導讀
近日碧桂園可謂處於輿論的風口浪尖，不僅發債被“中止”，還深陷高週轉、高負債、商票違約的疑雲。事出反常必有妖，碧桂園到底缺不缺錢？
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碧桂園被頻繁質疑
小債發現，近日碧桂園可謂處於輿論的風口浪尖，不僅發債被“中止”，還深陷高週轉、高負債、商票違約的疑雲。
日前，碧桂園200億2016年公開發行公司債券突然“中止”，引起業內人士廣泛熱議。值得注意的是，2018年內上交所已累計有9家房企被中止發行公司債，涉及擬發債規模484億元，其中碧桂園佔比近一半，達到200億。
該公司債募集說明書顯示，募集資金用途為150億元投向於長租項目，剩餘資金用於償還公司借款。而事實或者說初衷是否如此。小債查證上交所公開信息發現，碧桂園增對資金用途做過修改，2016年最初版本為募集資金計劃主要用於還債、補充現金流，碧桂園在最新版本中有意迎合國家的政策走向，將150億元募集資金投向長租項目，且不用於支付土地價款。至於中止原因，碧桂園回應稱主要是擬調整債券的募投項目以更合理運用資金。
禍不單行，碧桂園還深陷中票違約的質疑聲中。5月30日，一則“碧桂園的中票違約”的消息又在朋友圈流傳。碧桂園火速回應稱：截至2017年末，公司現金及銀行存款約1484億元，達上市以來最高水平；另有2485.1億元銀行貸款額度尚未使用；實現淨經營性現金流240.8億元，繼2016年後再度為正；加權平均融資成本下降44個基點至5.22%，創歷史新低。重點是，2017年，公司在規模高速擴張的情況下第二年實現正的淨經營性現金流。總結一下便是，碧桂園現金充足，連年盈利且勢頭良好，哥有的是錢。
業績增長喜人的同時，碧桂園的負債也達到了歷史以來最高水平。4月5日至11日，碧桂園連續下發三份文件關於提高週轉速度的文件，強調:“任何部門都要圍繞高週轉，為高週轉讓路。”甚至董事長親自下發內部談話文件激勵高週轉，高週轉提速迫在眉睫。
對於項目總經理，碧桂園更是獎懲分明:拿地三個月開盤，項目總經理20萬元;超過七個月開盤，項目總經理面臨撤職。
高週轉的激進模式也引發了業內對於碧桂園流動性的質疑，高負債下利用高週轉殺出一條血路，有人認為在短期內似乎是一個不錯的解決之道，也有人認為模式太激進可能會帶來一系列的後續麻煩。
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高負債的碧桂園到底缺不缺錢？
事出反常必有妖，那麼問題來了，碧桂園到底缺不缺錢？
Wind數據顯示，碧桂園2017年度總負債9330.57億元,負債總額相比2016年總負債5000多億增長了幾乎一倍。但碧桂園負債率不降反升，高達88.89%。
對比碧桂園等港股上市房企負債數據，2017年中國恆大、融創去年總負債分別為15195.44億元、5624.44億元，資產負債率分別為86.25%、90.27%。即便是負債超萬億的萬科、恆大，負債率也較碧桂園略遜一籌，僅為83.98%和86.25%。更甭提行業負債率，2017年A股平均資產負債率僅為64.56%。
而碧桂園在港交所發佈的2017年年報顯示，碧桂園短期負債為7695億，負債結構為優先票據37.95億元，公司債券168.14億元，銀行借款476.71億元，其他應付款3544.24億元，合同負債預收款3467.47億元。 不過幾乎佔一半的3544億元其他應付款具體是什麼結構尚不明。至於被疑違約的中票是否包含其中，一樣毫無蹤跡。碧桂園財報表面上看上去似乎並沒有想象中差，尋常得令人懷疑其真實性。
值得一提的是，碧桂園短期負債壓力近兩年幾乎直線上升，不過這也與碧桂園領導人做大規模的激進策略有很大關係。另據2017年披露的募集資金使用情況顯示，募集有廣東騰躍建築工程2017年度第一二期中期票據，合計金額30億元，目前已全部使用。
