裁判概述：
房屋出賣人將其按揭（存在預告抵押登記）購買的尚未取得房產證的房屋轉售給買受人，買賣雙方約定在契稅票滿兩年後為買受人辦理過戶登記，後房屋出賣人涉訴而導致該房屋被預查封，買受人主張實體權益提出異議,應認定買受人在簽訂房屋買賣合同時就應當預見到房屋出賣人向其辦理房屋過戶登記存在障礙，屬買受人自身原因未能辦理過戶登記，對其異議不予支持。。
案情摘要：
1. 王獻召通過從住房資金管理中心按揭貸款的方式（住房資金管理中心登記為預告抵押登記權利人），購買房產開發商名下的案涉房屋，但一直尚未辦理房屋過戶登記。
2. 在此期間，王獻召又將該案涉房屋轉賣給劉路朋，並約定在契稅票滿兩年後辦理過戶登記。劉路朋陸續向王獻召支付了全部購房款，也實際佔有使用該案涉房屋。
3. 此後，法院依據王獻召的金錢債權人申請，對案涉房屋進行了預查封。另查明，直至本案訴訟時，王獻召仍未取得本案涉案房產房產證。
4. 劉路朋向法院提起執行異議，被駁回後繼而提起案外人執行異議之訴。
爭議焦點：
劉路朋是否享有足以阻卻執行的民事權益？
法院認為：
本案中，劉路朋於2016年11月18日與王獻召簽訂買賣合同購買案涉房屋時，王獻召尚未取得案涉房屋的房產證。直到一審訴訟時，王獻召仍未取得案涉房屋的房產證。故劉路朋在簽訂房屋買賣合同時就應當預見到王獻召向其辦理房屋過戶登記存在障礙。案涉房屋由王獻召按揭貸款購得，房屋上設有抵押權。在滌除抵押權之前，當事人仍無法辦理過戶登記。劉路朋與王獻召約定契稅票滿兩年後進行過戶，則在契稅票滿兩年之前案涉房屋還不能辦理過戶登記。綜合上述事實，原判決認定系劉路朋自身原因未辦理過戶登記，並無不當。劉路朋提交的證據不足以證明其就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。
案例索引：
（2020）最高法民申1100號
相關法條：
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
實務分析：
實務中，在適用《執行異議與複議規定》第二十八條是，對於該條第（四）項認定能夠歸責於買受人的原因的情形，主要有三種：一是忽視他人設定的權利障礙，如不動產上設有其他人的抵押權，然而買受人未盡到合理的注意義務，導致無法登記；二是忽略政策限制，如明知限制購房政策，在不符合條件的情況下仍然購房導致無法辦理過戶登記；三是怠於行使登記權利，如當事人在能辦理過戶的情況下拖延辦理過戶。上述三種情形的共同點在於買受人都存在不同程度的過錯（消極的或積極的），從而不符合《執行異議與複議規定》28條第（四）項的規定，買受人也就不享有能夠對抗執行的物權期待權。
本案作為對上述三種情形的補充，再審法院（最高院）認為房屋買受人在明知出賣人未取得房產證的情況下，仍然簽訂房屋買賣合同，其對無法辦理過戶應當具有預見能力。筆者贊同此觀點，對於預見到風險但未採取防範措施的，其對無法辦理過戶具有過錯，系自身原因未辦理過戶登記，不應當受《執行異議與複議規定》28條的保護。
