引
一批“千億集團”、“黑馬”的出現，刺激房地產行業“強者恆強，弱者抱團”，大環境的改變，導致房企的理念從最初的客戶感知、宣傳品牌，逐漸轉變為衝規模、求穩定、保利潤率。成本控制日益重要，對諮詢的專業性要求也越來越高。
一、項目簡介
某項目位於**市**區，用地面積約98500平方米，計容面積約150700平方米，
地下面積約64000平方米。其中:
（1）商業總建築面積約700平方米；
（2）住宅用地面積約18600平方米，總建築面積約147000平方米；
高層建築面積約84000平方米，洋房建築面積約63000 平方米；
（3）配套設施建築面積約3000平方米；
本人作為前期項目經理，主要參與該項目的適配、方案選型階段。
二、案例背景
1. 現場情況
- 本項目地塊於已建住宅中間，形態不規則，兩個標段水系相隔；
- 本項目因地形原因，需要滿足支護退線要求；人防兩邊分開設置，兩邊地庫聯通；
- 北側紅線內有待建綠化廣場，面積和大小不可變；
- 本次地塊內有釘子戶，位於東側地塊內；
- 地塊北側有高壓線，需考慮建築與高壓線退讓；
2. 開發節奏
開發計劃：
- 本項目從拿到到開盤按絕對工期六個月控制，設計、開發、合約、工程依此標準編排計劃；
- 二組團場地內受釘子戶影響，首開一組團，售樓處及臨時樣板房搭建在二組團；
3. 相關優化點
- 對比人防地下室配建與繳納易地建設費的經濟性；
- 人防地下室配建對地下室車位數量、停車效率的影響；
- 普通地下室車位和人防地下室車位售價；
4. 周邊環境
- 地塊四周（東、南、西、北）均為已入住小區；
5. 情況分析
1) 《江蘇省防空地下室建設實施細則》：本省城市規劃區內新建民用建築，包括除工業生產廠房及其生產性配套設施以外的所有非生產性建築，應當按照總建築面積（地上、地下建築面積之和）的5%~9%修建6級以上防空地下室；
按《蘇防規（2016）1號》文件，本項目人防地下室 修建比例為8%，最低人均結建面積1.6平方米；
2) 人防地下室配建涉及三個方案：
- 按8%比例配建人防地下室，不繳納易地建設費；
- 按最低人均結建面積1.6平方米配建人防地下室，繳納易地建設費；
- 繳納部分易地建設費，其餘配建人防地下室；
3) 人防地下室配建方案對地下室車位數量、停車效率有直接影響，以下為政府對汽車庫（位）銷售管理辦法、停車效率控制指標、初版配建停車位數量：
關於該項目地下室停車效率分析：
- 停車位按照2.5X5.5米尺寸排車位，經計算分析單車指標比標準車位2.4X5.3米尺寸，單車指標上升0.8平方米/輛；
- 兩個組團聯通地下室建築面積約300平方米，單車指標上升0.2平方米/輛；
- 可售地下車位面積及自行車庫面積約19800平方米；
三、需解決問題
1. 由設計部提供人防地下室車位數量、普通地下室車位數量、單車位平均面積；
2. 由開發部提供最新政策導向：人防配建面積指標、人防易地建設費用繳納標準；
3. 由營銷部提供人防及普通車位售價、項目車位配比、車位去化率；
四、多方案成本比選
1. 人防地下室建設費用（含設備）與繳納易地建設費對比：
2. 配建人防地下室地下車位數量、停車效率對比：
3. 整體成本對比（按保持地下室面積不變）：
當車位貨值增加超出275萬元時，繳費比自建人防地下室更經濟；
當車位去化率高於60%，車位售價高於5.5萬元/個時，繳費比自建人防地下室更經濟。
五、執行成就
1) 最優方案的選取原因：
- 從車位投資、車位貨值兩個方面分析，以成本數據作為理論依據，綜合評判經濟性最優方案；
- 從政策文件、項目車位配比、內部指標三個方面對比，滿足相關要求；
- 結合設計管理部門、營銷管理部門、開發報建部門、成本合約部門意見，得出大家一致認同的方案。
2) 取得的價值和成就：
在規劃設計階段明確人防地下室的配建面積，對比人防地下室配建或繳費方案的經濟性，將客戶無感知的剛性成本做到極致。
六、案例總結
經驗總結及成本建議：
1) 堅持設計標準、成本配置與產品定位相匹配及配置方案最經濟的原則;
2) 人防配置的成本建議
方案對比的邊界條件分析：
分析政策文件的兩種極限條件，對車位的配置、售價比對，使得次優方案變為最優。
分析車位銷售率對方案的影響：
方案測算基於車位最理想的處理方式進行不同人防方案對比，即車位100%出售，然而實際情況由於項目車位的配比存在一定的去化難度，分析不同銷售率水平下方案的優劣對比；
本方案中車位貨值僅計入銷售車位，還應考慮未銷售車位（打包）處理方式，此部分貨值也應計入車位總貨值；
分析地下室建築面積、地上車位數量：
本方案暫未考慮因人防地下室面積調整導致地下室總建築面積變化的因素，相應增加或減少部分還需考慮開發報建費用、風險費用、建設費用、工程管理費用、設計費用、諮詢費用、監理費用、檢測費用等費用；
項目車位配比一定時，地下車位數量、面積變化會影響地上車位相應指標數據以及分攤費用。
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