高負債也是高富帥。受益於今年2017年房屋銷售業績，期末現金餘額實現了大幅增長，2017年末為1370.84億元。儘管顯得沒有那麼缺錢，但公司經營活動現金流、投資活動現金流缺口相對2016年來說均拉大了兩倍。
大型房企有沒有可能違約，有！依稀還記得2017年10月份的綠地4.5億違約事件，堂堂A股上市公司，又是國資持股超過30%的國企，甚至2017世界500強排名都排在萬科、恆大、萬達前面。這樣的房企都會發生違約，對槓桿高依賴的房企猶如一顆行走的炸彈。
碧桂園一直在追求做大規模，並且希望在規模和負債之間取得一個平衡，而這個平衡似乎已經沒那麼平衡。碧桂園何以積攢9千億負債？
要說碧桂園的負債還要從其規模戰成績說起。2017年，碧桂園實現總收入約為2269.0億元，同比增長約48.2%;公司股東應占利潤約為260.6億元，同比增長126.3%;公司股東應占核心淨利潤約246.9億元，同比增長106.0%; 截至2017年12月31日止年度，碧桂園集團連同其合營企業及聯營公司，共實現合同銷售約5508.0億元，同比增長78.3%;合同銷售面積約6066萬平方米，同比增長61.9%。於年底，集團合共經營1468個項目，覆蓋中國大陸30個省、220個市、768個縣╱鎮區，成為全球最大的住宅開發商，領跑行業。不僅如此，財大氣粗的宇宙第一房企碧桂園還在2017年度業績發佈會上宣佈今年將不設具體合同銷售目標，公司將根據情況推出貨量。房地產行業一時沒了標杆。
不僅如此，碧桂園目前手上持有的土地資源約有2.8億平方米，這個數量已經足以支撐碧桂園今年的銷售。
規模做到宇宙第一房企，手握2.8億土地，光鮮亮麗的業績另人讚歎。但光鮮的業績外表下，還隱含著規模戰帶來的後遺症。由於近兩年的大規模擴張，碧桂園什麼省市地區都要盤踞，什麼地產項目都要做，全面撒網，佈局廣泛而平衡。再加之本身就激進的發展模式，大規模併購是家常便飯，這也是其負債率飆升的重要原因之一。2017年，碧桂園新增土地達881宗，平均每天獲取土地達2.4宗。獲取土地建築面積約1.4億平方米，總代價約為4794.5億元。
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宇宙房企碧桂園在下一盤怎樣的棋
5月底，2018中國房地產上市公司測評研究報告發布稱，中國恆大首次榮膺上市房企綜合實力榜桂冠，萬科、碧桂園分列二三名。中國海外發展、保利地產、綠地控股、華夏幸福、富力地產、融創中國和龍湖地產分列“2018中國房地產上市公司綜合實力榜”第四至十位。
雖名列第三，但碧桂園憑藉近700億的單月合同銷售額位居行業第一，高出恆大同月合約銷售金額191.4億元，且領先萬科276.4億元。碧桂園無疑是中國房企中最激進、最勤奮的那一個。
雄心勃勃的碧桂園究竟在下一盤怎樣的棋？
同時，制定一二線城市鼓勵發展的策略。一二三四線城市一個都不能少。楊老闆一直以來的策略便是規模戰，堅信有規模就會有利潤，先做大做強再說，別的只要不出大問題就行。
在地產業務方面，碧桂園做長租，做科技小鎮、產城融合、鄉村振興。國家鼓勵什麼做什麼，能做什麼做什麼。只要在合法範圍內，沒有碧桂園到不了的地方，碧桂園的競爭力也在全面提升。而這也就是碧桂園的各方面均衡的發展策略。
“碧桂園是均衡佈局，我們經常說哪裡有市場，哪裡就有碧桂園。”目前宇宙第一房企碧桂園主打長版策略，均衡策略。旨在成長為膳食平衡、肌腱均勻的超級巨頭。
值得注意的是，房地產行業經過10幾年的發展已經入調整期，目前有太多的不確定性，而做大做強或許是應對這些不確定性的護身符。中小房企也面臨著前所未有的競爭壓力，大企業蝗蟲過境式掃蕩，連骨頭渣都不剩，房地產行業洗牌期或出現在不久的將來。
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