我國房地產市場發展將進入新階段
2016年下半年開始的房地產調控政策出現了與以往不同的一些新特點，主要體現在本輪調控出臺了致力於長效機制建設的相關政策措施。展望未來，預計會有更多的政策將圍繞推動房地產迴歸居住屬性這一主導方向來進行。在這些政策作用下，房地產市場將進入一個不同於以往的發展時期。預計房地產市場在較長一段時間內將呈現總體平穩態勢，出現房價大幅波動的黑天鵝事件概率很低。從各線城市中長期房價走勢來看，與一線城市的趨勢性上漲態勢不同，二線城市房價的“市場分化”將更加明顯，三四線城市去庫存仍是主要任務。
十九大報告明確指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，並強調要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。事實上，從2016年國慶節開始的房地產調控政策來看，各級政府已經出臺了一些與以往不一樣的調控政策，致力於長效機制建設。可以預期，未來將會有更多的政策圍繞推動房地產迴歸其居住屬性這一主導方向展開。在這些政策作用下，預計我國房地產市場將進入一個新的發展時期。
本輪房地產調控政策的特點及其效應
1.本輪房地產調控政策的諸多新特點
2016年國慶節開始的本輪房地產調控政策出現了一些與以往不同的新特點，主要體現在不僅出臺了著眼於需求端的短期臨時性調控政策，也出臺了著眼於供給端構建長效機制建設的一些政策措施。
第一，從短期臨時性調控政策來看，限購限貸政策力度升級、範圍擴大，並首次啟用了限售政策。
首先，限購限貸政策仍然延續因城施策的特點，但與以往相比，不僅限購限貸範圍更廣，而且政策力度明顯升級。在本輪限購中，不僅一二線城市限購限貸，甚至嘉興和懷來縣等一線城市周邊的三四線城市也加入到限購行列。此外，熱點城市普遍“認房又認貸”或“限購又限售”，三四線城市還多采用公積金調整、限售等方式。
其次，本輪調控首次啟動“限售”政策。廈門、成都、福州、青島、常州、長沙、貴陽、重慶、南昌、南寧和石家莊等近40個城市紛紛出臺“限售政策”，規定新購住房需取得產權證後，持有一定年限方可上市交易，期限在2年至10年之間。從限售對象來看，大多數城市的限售政策面向的是全部住房交易對象。
再次，政策執行中一直在不斷“打補丁”。比如北京，2016年9月30日將首套房首付提高到3.5成後，2017年又不斷提高貸款利率，同時將首套房、二套房認定標準改成“認房又認貸”。
從總體上看，可以用“因城施策、力度升級、範圍擴大、隨時調整”四個詞來描述抑制需求端的短期臨時性調控政策。
第二，著手推進“租購併舉、共有產權房”的試點工作，致力於長效機制建設。
（1）密集出臺鼓勵住房租賃市場發展的政策，選取12個城市開展加快發展租賃市場試點，選取13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
2017年7月，住建部等九部委發文，選取人口淨流入的廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山和肇慶等12個城市，開展首批加快發展租賃市場的試點。一是鼓勵多渠道增加新建租賃住房供應。包括新增建設用地中配建租賃住房、對城市中閒置和低效利用的資產實現用途轉換等。二是加大對住房租賃企業的金融支持力度，鼓勵租賃住房供應方逐步向機構出租長期提供服務為主轉變。在這些政策影響下，預計租賃參與主體將逐漸從以個人出租短期套利為主向機構出租長期提供服務為主轉變。
2017年8月28日，國土資源部、住房和城鄉建設部發文，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。此次試點的最大亮點在於，即農村集體土地不用經過國家徵地環節，由鄉鎮自行或者直接選定房企合作建設，直接進入市場。因此，土地成本將大幅降低，從而產生一大批低成本房屋，將有助於平抑未來的高租金和高房價。同時，政府對於開發這類住房給予大量優惠政策，包括承租人可以享受“基本公共服務”等。
