龍湖地產變了。我感覺，有點像川劇中的“變臉”。不再是一張大腹便便的開發商的臉，而是一張恭恭敬敬的服務商的臉。他們早在今年年初，就提出了“空間即服務”的口號。空間即服務，啥子意思哦？按照本人的理解，就是把每個有限的空間，都變成服務空間。隨著互聯網+時代的到來，還有隨著城市立體交通的到來，人變了，社會需求變了，龍湖天街也就有必要在空間上“變臉”。而
龍湖天街的空間革命，按照本人的觀察就是3個方面，商業的革命，城市的革命，自我的革命。商業的革命，業態佈局貌似“打亂仗”
互聯網的快速發展，讓時代的變化加速了，傳統的商業理念似乎已經不適應新時代了。龍湖人說，我們已經進入了互聯網時代，傳統的實體商業，正在面臨線上電商的挑戰。所以必須反思，就有必要進行“空間IP”革命。而傳統商業最大的機遇，就是進行空間革命。因為，騰訊，是人與人的鏈接；淘寶，是人與物的鏈接；而龍湖，就是人與空間的鏈接。發動一場商業空間的革命，就是龍湖天街的生命線。
重慶北城天街
商業空間做成什麼樣？不再由商家說了算，而是由買家說了算。商業業態和商業動線，不再是商家主觀臆斷的東西了，不再是約定俗成的東西了，而是根據買家的需求和感受來設定，需要尊崇的是“客戶視角”。所以，當你今天去龍湖天街逛逛，已經與那些有板有眼的大型商業，截然不同。整個商業是充滿活力的，因而也是充滿人氣的。似乎，個性鮮明的體驗式商業空間，才是購物中心的“客流發動機”；似乎，為了接地氣，他們要怎麼熱鬧怎麼玩；似乎，龍湖天街自帶營造氛圍的功力。據瞭解，龍湖預期今年的租金收入將達到25億,新開業項目5個， 今年上半年,龍湖錄得的租金收入已經達到11.4億,在上述數字蛻變的背後是龍湖商業體量的增加以及運營效率的提升。截至上半年，龍湖商業所有開業項目的出租率達到了94.7%，租金收入也都處於不斷的提升階段。似乎，龍湖只追求效率，並不“講究”品牌定位佈局。但事實上，並不這麼簡單。
龍湖天街的業態佈局，貌似“打亂仗”的感覺。在商場的同一個樓層，你可能看到完全不同類別的品牌挨在一起。 有運動服飾品牌，有數碼品牌EBT和DELL，還有做雜貨的潮品摯尚。你在一個化妝品的門店旁邊，可能會發現一家有格調的咖啡店；在一個賣床上用品的門店旁邊，可能會發現一個冷飲店；在一個買服裝的門店旁邊，可能會發現一個珠寶店。就是這種“混搭”的模式，使得整個商業不再那麼刻板。鬆散的動線，卻有節奏，像一部蒙太奇的電影，或者現代詩歌。感覺像打亂仗，實際上卻是根據大數據，根據客戶的逛街需求，來設置業態佈局和交通動線的，為的是不斷迭代和衍生出個性鮮明的空間的。龍湖人說，進入互聯網時代，人們的時間成本太寶貴了，而開發商能做的，就是充分利用空間，來節省人們的時間。而內在的邏輯，是要在有限的空間裡，給人們最大的愉悅。用龍湖人的話來概況，就是讓天街的空間成為“轉念即達的歡樂入口”。
蘇州獅山天街
似乎，在龍湖天街看來，每一個空間，都是一個活力空間。如果你去杭州的濱江龍湖天街，你就發現商業的各個空間，都擠滿了人流。即使是在7樓商業的樓頂，一個1萬5千米的空間，他們也用來安排塗鴉廣場、樹洞公園、鐘慢街道等，而年輕客群，可以在這裡享受到草地音樂會、星空電影院、滑板活動等體驗。難怪，半個月前我在蘇州考察時，位於獅山的泰禾“姑蘇院子”，就以蘇州獅山天街為榮，而位於陽澄湖南岸的“萬科大家”，同樣以龍湖天街為榮。
城市的革命，立體交通帶來“新空間”
我們來查看一下龍湖已經開業的26座天街，幾乎有一個共同的規律，總是選在一個當時還尚不起眼的新區，來破天荒的打造天街，繼而創造奇蹟。2003年天街開業的時候，本人曾經在重慶北城的觀音橋考察過，這裡原本是一個破破爛爛的地方，後來卻創造出了人氣最旺的商業街。本人2015年再去觀音橋，這裡已經成了時尚女人匯聚的場所。觀音橋成了看美女的地方，重慶人叫她“打量橋”；而本人2016年在北京做區域地產調查，北京大興的時代天街和朝陽的長楹天街，分別在距離天安門30公里和20公里的地方；還有，本人考察南京的龍灣天街，在江寧區，距離新街口15公里以上，但是這個現在已儼然即將成為新的南主城的中心。
