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怎么写都只能是君子协定
所谓君子协定，足够诚实信用的君子双方，无论中途有什么变化，双方都会兑现当初口头或书面的协议。若一方是小人（往往是见利忘义、不讲诚信的人），当初的口头协议等于没有，当初的书面协议也会撕毁。
小产权房，是指在未缴纳土地出让金而取得国有土地使用权的集体土地上建设的、非由法定的产权登记管理部门颁发的、而由当地乡镇或村集体自行制作并颁发“产权证”的、实为未取得合法产权属证书的房屋。小产权房的建设与交易是国家严格予遏制的（见附后）。
小产权房买卖，基于该类房屋违法性的先天缺陷，基于房屋处置的结果的不确定性，基于其拆迁搬迁可带来巨大利益性，蕴含了巨大的法律风险与道德风险。
小产权房，可因被行政管理部门认定为违章建筑而被拆除，可因当地政策宽松当地部门睁一眼闭一眼而留存，可因政策变化而转为合法。因此，小产权房处置的结果具有不确定性。
小产权房，也可因当地政策对其被拆迁或搬迁给予经济利益或其他利益的补偿，而具有利益性，出卖方基于逐利而背信弃义（道德风险）悔约。发生纠纷后，买方的权益因合同无效而得不到法院的保护（法律风险）。
对于无效的买卖合同，在合同法上，唯一对买方有利的就是“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”这一条了。也就是说，无效合同有效处理，一些法院就是这样处理的。
因此，基于这一点，买方在签订小产权房买卖合同时，可在“不能返还或者没有必要返还”的条件上作点文章。如：卖方除了该小产权房以外，是否还有其他房产可供居住；买方是否仅有一套小产权房可供居住；是否长期生活居住等等，这些因素都是需要买方予以重点考虑，并将实际情况写入合同的。
当然，题主的问题中说到：“卖主只有国土证和建房证”，或许不是小产权房。因情况不了解，不便于评述。
附：
2017年《国土资源部、住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》规定：关于历史遗留问题……防止小产权房通过不动产登记合法化。
2013年《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，从正确认识“小产权房”问题的危害性和严重性；坚决查处“小产权房”在建、在售行为等方面，遏制建设与销售小产权房。
2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