在中央層面的密集推動下，各地政府紛紛積極響應，加快住房租賃市場發展。首批12個試點城市中，除肇慶外，其餘11個城市已陸續公佈了住房租賃扶持政策。具體來看，各地扶持政策主要體現在以下幾個方面。
第一，為承租人賦權。廣州和南京明確將“租購同權”寫入試點方案，北京明確京籍集體戶口租房可以落戶，符合條件的京籍無房家庭的適齡子女可就近入學。
第二，加大住房租賃市場供應。在增加租賃住房供應方面，除規定部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房外，各試點城市均有針對性政策出臺，保障租賃住房供應。
第三，加快培育住房租賃市場供應主體。此次出臺租賃試點方案的大部分城市均鼓勵發展國有住房租賃企業，並積極引導房企從傳統的開發、銷售向租售並舉模式轉變。成都、瀋陽、深圳和杭州等城市均要求到年底要組建一定數量的國有住房租賃公司，廈門提出要扶持國有企業做大做強住房租賃業務。
第四，機構化、專業化和規模化成為試點城市培育租賃市場的重要手段。部分城市將租賃企業培育數量進行量化考核，如武漢要求在兩大住房租賃試點區域選擇不少於5家國資企業、5家民營房地產開發企業和10家住房租賃企業，作為住房租賃規模化經營試點企業。其中，瀋陽則規定，到2020年，全市開展住房租賃業務的房地產開發企業要達到50家。
第五，提供金融財稅政策支持。大部分租賃試點方案均明確支持向住房租賃企業提供金融服務。武漢、成都、北京、深圳、杭州等5個城市在試點方案中明確提出，支持住房租賃企業開展房地產投資信託基金（REITs）試點，支持符合條件的租賃企業發行債券、不動產證券化產品。此外，對租賃企業給予稅收優惠，通過發放租房補貼，鼓勵新市民從市場租賃房源。
第六，搭建政府住房租賃交易服務平臺，建立住房租賃信用管理體系。此次出臺租賃試點方案的城市均提到，要推廣線上線下租賃服務一體化，建立並完善住房租賃交易服務平臺。
（2）北京、上海、南京、福州和煙臺開始供應共有產權住房。
2017年9月，住房城鄉建設部印發《關於支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，支持北京和上海開展共有產權住房試點，鼓勵兩市結合本地實際，在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行大膽探索，力爭形成可複製、可推廣的試點經驗。截至目前，除了北京和上海以外，南京、福州和煙臺也已經開始供應共有產權房。事實上，在住建部印發《意見》之前，上海已在共有產權住房方面進行了有益的實踐。北京在2017年8月出臺了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》徵求意見稿，明確提出共有產權住房屬於產權類住房，可以按照相關規定辦理落戶、入學等事宜，即共有產權房和一般商品房同權。與以往的自住房相比，共有產權住房最大的不同在於“按份共有”，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，購房人購買後限定使用和處分權利，政府與購房人按份共有產權。
