中國房地產資產證券化從起步到現在，已經有近16年的時間了。
就在前天，證監會和住建部聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）。
《通知》裡講的“住房租賃資產證券化”，其實就是任志強、孟曉蘇等房地產大佬呼籲了很久的REITs。
這標誌著中國版公開發行的REITs正式走向前臺。
在限購和限貸的背景下，在給炒房者關上大門的同時，證監會和住建部的新政將給不能炒房的投資者打開一扇窗。
REITs的本質是讓廣大中小機構乃至個人投資者參與到大宗房地產投資中，分享物業租金回報及增值收益。相較於直接購置實物資產的“炒房”路徑，REITs能夠為中國居民家庭提供門檻更低、資金壓力更小且更具流動性的房地產投資渠道。
中金公司認為，REITs是當前市場環境下引導投資人有序參與房地產市場的重要金融工具，而租賃住房REITs將成為其在中國發展的突破口。
我們先來了解一下什麼是REITs：
打個比方，甲乙丙丁等小夥伴，眼饞於這些年來火爆的房地產市場行情，想做點投資。然而他們手上只有十萬塊閒錢，在熱點城市，十萬塊也就剛夠買個馬桶的位置。這時我出現了，我是個房地產行業的專家，善於買賣房屋和商鋪。大夥把各自的錢都交給我，我可能拿著錢去買房子和鋪子，一頓操作和包裝，物業升值了之後我賣掉或者出租。賺到了錢之後就把收益分回給大夥。
在這個例子裡，“我”就是那個REITs。REITs全名“房地產信託投資基金”，在美國等市場已經相當成熟。
REITs對於降低居民部門住房槓桿水平、平抑炒房預期、防範系統性市場風險具有重要意義。
從資產端來看，無論是對長租市場還是開發商，都解決了他們最解渴的錢的問題。
國家明確要發展住房租賃市場以來，像自如、蛋殼這樣的長租公寓創業型公司超過300家，這些公司把老舊的房子改造、翻新，轉手再租給租房者。
他們的資金在前期投入巨大，但回籠起來卻很麻煩。
在當前我國的租賃市場環境下，租金定高了，老百姓肯定不買賬。同時租金一個月清一次，回本週期漫長，可能要等好多個月才能把錢都賺回來。
沒有錢就不能繼續擴大規模、搶佔市場。那就再從其他地方融資吧，但又因為是“二房東”，沒有資產抵押，難以借到低利息的錢。
這時REITs就至關重要了。
長租公寓們把房子交給REITs，以後的租金REITs你慢慢收著，但我前期花的錢現在能先收回來。一下子有錢了，公寓們就又可以繼續做新的項目，擴張市場。
同樣的模式，也能讓房企們長舒一口氣。
過去房企們花錢買地造房子，房子建好之後賣出去，錢很快又賺回來了，這個過程裡關鍵就是資金的週轉速度。100億的資金一年週轉一次，一去一回，你做了100億的項目。如果這100億一年週轉兩次，那這一年裡你就做了200億的項目。
某園和某大過去就是靠著高週轉這一招幹到了行業老大的位置。
然而現在風向變了，很多城市即將進入“存量房時代”，國家也在大力發展租賃市場，地方政府推出的很多地塊，都要求拍得的房企自己持有，房子建好之後你只能租，不能賣。
房企花了鉅額資金買地建房，但建好的房子只能慢慢租出去，前期投入的錢要收回來遙遙無期。這直接就擊中了房企們資金週轉這一命門。
一邊是市場火爆，拿地成本高企，一邊是出租的資金回籠速度太慢，這將極大打擊房企們推出租賃項目的積極性。
少了房企的參與，我國的租賃市場成熟完善之路就更加難走。REITs的出現正好就能解決房企們的難處。
房企把項目交給REITs，前期投入的錢又回來了。REITs基金則享受日後的租金以及房屋升值的收益。
從投資者來看，REITs可能將成為投資者分享中國房地產市場紅利的主要方式。
政府通過各種行政手段，比如限購政策，提高投資買房的門檻，有的人除了滿足剛需之外，根本就沒有資格再買。
中國的房地產市場的分化讓閉著眼睛買房的日子過去了。
政府給投資客們關上了一扇門，但也還是留了一扇窗的。
REITs就是這扇窗。
此前，呼籲REITs多時的中國國家“房改課題組”組長孟曉蘇，在接受採訪時曾說：REITs會在中國大行其道。
有媒體對其觀點作出如下點評：
這是個能徹底改變中國房地產銷售模式的大招，能對房價產生的深遠的影響。
為什麼這麼講呢？
我們都知道在股市投資中，有羊群效應一說，其實，房地產也一樣。
不久的未來，購房者們將不會再直接買房，而是在證券交易所，像買股票一樣，購買REITs。
與炒房的高投入和炒股的高風險不同，因為REITs有穩定的現金流做支撐，通常我們把它定性為中低風險、中等收益的投資產品。
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