01
因訴訟時效
而導致的物業費追索失敗
訴訟時效制度是民事法律中的一項基本制度，一般訴訟時效期間為兩年，自知道或應當知道權利被侵害之日起開始計算。現在物業公司一般採用先付費的年度繳費模式，即在合同中約定，業主應於一個繳費年度開始前繳納該年度的物業費，這個起始日期即為本期物業費的訴訟時效起算點，如果物業公司未在兩年內就該期物業費提起訴訟，就有可能因訴訟時效問題而得不到法院的支持。但在實踐中，有些物業公司認為單一年度的物業費金額較低，也可能出於業主關係維護角度的考慮，往往會攢幾個年度後一併起訴，在對訴訟時效問題關注不夠的情況下，就會造成超過訴訟時效的情況，從而影響對更早年度物業費的追索。
解決方案：相關法律法規在規定訴訟時效制度的同時，也提供了中斷訴訟時效的方法。物業公司應及時關注陳欠物業費業主的情況，及時通過向其發送催告函、律師函等文件的辦法中斷訴訟時效。發送上述催告文件時應註明文件名稱，並通過可查詢系統進度的寄送機構發送，對回單或因無人、拒收等原因而退回的信件應妥善保存，以備超訴訟時效時用作證據使用。
02
因業主延遲收房
而導致的部分物業費追索失敗
房屋的交付與接收，本來是業主與房地產開發企業之間的行為，其法律關係也為雙方簽署的《商品房買賣合同》所調整，但由於業主須於收房當日簽署《前期物業服務協議》等物業法律文件，使得該行為也與物業公司存在密切關係。如果業主出現大幅度延遲收房的情況，其簽署《前期物業服務協議》的時間也會相應延後，這就會使其應收房日期與實際收房日期之間的物業費沒有合同依據。儘管業主在與房地產開發企業簽署的《商品房買賣合同》中，一般都會就業主應於開發商通知的收房日期之日起繳納物業費做出約定，但在審判實踐中，該約定往往得不到法院的支持，原因有二：一是出於合同相對性的考慮，在《商品房買賣合同》中的上述條款並沒有物業公司作為主體予以確認，二是在物業公司主張適用該條款時，法院往往會要求物業公司出示已於約定日期通知業主收房的證據，而該證據物業公司一般無法提供。
解決方案：首先，物業公司在向遲延收房的業主開具首期物業費的發票時，應註明該筆物業費所對應的具體起止日期，即從其應收房日期開始計算；其次，物業公司可針對遲延收房的業主簽署補充條款，約定雙方簽署的《前期物業服務協議》可溯及至收房通知書載明的收房日期；第三，對於物業公司來說，最簡單的辦法就是要求業主直接將日期倒籤至收房通知書所載日期，當然，這需要在業主同意的情況下才能執行。
03
因物業公司存在使業主無法使用房屋的過錯
而導致的物業費追索失敗
物業公司作為小區物業服務企業，僅負責對公共區域及公共設施的管理及維護，因其過錯而導致業主無法使用房屋的情況比較少見，但現實中，有時會由於人為的原因或一些陰差陽錯，在法律上造成這種局面，比較典型的即“怠於通知”的過錯。有些業主在收房過程中會發現房屋存在質量問題，而要求開發商予以修復，物業公司往往會提供鑰匙託管服務，以方便施工人員隨時進入房屋進行修繕。有些業主在房屋修好後會領回鑰匙及時入住，但也有些業主並不急於入住，會將鑰匙一直託管於物業公司，同時也欠繳物業費。當物業公司向其追索物業費時，其會以物業公司未通知其房屋修繕完畢或領取鑰匙為由進行抗辯，在此情況下，如果物業公司不能提出其已發出過上述通知的證據，往往會被認定為存在導致業主不能入住的過錯而得不到法院支持。
解決方案：物業公司在涉及房屋的使用、修繕、入住、託管等事項上需進行通知的，如果電話通知幾次仍不能得到回應，應及時考慮變更通知方式，以郵寄等方式予以送達，並將回單或無人、拒收等原因而退回的信件妥善保存，以備在上述情況中作為證據使用。
04
因二手業主缺乏合同關係
而導致的物業費追索失敗
物業公司在業主收房時與其簽署的《前期物業服務協議》，其效力顯然只能及於該業主本人，一旦該業主將房屋轉讓，新業主將不受上述協議的約束，現有條件下，物業公司也很難強制新業主與其簽署新的《前期物業服務協議》。如果老業主本來就存在物業費欠費等情況，局面就更加複雜，新業主即便願意承擔其接收房屋後所應承擔的物業費，也不可能為老業主遺留的物業費買單。這個時候物業公司再對老業主提起訴訟，往往連送達法律文書都成為困難，而對新業主的物業費之訴，也可能因雙方不存在合同關係而得不到法院的支持。
解決方案：《合同法》第36條規定，“法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”，根據上述規定，二手業主即便未與物業公司簽署書面的《物業服務協議》，但其居住於小區，接受了物業公司提供的物業服務，應視為其與物業公司成立物業服務合同關係。實踐中，該類訴訟的關鍵在於使法庭認定雙方存在事實合同關係，物業公司應注意收集有關新業主居住於小區的相關證據，如房產證複印件、水電費單據、車輛出入記錄等，客觀上對業主居住於小區的事實予以證明。
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