杭州金沙天街
或許，以上的解釋太過抽象。按照我的理解，TOD解決了人們快與慢的矛盾。快，可以快速通達城市的各個地點。地鐵、電車、新幹線、高速路、城市道路，像動脈和毛細血管一般，將城市與城市，城市內部之間連成一張有機的網絡；慢，地面上綠草如茵，看不到什麼快速車輛。所有的小汽車、地鐵等立體交通都在地下；地面上看到的只是公共單車，有軌電車，咖啡酒吧，人們悠然自得。 TOD模式，最早出現在90年代的美國紐約、日本東京和丹麥哥本哈根，此後在中國的香港、廣州開始引用。而我開始研究TOD模式，是我考察了北京通州新區的建設。可以想見，未來在通州新城核心區的地面上，你根本看不到一輛私家車，你看到的只是人的閒逛、發呆和交往。也就拓展了城區商業的價值和使用價值。目前，TOD模式風靡全球，在國際化的都市圈中隨處可見。有TOD模式的社區，也是商業價值最大的社區。
重慶時代天街AB館
龍湖天街的最大特色，就是在選址上，都是暫時荒涼而立體交通通達的片區，都是未來居住人口密集的片區，都是河網密佈綠化如茵的片區。有了這樣的條件，就可能來革城市的命，重塑一座嶄新的城市。
自我的革命，商業服務不做“主人翁”
龍湖天街，自2003年重慶北城天街開業以來，經過15年從無到有，已經發展成為中國商業的TOP5。截至2017底，龍湖商業已經在15個城市開業，累計持有已開業商場26座，開業總面積260萬平方米。過去六年的租金收入，也在直線上升，分別錄得租金收入4億、5億、6億、9億、14億和19億；而對應的商業運營面積呢，一樣直線上升，為44萬、54.8萬、76.3萬、124.5萬、148.6萬和193.8萬平方米。但是龍湖人說，無論是從商業競爭還是社會發展的角度，都應該居安思危，都應該自發的革命。而要革命，就要捨得一身剮。
天街1
首先是捨棄“以自我為中心”的姿態。空間即服務，重點是服務。開發商的面孔，不再是一張大腹便便的開發商的臉，而是一張恭恭敬敬的服務商的臉。客戶才是“主人翁”，也是事業成功的基石。所以，他們的需求大於一切。
其次是捨棄“短平快”的姿態。據我瞭解，位於
南京六合的龍湖棠城，總建面32萬平米，包括16萬平米的天街，預計將於6月份“破天荒”的先賣底層商鋪。這種商業先行的模式，在中國的開發商中也非常少見。而在中國，城區發展最好的地方之一蘇州園區，他們的成功經驗之一就是商業先行，先做好囊括吃穿住行的鄰里中心，從而帶動了當地的住宅升值和地價升值。今天，龍湖天街商業先行的模式，和蘇州園區的鄰里中心模式很相似，這本身就是一場革命。所不同的是，蘇州園區是政府導向，龍湖天街是企業導向。
成都金楠天街
其三是捨棄“高大上”的姿態。就是不裝逼。什麼是好的商業空間？不再是單一地講究唯美的建築空間，而更重視提升人氣的活動空間，重視人們在其中的舒適感受。從建築空間來說，我們過去的商業，都很自我。是讓客戶接受你的空間，而不是你接受客戶的需求。你是商業的主導，而不是客戶是商業的主人。商業空間，如果只是為了吸引眼球，只是為了“酷”，為了震撼人，那又有什麼意義呢？我幾天前去考察了在建的南京六合龍湖天街，他們並沒有向公眾宣佈他們的商業有多麼高檔，一切都從客戶的需要來設定商業檔次，關心最多的是商家和市民最關心的東西——“服務”，這正是商業能否成功的關鍵之一。龍湖商業提速的發令槍已經鳴響,它所設定的節奏是“今年開5座,明年開3座,2019年還有7座”。按照這樣的速度,到2020年,龍湖旗下開業商場的總量將超過40座。據瞭解，商業只是龍湖集團的四大主航道業務之一，“空間即服務”的口號，一樣會貫穿到龍湖集團的地產、長租公寓和物業在內。
寫到最後，我突然在想，
互聯網時代的今天，似乎每個人，都要迎來一次自我革命。閱讀更多 地產識局 的文章
