隨著氣溫不斷上升，一二線城市也跟著燥熱。天津樓市因為落戶新政再次火熱，西安融創開盤開出了一張房企的”護身符“；杭州的等待凍資的購房者擠爆了銀行……
唯獨我大青島的樓市，就如同我們16度的天氣，成為了熱點城市的一股清流。原因自不必多說，大家都懂得。
對於五月底六月初的這幾天，購房者沒有太多期盼，但是六月中下旬的樓市會怎麼走，這是大家關注的焦點。
我的觀點是：
高負債率的壓力下，青島樓市會在大鱷們的帶領下，加速推盤。在”4·18“新政將諸多炒房客清場之後，加推量最大的高新區、城陽、膠州將展開”三國殺“ ，北城區的樓市必然會出現分化。
樓市分化將成必然趨勢。
首先，我們要討論一個問題，如果青島六月初有大利好宣佈，那麼開發商是不是會放量推盤，還是像擠牙膏似的一點一點的賣？
我認為，不管有什麼樣的利好，諸如碧桂園、融創、新城這樣的企業，都要加速推盤，因為高負債率讓他們沒有時間玩花活了。
權威機構統計數據顯示，房地產行業整體負債率再創新高，房地產企業資產負債率已經達到十年來的最高點。截至2018年一季度末，房企上市公司整體負債率已經達到了79.42%。需要特別說明的是這種高負債，不是一個兩個房企的個例，而是全行業都在瘋狂借錢、借錢。一季度136家房地產開發企業中，有近40家公司資產負債率超過80%，近一半企業資產負債率超過70%。
房子賣得這麼好，負債還增加，主要原因是房企不斷買地的結果。僅統計招拍掛市場的權益拿地金額，22家房企拿地超過了百億，合計拿地金額高達5139.6億。從青島的土拍市場我們不難看出，房企拿地依然積極，全國範圍內拿地超過200億的房企就多達10家。所以，房企加快自身項目的建設速度和資金流轉的速度，也就不難理解了。
這些錢從哪借的？國內銀行資金面收緊，許多企業只能國外融資。截止2018年前4月，房地產企業海外資本市場融資數據達到了233.2億，同比2017年1-4月的112.35億美元上漲幅度達到了107%。4月單月發現金額達到了88億美元。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲。
不管境外融資容不容易，這些錢都是有利息的。城陽一個樓盤剛拿地不久就馬不停蹄、日夜趕工，相關負責人告訴我，一天幾百萬的利息，拖不起也不敢拖。
這種情況下，如果有利好出現，大開發商肯定會藉助利好派發，先把資金回籠再說。不僅是為了拿更多的地，對於許多開發商來說甚至是保命之舉。
許多企業債山壓頂。
開發商如果加推，哪幾個板塊可以關注？
我們收集信息不難發現，主城區依舊沒有什麼樓盤加推。加推的主力或集中在北城區，即城陽、高新區、即墨。三月份的時候我曾經估計過，高新區有3000+的房源供出來，隨後高新區開始了房地產市場規範，沒有樓盤拿到預售證。兩個月過去了，這段時間恐怕只有華仁賣了點存量房，區域內可售的庫存量有增無減。
6月中下旬，中歐、世茂、新城、融創、海爾都可能推盤，而且量不會小。這其中最值得關注的就是羊毛灘的幾個項目，幾個月前牛的不行，蓄客量遠遠超出加推量。但是在調控政策出臺後，這些單價和總價都很高的盤，是不是真能火爆售罄，值得我們關注一下。
與此同時，新城和融創在高新區腹地還都有盤，大面積、高總價，在開發商集體放水情況下，是什麼成色也會很快顯現出來。但不管怎麼說，高新區的價格壓得還是不錯。相比其他區域，這個區域離主城區更近，大項目、商業在陸續兌現，那些前期低價拿地的開發商，推出的大品牌的低價房，安全邊際比較高。
如果你真有居住需求，這個區域我覺得還可以放心買。
與高新區相比，城陽的樓盤走勢我認為有點尷尬。城陽已經整體奔著2萬+去了。星河灣以前不覺得好，現在依舊不覺得好；丹山片區我剛剛分析過，2萬+真心覺得性價比不高；萬科金域華府的位置和精裝的品質同樣是購房者要考察的重點；保利觀堂高層、洋房價格和地鐵配套還不錯，但是距離有點小遠。而且，你要密切關注轄區內二手房的價格，我們通過58同城看一下：
作為去年的供地主力，膠州加推也很密集，但是不論是開發區還是少海板塊，都是炒作氣息比較濃，而很難吸引到什麼剛需，但是包括膠州主城在內有近十個樓盤新推或者加推，萬把塊錢的精裝房還好說，那些超過1.5萬的高端高層住宅，就要認真想想了。
也許這些裝修真高端，但是交房之後，你至少五年才能二手轉讓，這段時間你要租，五年下來裝修基本全毀了，你要不組，這裝修五年後就不貶值嗎？
雖然不限購，但膠州各樓盤的分化可以預見。
在6月份買房，你不但要有底氣，還要有定力。什麼是定力？定力就是不要被別人忽悠。前段時間，一個樓盤開盤前一天，置業顧問給買房人打電話，要8萬好處費給房號，有的人給了，但是最後看著樓盤根本就沒售罄。這樣的套路，6月份可能還會有，但是這個市場下，誰在這麼忽悠你，讓他哪涼快哪待著去。
還有一種情況，就是你看好的房子，開盤價格也適中，但人氣驟降，你看到這種情況突然猶豫了。這時候也要有定力，你要問自己的內心，是不是真需要這套房子，是不是這正瞭解這套房子優缺點，如果是那就買，如果僅僅是跟風，僅僅是不甘心，那真要三思，三思。
閱讀更多 青島樓市研究員 的文章
