刚需买房很难，是因为他们的想法，实在有点难办，比如下面这些：
“
·我不图最低点买房，我只求能在相对低点选个性价比不错的！
·你觉得,我什么时候入手比较安全？18年底还是19年上半年？
·这是我去年找的资料分析的，周期天王周金涛死前分析的，你怎么看？
·我就怕19年房价还暴涨一轮，买了车可能影响买房的首付就再也没有机会上车了！
·我想攒钱等19年买房，又想现在买车，你觉得我该怎么选择比较理性？
看到这些，恐怕他们自己都没想好要不要买房吧？但愿以下几点刚需能有所启迪。
01.当下官方数据已无意义，不具备任何参考价值。
先看两个数据。
第一个是深圳新房数据。
20连跌！断崖式下跌！这类新闻标题噱头十足，然而房价真的大降了吗？结果仅是环比下跌58元/平，20个月整体跌幅1500元/平，房价从未跌破5.4万/平。
你真会以为房价在跌吗？看看二手房市场行情就知道。
第二个是70个大中城市商品住宅销售价格数据。
70个大中城市，很多真正重点城市并没有入列，比如苏州、东莞等，却加入N多莫名其妙的城市，九江、遵义、泸州等，把整体综合指数拉低，所以数据很漂亮。
那么，这些如何操作的呢？
第一，限价环境，备案价会被人为拉低。目前绝大部分热点城市都会严格执行限价，造成新房二手房倒挂，后面则出现万人抢房。
第二，备案流量控制，网签备案配额制。房价大趋势要呈现跌势，高房价项目推后，低房价项目优先网签，若突破上月均价，高房价项目滞后乃至停止发放预售证。
第三，中心区域备案过多，就拉些远郊区域备案开盘。
因此，统计口径放水、限价限签、流量控制、网签配额 ……这一系列操作，数据就会很漂亮，很精准呈现“跌”势。
02.看大势，认准整个国家当下的风口。
看当前最热的规划，比如承担国家宏大战略的粤港澳大湾区，承担泛南海经济合作圈以及泛南海自贸网络重任的海南自贸港以及当前城市“抢人才大战”。
往往在出台国家级战略规划方案之前，所在区域都会有一波利好刺激，房价出现上扬的苗头。用大炮的一句话来说，“买哪儿？”“越限购的地方，越涨。涨了才压着，是吧？”
03.买房要踩盘，实地数据才是真实的市场行情。
不去实地看房，单听网络信息+砖家吹水，不可能了解到真实市场行情、买到好房。
踩盘的目的在于获取房源基本信息、市场真实数据、小区感官体验等。通过踩盘，能了解到小区的具体区位、片区房价、房源优势与劣势、挂盘量多少、近期带看量、市场成交价等等。
看完1套，可能心里没有什么概念；看完10套，就会有了对比、评判之前哪些房源好与不好；看完100套，基本了解到整个市场行情，哪些区域值得买，哪些小区值得买。
04.看总价，用单价判断性价比，只会吃亏。
买过房的人都知道，买房最看重的是首付+月供。按照贷款的成数计算，总价才是决定你购买力的关键性指标。
或是心里因素作祟，总觉得单价低，后面就会涨，赚到了；单价高，高位接盘，后面涨幅有待，买亏了。
实际上，单价是由显性房价+隐性房价，共同决定的。买房时间节点、区域位置、配套资源等这些是显性的，住宅属性、楼层、户型、赠送、装修以及政策等这些是隐性的。
比如，宝中总价800万可能只能买到三房，在红山同样800万总价能买到四房。同样的单价，同样的总价，买到户型和地段却不同。
再比如，后海澳城1618、曦湾天腹的89平小四房，赠送后面积有120-130平，单价达到15-16万/平。单价固然很高，但总价不一定超高。同样的总价是买后海，还是买宝安桃源居近300平大平层，结果一目了然。
因此，买房绝对不能追求面积大和单价低的性价比，应该注重房产的投资属性。像去年和今年几个逆势上涨的片区，如后海、华润城、保税区等，都是学位、配套等因素变化，进而影响到片区价值。
05.100%完美房源几乎没有，选择自己主要需求即可。
从接触到的刚需客户来看，他们买房过程中往往注重到一些关键词：核心地段、名牌开发商、绝佳户型、交通配套、名校学位、升值潜力、物业水平、高性价比、精装修……市场上，能面面具备以上因素的房源几乎没有，即使有也轮不到你，还没流出就已被秒抢。
刚需买房，选择主要需求即可。比如买800万地铁学位房，主要需求是地铁+学位+800万总价，围绕这些展开，而不是毫无头绪乱看乱选。
06.别犹豫！早上车，越早越好。
为什么要早上车？通过这些年房价走势与错过时机的教训来看，今年涨了明年涨，后年还得继续涨。
很多人都后悔前几年怎么就不买他个几套，如今看着房价“噌！噌！上涨”。才知道买房啊，还是得趁早啊！早点买套房，这才是科学的省钱之道。
决定房价的是什么？不是平均收入，而是那些最具支付能力的人！在时间的尺度上，越早买房越好，因为房子是具有金融属性的，也是普通老百姓获得财富升值的主要方式。
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