2019年，高喊追求“高質量發展”的房企們，著力於調整債務結構，降低融資成本，但受調控政策的影響，整體融資成本仍在上行。值得關注的是，在趨嚴的融資環境下，國企、央企及大型民企融資成本反而出現下調。
億翰智庫發佈的2019年房企融資成本TOP30(簡稱“榜單”)顯示，融資成本高者超過9%，比如新力控股、中梁控股；而融資成本低者未超5%。在融資市場，強者恆強的“馬太效應”愈演愈烈。
今年，在疫情影響下，樓市下行壓力加劇、流動性持續寬鬆的背景下，這一趨勢仍難改變。業內提醒，融資能力差的中小企業需警惕債務危機。
調控趨嚴融資成本上行，融創漲幅大
2019年融資調控趨嚴，房企融資多種渠道受到監管限制，導致房企融資成本的上行。從億翰智庫監測的50家典型上市房企年報分析來看，2019年，融資成本TOP30房企的平均融資成本為6.34%，同比增加0.11%。
眾所周知，企業的融資成本越低，利息支出越少。企業擁有較低的融資成本，可以減少財務支出，提高盈利能力，進而提高企業的市場競爭力。
但2019年前松後緊的融資政策，主導著融資市場的風向。標誌性的時間節點是在2019年5月17日，當天下發的“23號文”強調商業銀行、信託、基金等金融機構不得違規進行房地產融資。從此之後，融資環境持續收緊。
2019年7月9日，發改委明確，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債券。到了8月28日，多家銀行收到窗口指導，要求開發貸額度控制在2019年3月底的水平。
越是融資困境，越考驗房企資金運營能力。從房企融資成本增速變化，不僅可以反映過去一年裡融資環境的變化，更能體現企業融資成本管控的能力。
據億翰智庫發佈的榜單顯示，融資成本上升的房企共有14家，平均漲幅為0.38%。其中，融創中國的融資成本上漲幅度最大，上漲1.29%，達到8.10%。富力地產上漲0.86%，為6.60%，華夏幸福上漲0.63%，達到7.86%。
融資成本下降的房企同樣也為14家，平均降幅為0.15%。其中融資成本下降幅度最大的是中梁控股，其2019年融資成本同比下降0.5%至9.4%，原因在於2019年公司成功於港交所上市，融資渠道進一步拓寬，但無疑仍處於行業較高水平。
而同為港交所上市公司的龍光地產和合景泰富，2019年的融資成本分別為6.1%、6.4%，均與2018年持平。
融資成本分化加劇，央企代表中海低至4.21%
值得關注的是，在整體融資成本上行的情況下，房企間融資成本分化顯著。
在榜單中，融資成本在9%以上的房企有2家，其中新力控股為9.2%、中梁控股為9.4%。
而融資成本低於5%的企業有8家，中海地產融資成本最低，一直穩居榜首，2019年其平均融資成本僅為4.21%，同比下降0.09％。
如此對比來看，中梁控股、新力控股2019年融資成本幾乎是中海的2倍有餘。
值得注意的是，在2019年14家融資成本下降的房企中，9家房企的融資成本在2018年也處於不到6%的偏低水平，分別為華潤置地、中海地產、龍湖集團、中國金茂、保利發展、綠城中國、濱江集團、世茂集團、美的置業。再一次上演了強者恆強的“馬太效應”。
而這9家房企主要為國企、央企和財務穩健的民企。在融資環境趨嚴的背景下，這類房企反而擁有更低的融資成本。
事實上，擁有國企和央企背景的房企（以下簡稱“國企”），在融資渠道和融資成本上具有天然的優勢。
從平均融資成本上看，在榜單中的30家房企，國企的平均融資成本是4.87%，民企性質房企的平均融資成本是6.48%，國企性質的房企平均融資成本較民企低1.61％左右。而從數量上看，融資成本低於5.5%的10家房企中，就有8家國企。
從榜單不難看出，2019年融資成本小於等於5.5%的房企中，僅有龍湖和金地為民企。而在榜單中，龍湖位居第三，融資成本為4.54%，僅比中海低0.33%。
億翰智庫分析認為，龍湖長期注重自身的融資結構，從未使用過非標融資。更為重要的是，無論是境外美元票據，還是國內公司債券，龍湖均屢屢以長年期、低票息刷新業內紀錄，擁有不是國央企勝似國央企的低資金成本優勢。
頭部房企償債能力強、融資成本更低
除了企業性質決定融資成本以外，房企規模也是影響融資成本的重要因素。從整體上看，房企銷售規模越大，融資成本越低。
根據億翰智庫2020年1-3月房企銷售金額前50排名，將榜單30家典型房企分為TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50共四個梯隊，2019年這四個梯隊房企的平均融資成本分別為5.46%、5.77%、7.00%、6.95%，顯然，頭部房企融資成本更低，原因在於頭部房企償債能力強，違約風險低，融資渠道廣。
值得關注的是，在銷售規模的四個梯隊中，TOP21-30房企的平均融資成本最高達7%。
億翰智庫分析認為，這類房企規模意願最為強烈，願意支付的資金成本也就更高。隨著這類企業成功突破千億，未來將更加關注自身的債務結構，融資成本有望下降。
TOP31-50房企的平均融資成本高出TOP10房企1.49個百分點，規模因素對融資成本的影響顯而易見。如果剔除本梯隊遠洋和越秀兩家國企，平均融資成本則高達7.24%。
對此億翰智庫認為，中小型房企融資難、融資貴的問題將會愈加凸顯，這類房企的融資成本或將超過TOP21-TOP30房企。
中小企業持續優化債務降成本，仍需警惕債務危機
縱觀整個2019年，房企都在通過調整整體債務結構，多元化融資，降低融資成本。而從今年來看，房企的這一舉動仍未停止。
以世茂房地產為例，2019年，其在境內發行了74億元長期公司債，7年期債券利率為4.8%，這一長期債務成本優勢明顯，將其2019年融資成本拉低至5.6%。
而在2020年3月,世茂房地產子公司又成功發行了45億元公司債，其中5年期債券利率為3.23%，7年期債券利率為3.9%,再創該公司債券發行成本新低。
在此前房企舉辦的業績發佈會上，融資成本一直是很多房企關注焦點。其中，陽光城集團執行董事長兼總裁朱榮斌表示，經過持續降槓桿，陽光城的負債結構日趨優化，平均融資成本7.71%，比2018年年末優化23個基點。
而華僑城副總會計師馮文紅也表示，2019年度華僑城總體融資成本比之前是下降的，新增融資成本是4.56%，比2018年下降46個基點。而今年第一季度通過進行融資置換，融資成本繼續下降3個基點。
對於未來，億翰智庫分析認為，在疫情加劇樓市下行壓力、流動性持續寬鬆的背景下，資金將更多流向財務穩健的龍頭房企，公司融資也將充分受益。不過，在“房住不炒”的基調下，預計2020年房企的融資環境大幅鬆動可能性不大。
億翰智庫預計，當前房企融資分化明顯，強者恆強趨勢不變。未來資產結構較好及集團背景強大的企業，融資成本將有持續下行的空間，但融資能力相對較差、經營不善的中小企業，融資環境只會更加惡劣，需警惕債務違約風險。
新京報記者 袁秀麗 製圖 李禾煒
編輯 楊娟娟 校對 薛京寧
