中原城市群位于中国中东部，是长三角、珠三角、京津冀之间，城市群规模最大、一体化程度最高、人口最密集的城市群。是继珠三角城市群、长三角城市群、京津冀城市群等之后国务院批复的第七个国家级城市群。
2016年底，国务院正式批复《中原城市群发展规划》，涉及安徽、河南、河北、山西、山东五省共30个城市，晋城也是其中在之一。
当前，中原城市群依靠着“一核四轴”的发展战略，已取得了初步成效：城市规模持续扩大，人口数量与经济体量保持高速增长，产业结构不断优化，人民收入水平稳步提升。不过相比于东南沿海较为发达的长三角和粤港澳城市群来看，仍然存在着较大差距，城市间合作深度不够，以农业为主的产业结构短期内难以得到根本改变。
以上是中原城市群的总概况，今天我们来看看， 作为中原城市群为核心发展区的晋城市在未来房地产市场发展前景如何？
对于晋城未来房地产市场前景的衡量，我们将会从多个层次进行。首先通过考察城市房市调控松紧与棚改政策落实体量对晋城当前的市场环境进行短期分析，再结合包括新房市场供求双方和城市基本面等多层面的硬指标对晋城中长期市场预判。
（一）政策面方面
1、晋城调控力度普遍较弱
在房地产市场调控方面，晋城横向对比中原城市群核心发展区内其他城市力度最为宽松。由调查可见，目前晋城尚无限购、限售、限签等政策，首付比例均维持在一套首付30%、二套首付40%的标准。相比开封、洛阳等城市调控政策来说较弱。
2、2018年来，晋城棚改体量在比中原城市群核心发展区中处于中上，作为三四线城市当下楼市推动的核心驱动力，货币棚改落地后的需求转换将会对晋城购房者改善性需求存在一定的刺激。
（二）潜在供给
晋城土地供应量呈不断增长趋势，商品房土地消化周期超过5年但宅地消化周期历史较好！
在经营性用地供应方面，晋城土地供应量呈不断增长趋势。统计2016-2018年土地成交量可以看到，晋城三年累计成交面积为710万平方米，在复合增长速度上位居第三，可见近年来晋城的土地供应体量增速足。
值得注意的是，能否有效消化已成交土地是评估城市商品房市场健康与否的主要指标。面对“量大劲足”的城市土地成交量，我们从商品房土地消化周期和宅地消化周期两方面综合衡量晋城是否健康消化已成交土地，并转化为有效商品房供应。
根据各城市商品房土地消化周期与宅邸消化周期，由上图可见，13个城市可分为四个梯队，分别对应不同的供应活跃程度，即土地消化周期越短的城市越能够有效地将已成交土地转化为商品房供应投入新房市场。
晋城属于第二梯队，商品房土地消化周期超过5年但宅地消化周期历史较好，城市供应活跃程度有所下降但尚在可控范围内。从2017年-2018年晋城土地成交规模激增，其中2018年土地成交规模同比增速晋城甚至翻番。由于土地成交规模陡增但城市商品房成交规模未能跟上，可见晋城虽然历史上2014年-2016年宅地消化周期较为健康但近期2016年-2018年商品房土地消化周期大大拉长，也就意味着近几年的市场供应量会与几年前存在一定的落差。
（三）需求方面
1、人才引进，拓展城市区域，放开落户政策是必经之路
晋城整体及各城市人口增长逐渐稳定，2018年底晋城总常住户籍人口率达100%，城镇化率达60%左右，如果日后晋城想要长远发展，那么引进外来人口，放开落户政策是必经之路。
2、晋城居民购买力与收入并不成正比
对此利用城镇人均可支配收入与房价收入，2018年，晋城市城镇居民人均可支配收入为3.2万元，处于居中位置，但房价收入比却居高不下，可见并不平衡。
（四）城市基本面
对于房地产市场而言，城市经济基本盘扎实与否主要在于综合经济水平与基础建设投资水平两方面。晋城经济总量与城市基础配套水平较为平衡，发展稳定
综合城市经济体量与城市基建投资水平，考量2017年-2018年包括GDP、人均GDP、基建投资额、市区地均基建投资额在内的4个指标，可以清楚地发现核心发展区中的13个三四线城市在城市基本面上次第分布，晋城综合实力在13个城市中处于中上游水平。
2017年以来，晋城的市政公用设施建设固定资产投资主要用于道路桥梁建设，要想富，先修路，晋城作为内陆城市，走出去很重要，作为中原城市群的核心发展区，晋城在未来也将会成为重要的交通枢纽城市
（五）发展前景评估
晋城发展基本面向好程度较大
正如前文所分析的一样，面对中原城市群核心发展区13个三四线城市，在依次分析了包括市场政策、新房供应、市内需求、城市基本面共4个方面的软硬实力之后，基于城市特点与城市间差异的强弱次序来看，晋城目前处于第二梯队的末端，综合来看目前供应充裕程度是较大于需求充裕程度的，但是城市基本面向好程度较大，还有待发展！
