2017年，“長租”成為最熱的房地產關鍵詞之一，在多主體供應的大背景下，隨之而來的是金融、房企的快速加入，長租公寓這個新興的房地產領域由此而誕生。
據數居顯示，深圳有近800萬的人居住在城中村，也是因為城中村，在這個城市沒有過高的門檻，即便是收入不高也可以生活得自如。
當舊改在城中村大力推進以後，有很長一段時間在想，未來深圳會否不再有城中村，那麼，這裡面居住的人群將遷往哪裡？
後來，城中村有了另一種存在的形式，也有了像萬科、深業、碧桂園等開發商進入城中村的非拆除的改造，這些企業也成為長租領域的主要供應者。
01
矛盾：低收入群體下的“居住”困境
近日，一則“深圳富士康員工發佈公開信，房租未來會大幅上漲，要求漲工資”的信息在朋友圈傳開。
這張在富士康工廠區張貼的《致富士康員工的公開信》，內稱富士康僅按照員工的底薪的5%繳納住房公積金，導致員工一年至少損失1000元，要求富士康足額繳納公積金並提高薪資跟上房租的漲幅。
這封公開信的起因是萬科進駐富士康龍華工廠北門的清湖新村進行改造，員工預計城中村房租將翻2-3倍。
後在6月11傍晚，萬科針對這一問題，給出了相應的回應。
在核心的租金問題上，萬科用了現在已經出租的幾個城中村改造後的例子來說明；稱改造前後租金將在同等區間調整。例如在坂田新圍仔項目中，新圍仔城中村未改造的單房均價在每月800元，一房一衛價格區間為每月1100-1200元，兩房一衛均價在每月1250元，改造後泊寓的價格區間為798-1398元(含傢俬家電)。
並表示將在更集約的戶型面積內集合完整的功能空間並努力維持單間公寓的月租金穩定。
事實上，近年來，深圳房租至少每年有15-20%左右的自然漲幅，城中村的漲幅也更為明顯，尤其是稍有點資源的片區，每年、或半年一漲成為常規，於低收入人群來說，租房確實佔用了收入不少的一部分。
深圳富士康員工的顧慮不無道理，以常人的思維來看，開發商進村改造，提升環境的同時，一定意味著房租上漲，這一部分誰來買單不言而喻。
去年底龍華、坂田一些城中村裡許多房子經過個人或機構簡單的改造後，掛上“公寓”的名號，比旁邊未改造房租要貴50%、甚至一倍。
據瞭解，萬村的租金改造後，比未改造的租金大概貴10%左右。相對於一些個人或其它機構改造的公寓的確要便宜一點。
02
柔性改造，成為城中村存在的另一種形式
的確，城中村的存在褒貶各異，客觀的說，城市在發展，產業在升級，一部分人的需求也在發生變化，城中村所面臨的前途將是：一是推倒重建。二是柔性改造。
然而，現實的問題是，推倒重建的成本極高，於租客來說，將承擔更高的租金，他們只能搬離到更遠的城中村，來找回租金的平穩。以此來看，城中村不改變結構的改造，租金的增加至少還有機會能租得起，似乎也算是一個比較綜合的方式。
只是不同區域，需要區別對待，就比如在白石洲與居住群體和清湖新村的居住者，是不可同日而語的。
目前在深圳，改造得還算比較成功的如水圍的檸盟人才公寓，29棟農民房經改造注入了色彩斑斕的年輕元素；巷子裡面的小文藝化的時尚街鋪，吸引了眾從前來打卡的年輕人。
水圍檸盟人才公寓一樓街鋪有公共社交、生活空間，有生活的相關配套，算是比較成功的造了一種輕鬆時尚的社交和居住場。
這個人才公寓共504套；面向在福田的企業人才住房，租金75元/平/月（政府補貼一部分），即22.5平的一房月租金為1600元，35平的一房一廳月租金約2600元，管理費大概是3.5元/平。
改造後雖然看起來漂亮了，但仍舊免不了窗對窗、握手樓，採光、空氣不流通的尷尬；另一方面，作為人才公寓，租金可能與市場相持平或略低，那麼如果是租給普通人，可能在定價上又不一樣……
但不管怎樣，它確實變得洋氣了，人們也願意來這裡坐坐。
03
改造下的多方平衡
很長一段時間，人們深信，“租售同權”會推動著一部分人放棄在深圳買房，後來才發現，如果能買得起深圳房子，也不會在意城中村是否改造。
去年，因為城中村的改造，許多居住在城中村網友在論壇發帖，“我被萬科趕出了農民房，何處是家？無處可逃！”
“從2010年起一直在坂田崗頭市場租住著，從300元/月的房租，到1300元/月，眼看坂田越來越好，可這一切與我無關，
租住了多年，一下子要搬走，要去哪裡，我真的不知道” 網友的語氣裡滿是焦慮。
近一年，這類城中村的改造事件，讓眾多租客非常無奈，他們給的時間很短，基本在1個月以內，最近，深圳市龍華區郭嚇村的部分租戶也遇到了這樣的情況。時間很匆忙，但也沒有針對租戶提供的任何賠償或補償。
未來，城中村的改造會越來越多，企業確實需要花一些精力去降低原租客的這種負面情緒。成本、租金等滋生出的矛盾，仍是房企需要考慮的。
圖片來源/家在深圳論壇
萬村計劃闊步向前，也成為市場爭議較大的一個動作。萬科集團創始人王石提出來的“萬村計劃”，雖然部分租客很不爽，但王石有他的理由：
“城市等於距離，人與人之間的互動能夠推動創新、吸引人才、鼓勵創業，進而促進社會與經濟的流動性，這正是城市繁榮的原因所在。曾經的人才入駐地武漢、西安、長沙等，現在與深圳展開了直接的人才爭奪。”
但無論是萬村計劃，還是其它機構進入城中村改造這一領域，對原租客來說，依然有不可迴避的影響，他們短期內被迫搬家找新處住；公寓化導致房租上漲；相對較高的租金必然導致一些製造業、工人的轉移。
深圳國際化的城市進程中，會有許多實質性的改變，有人說深圳未來將不存在城中村，但要完成這一舉措還不太可能，城中村是大量的外來人口賴以生存的居住地。
城市發展看需要大量的人才進入，同時也需要大量的勞動者前來。如何平衡這兩者的居住衝突？需要多方權衡！
閱讀更多 深圳看房團 的文章
