看，08年，18年也好，所有最壞底部危機週期，大概駐留時間都在一年左右。然而進入經濟復甦軌道，工作也開始好找了，生意也好做了。不管房價會在這樣的週期會怎麼波動，與你無關。
你所要做的就是在最壞週期下，依然保持這套還貸情況不會更壞。越過黑暗，才能迎來黎明！
提問：新人首問。您好房神，新房已經簽了合同，購房合同簽了七份，裝修合同簽了四份，物業合同簽了兩份。問一下購房合同與裝修合同分開籤正常嗎？
回答：正常，房管局並沒有規定必須簽在一個合同裡。 但是裝修合同你要認真核對每一條，精裝修到交房的時候肯定和當初承諾的不一樣。樓市慢慢渡過暴利期，把握正向現金流房子（正確的房子）選籌，並進行長持。當下，合理利用槓桿，保持足夠現金流，就是最好的投資！
提問：您好，目前在深首房二貸，另一半首房首貸，工資月收入四萬左右，目前手上只有八十萬，想在福田買個四百多萬的學位房作為投資，值得買嗎？要怎樣操作才能降低首付比例？或者有哪些融資途徑來提高手上首付款金額？除了xyd外，謝謝
回答：你好，深圳可以操作gpgd，或者部分渠道可以提供SFD，在福田想要兼顧學位、投資和住家還是蠻困難的，福田一類名校單價普遍在10-15萬，樓齡大多15-20年。福外南屬於福田二類，保稅區均價7-8萬，400多萬還能選到2房，算是住家和學區比較均衡的選擇。
福保片區本是福田多年窪地，但18年3號線南延線通車和福田外國語南校區建成，兩項重大利好加持，完成了一次房價暴擊，從五萬多直升到七萬多，但將來如果沒有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱勢片區，會一直處於跟漲的狀態。但如果是自住，又想兼顧學位，福保也是一個不錯的選擇。
提問：你好，房神，我和男朋友共同買房，現在想把貸款還完，然後過戶到一個名下，省下一個首套名額，請問那種過戶方式費率最低呢？
回答：過戶方式有繼承、贈與、買賣三種。像你這種情況，婚內去名最好，過戶只需繳納對方贈與部分3%的契稅。不過未來賣出不是滿五唯一，以及需要繳納20%的個人所得稅。
提問：房神，sfsd，子彈300，您說到老房子的話不建議買3居，sfsd又最好找老公房。但是東3-4環兩居老公房目前價格低於我的首付支撐範疇。還應該繼續考慮兩居老公房麼？還是三居也可以考慮呢？次新商品房稅費高，這個應該怎麼思考取捨呢？
回答：你好，子彈300選籌範圍很廣，從500-1000萬都有。 新手從次新開始不是定論，只是考慮到大多數小白的情況，選擇次新標的心裡會更好受一點。
北京的漲幅輪動順序一般是： 上車盤，次新，大盤，大面積，老破大，鬼牌。 次新最合適的是下跌調整期間至再次啟動之前，淘筍為主。
北京一切以淘筍為主，即使都是次新，地段，產品價位，同類對比都會產生很多影響，不會有很整齊的規律。 當一個城市的供給被擠壓，次新已無法滿足市場購買力時，老破小老破大就開始接收溢出需求。
京滬這樣的城市，就連老破小的供給都極度被擠壓，以至於八九十年代（勉強貸款）的老破小和五六十年代的老破小都拉不開價格。 天通苑大面積 望京次新，老破大——酒仙橋 雙井次新，老破大 十里堡青年路甘露園老小區老公房——勁松潘家園一帶公房，老破大 只是幫助縮小範圍，不意味著這些房子每一套都可以隨便買。
首房首貸只有一個目標，找公房和滿五唯一的商品房，利用低稅率來儘量提高按揭的水平。
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