具體來看，共有產權住房具有以下特點：一是兼顧保障和宜居。從保障角度來看，北京共有產權住房戶型以中小套型為主，表明當前政策更多的是惠及剛需和無房群體的首套購房需求。從宜居的角度看，提出實施全裝修成品交房且強調綠色環保的概念，還將規劃選址優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，將建設宜居環境和促進職住平衡相結合，進而推動就業與居住的合理匹配。二是兼具保障性住房和商品房的雙重屬性。此次北京共有產權住房明確了政府和個人持有的產權份額，兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性，不僅可以出售，也可以出租。三是將新市民納入住房保障範圍。此次北京共有產權住房徵求意見稿中特別強調了對“新北京人”的同權意義，明確提出對“新北京人”住房的分配比例應不少於30%。從數量上來看，北京擁有大量工作穩定卻沒有戶籍的家庭，當前，將新市民納入住房保障範圍，有利於引導部分需求由商品房轉向政策性商品住房，這無疑將大大緩解普通商品房市場的潛在需求壓力。
2.本輪調控政策的政策效應
2017年，各線城市房價增速仍均較年均增速（2005年7月至2017年12月）有所上漲，且仍延續以往“一線城市房價增速高於二線、二線城市高於三四線”態勢，但二三線城市尤其二線城市價格增速上漲幅度明顯大於一線。例如，二線城市房價增速由年均3.69%漲至2017年的9.49%，上漲了近3倍，三四線城市房價增速由年均2.52%漲至2017年的4.59%，也上漲了近2倍，而一線城市由均值7.83%漲至11.97%，上漲幅度明顯小於二三線城市。與此同時，二線城市內部出現了明顯分化。二線城市中，武漢、長沙、鄭州、廈門、杭州和南京等城市價格快速上漲，但成都和西安等城市價格漲幅不大。
值得關注的是，自2017年9月以來，一線城市中二手住宅價格增速出現大幅下降，二線城市價格增速也有所下降，但下降幅度小於一線城市。與一二線城市相反，三線城市住宅價格出現了上漲。造成這種分化的直接原因就是本輪調控中因城施策的短期臨時性政策。本輪調控中，一二線城市尤其一線城市的調控力度遠大於三四線城市，部分三四線城市還沒有出臺限購限貸政策。在這樣的背景下，導致部分資金溢出到三四線城市。另外，棚戶區改造及其貨幣化還起到了“踩油門”的作用，進一步刺激了三四線城市的房地產需求。雖然棚戶區改造是全國範圍實行的民生工程，但其城市分佈並不均勻，主要以三四線城市為主，三四線城市佔比高達87%。並且，2015年後棚戶區改造安置方式由傳統的實物安置轉向貨幣化安置。貨幣化安置，本質上是以定向貨幣寬鬆的方式助力商品房去庫存。在棚戶區改造及其貨幣化帶動下，也進一步推動了三四線城市的住房銷售需求。
繼續推進房地產調控長效機制建設
2017年，可以說是房地產政策的轉折之年。展望未來，預計房地產基礎性制度和長效機制建設有望加快，房地產調控長效機制建設將繼續向縱深方向發展。
1.預計將繼續大力發展租賃住房
從出臺租賃政策的城市來看，近期北京發佈的租賃新政對承租人在落戶和享受義務教育等國家規定的基本公共服務上的規定更為詳細，預計將成為建設住房租賃制度的標杆，未來試點城市擴圍是大勢所趨。同時，此次對於集體建設用地利用模式的突破將使未來行業運行面臨更多變化，也會重塑中國傳統的居住模式。
2.共有產權住房將進一步擴圍
從可複製性來看，共有產權住房這種模式前期已積累了豐富的施行經驗，後期具備良好的運行基礎和優化的空間。而且，北京等城市發展共有產權性質政策性商品住房對全國其他城市後期的住房制度改革也將形成良好的示範。租賃住房、共有產權住房、商品房共同形成階梯式供應格局，住房結構進一步得到優化，以匹配並滿足不同收入階層或者家庭在不同收入階段的需求。
3.限售政策將延續並可能在更多城市推出
限售政策相對於限購限貸來講，該政策既能實現去庫存的導向，同時通過強制購房者增加持有時間，增加了投資投機購房的風險，防範各類短期資金套現，有利於抑制投資投機，讓住房迴歸其居住本質。
4.房地產稅立法工作或將進一步加快
早在2013年11月，中央就提出加快房地產稅立法並適時推進改革。由於房地產稅涉及範圍太廣，一旦徵收可能影響會非常大，因此，幾年來一直沒有太大進展。但從2017年政策走向來看，預計房地產稅立法工作或將進一步加快，以切實推動建立促進房地產市場平穩發展的長效機制。
總而言之，未來政策將圍繞推動房地產迴歸其居住屬性這一主導方向來展開。預計在這些政策作用下，房地產市場將進入一個不同於以往的發展時期。可以預期，未來將會有更多的買房需求通過租賃進行分流，房地產市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變。長租公寓等租賃業務將得到較快發展，滿足低收入群體或者城市“夾心層”人群的住房需求。共有產權住房供應也將不斷增加。同時，熱點城市土地供應趨於增加，再加上一連串調控組合拳。最重要的是，我國貨幣和信貸政策的持續收緊將在較長的時期內存在。在這些政策作用下，預計房價延續以往大幅上漲的可能性降低。
但長效機制的建立將是一個長期的過程，2018年迫於財政壓力，預計一二線城市房地產調控可能隱形放鬆。因為，如果不適當放鬆，將誤傷剛需和改善型需求，並將帶來地方財政收入的斷崖式下跌。2018年政府財政收入增長乏力，甚至極有可能出現同比下滑。在這種情況下，只能通過增加赤字、地方債、國債的方式來“穩增長”，同時適當搞活股市。另外，國家希望通過“新一輪開放”來刺激外資流入。但這些仍然不夠，讓房子或土地維持一定的成交量就成為“必須的選項”。
房地產市場總體將保持平穩發展
隨著各項調控政策效應顯現，房地產市場將面臨許多不確定因素，購房者持幣觀望氣氛日漸濃厚，預計房屋成交量將會出現明顯下滑，房價在部分城市將出現鬆動跡象，但防範化解房地產風險仍是重中之重，預計房地產市場將在較長一段時間內保持平穩態勢，出現房價大幅下跌的概率很低。
1.二線城市房價“市場分化”特徵更加明顯
從中長期來看，房價“市場分化”特徵將更加明顯，有人口顯著增量的、高級別的城市（及其城市圈），房價仍然可能是趨勢性上漲。從各線城市來看，與一線城市房價相對整齊劃一的趨勢性上漲態勢不同，二線城市之間情況差異較大，導致房價變動冷熱不均。
（1）房價走勢一定程度上取決於城市對人口的吸引力。
從長週期來看，住房價值主要體現在其居住屬性，支撐房地產發展的核心要素在於人口，人口規模決定了城市住房需求的總量。因此，房價走勢在一定程度上取決於城市對人口的吸引力。有人口流入，就會有購房需求。在一些房源供應不足的地區，尤其是熱點區域的房子依然搶手，至少在長期租賃政策完善以前是這樣的。
從2011年至2016年主要一二線城市新增常住人口數量可以看出，天津、合肥、北京、成都、重慶、深圳和廣州在過去5年是全國人口流入最多的城市，人口競爭優勢突出。可以看出，天津和合肥已超越北京、上海和深圳等一線城市，成為近5年人口增長最多的城市。這主要源於天津仍處於城市擴張期，同時受益於京津冀城市群規劃。同樣，近年來大力投入第三產業建設，交通設施不斷完善，商業和娛樂也逐步成型，推動合肥常住居民數量陡增。另外，成都和重慶兩個城市也變化顯著，在一定程度上反映了產業轉移導致中西部人口出現迴流。相比之下，上海、鄭州、武漢、石家莊和長沙處於第二梯隊，年均新增常住人口在10萬至20萬之間。這12個城市是目前全國人口增長最快的地區，城市競爭力正在不斷增強。
（2）城市發展潛力，從根本上決定了一個城市的房價走勢。
考慮城市發展，要放在國家對城市的規劃框架下來進行。因此，未來城市群的發展方向值得關注。國務院提出將在“十三五”期間建設19個城市群，包括長三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、長江中游、成渝地區、中原地區、北部灣、關中平原、哈長、遼中南、晉中、呼包鄂榆、黔中、滇中、蘭州—西寧、寧夏沿黃、天山北坡城市群。截至2018年2月，包括長江中游、哈長、成渝、長江三角洲、中原、北部灣和關中平原7個城市群已獲批。
僅從城市發展潛力來看，我們重點看好長三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、長江中游、成渝地區、中原地區、北部灣和關中平原十大城市群的首位城市，包括上海、廣州、深圳、北京、濟南、青島、福州、武漢和長沙、成都、重慶、鄭州、南寧、西安。另外，長三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市，尤其是近幾年上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市，可以優先分享到首位城市的溢出效應。
（3）前期房價上漲幅度過高的城市房價空間可能已被透支。
在2016年研究報告《房地產市場區域分化態勢跟蹤研究》中，我們預測2017年看好的城市分別是：第一類，天津；第二類，武漢、鄭州；第三類，成都和西安；第四類，杭州、濟南和青島等旅遊城市。梳理2017年各城市二手住宅價格增速，廣州、無錫、武漢名列前三，同比增速在17%以上；鄭州、長沙、廈門緊隨其後，同比增速15%以上；杭州、南京、北京、福州、惠州、合肥、青島、濟南、天津同比增速也超過了10%。可以看出，筆者看好的二線城市中，除了成都和西安外，其餘都進入了前15名。
綜合考慮各城市的經濟發展情況，對流動人口的吸引力，以及前期房價上漲對各城市房價的透支情況等因素，未來二線城市中的以下城市仍被看好。
第一類，天津。天津人口已超過1500萬，是近5年來國內人口流入最多的城市。天津在京津冀城市群規劃中戰略地位顯著。
第二類，成都和西安。西部節點型城市發展有望進入新階段，房價尚屬相對窪地。2016年和2017年，成都、西安等西部城市房價漲幅均未超過10%。由於西部經濟發展水平與東部發達地區相比仍有差距，但土地供應相對充足，因此近年來住宅市場表現相對平穩。未來，隨著西部核心城市不斷承接產業轉移和人口迴流，城市發展有望進入新的階段，成渝城市群是西部最具發展潛力和增長活力的地區，成都作為成渝城市群核心城市，人力、財力優勢已不僅限於省內及周邊，對整個西南地區的輻射作用也在日益加強。同樣，西安在西北地區的地位也首屈一指。
第三類，石家莊。石家莊的年均人口增量超過10萬，僅次於鄭州和武漢，但2017年石家莊的住房價格增速卻遠低於鄭州和武漢。
第四類，武漢和鄭州。武漢和鄭州人口規模均達千萬級，也同屬人口流入的第二梯隊城市，大量的人口帶來大規模住房需求。另外，它們分別是長江中游城市群和中原城市群的中心城市，在省內具有絕對優勢地位，此類城市是繼沿海發達城市之後，產業和人口增長最具潛力的地區。2016年12月26日，國家發改委印發《促進中部地區崛起“十三五”規劃》，其中明確提出支持武漢和鄭州建設成為國家中心城市，城市地位再次升級。
2.三四線城市去庫存仍是主要任務
關於我國三四線城市房地產市場的庫存壓力，並不能簡單地根據70大中城市和百城數據去推斷其庫存。這是因為，我國有293個地級市、361個縣級市和1381個縣，目前公佈的數據並不能真正完全覆蓋到三四線城市的庫存狀況。換一句話說，三四線城市的實際庫存可能永遠高於統計數據。即便在農民工市民化和公共服務方面得到政策扶持，去庫存也是依然任重道遠，因此，我們總體上謹慎看待三四線城市的房價趨勢。
但在三四線城市內部，“分化”將同樣存在。重點看好長三角和珠三角城市群中距離首位城市/區域中心較近的中小城市，這兩大城市群經濟基礎較好，未來有望進一步吸納人口。其次是看好成渝（臨近成都）和長江中游（臨近武漢）城市群中距離首位城市較近的中小城市，這些城市群本身有一定的經濟基礎，首位城市是區域中心，周邊腹地廣闊，地理條件較好，存在大量的待轉移農業人口，另一方面地處中西部，可能會有一定程度的政策傾斜。
（作者單位：中國工商銀行城市金融研究所。本文繫個人觀點，不代表所在機構）
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