围城82387608
刚刚浏览头条，看到这么一桩事情。有网友购买了年租金回报10%的产权式酒店项目，后面因开发商债务问题，项目停止付租，银行按揭断供，不知何处维权，万般无奈下来求问知乎……
经济发展，大家手里面有点闲钱，都不知怎么处理。存银行吧，利息还跑不赢通胀，买保本基金，回报5%左右，炒股风险太大，炒房又没有资格，炒商铺太专业……于是，很多人考虑买全托管的公寓，产权式酒店是卖的最火的一种。
市面上的产权式酒店项目，主流的操盘玩法：联系开发商合作，开发商销售毛坯公寓，客户购买后出资委托酒店统一装修和经营，酒店每月或者每季度支付业主租金。
租金一般都是根据项目情况进行设计，市面上有三种：
1.固定租金：
固定租金又包括两种，一种是固定金额，一般是40-50元/㎡/月起步，每三年递增5%，另一种是固定投资回报率，一般头四年6%，5-8年7%，9-12年8%，13-15年9%，固定投资回报率主要针对含装修单价1万/㎡以内的。为了租金回报率看起来更高，宣传更有诱惑力，会以毛坯单价为基数来计算回报率。
2.经营分成/保底：
我认为经营分成会逐渐成为市场的主流，伴随这几年房价的快速上涨，以固定和回报率的方式来测算投资回报，数据只会越来越低，数据越低销售越没信心。另外，就是这种方式比较安全，酒店经营压力小，业主放心的同时，也会在利益促使下，发动自身资源给酒店引流。
经营分成是指客房营业收入的30-40%（各家定）分给业主作为租金，剩余的部分，酒店作为经营成本和酒店利润。
在此基础上，为了降低业主的担忧，一般都会加一个保底，比如以周围精装单身公寓的租金平均水平作为保底，当流水分成低于保底金额的时候，就以保底金额来结算。保底金额同样，每三年设置一个递增。
经营分成的模式，让业主和酒店不仅是房东和租户的关系，更像是房东众筹，聘请酒店管理的关系。
3.固定租金+利润分成：
固定租金的同时，再加10-20%酒店利润的分成，同样能够弥补单纯固定回报数据不够偏亮的问题。一般会以区域的租金水平作为固定租金基数，同时承诺，酒店的利润部分，业主也可以参与分成。
分成模式下，客户最大的担心，就是酒店会不会数据造假？
经营分成的情况造假很难，涉及到品牌方、当地公安、税务三房的监管。如果有疑问可以评论或私信我。
利润分成所占部分其实是比较低的，酒店方也会斟酌是否有必要。但客户在下定的时候，主要考虑的是固定的部分，对于利润分成的部分倒是比较大意，甚至无所谓。
综合来说，经营分成对于业主和酒店双方是最优的选择。
除了以上提到的租金收益外，一般每个项目都会赠送7-14天/年的免费住宿权益，客户可以在酒店系统内自己住，也可以转交给朋友使用。
租金回报10%放在今天是什么情况呢？
假设准四星标准酒店：
单房建筑面积45㎡，毛坯单价1万，装修成本3000元/㎡，总价13000×45=58.5万，
单房月租金=58.5万×10%÷12月=4875元/月，
因为产权式酒店不算资金成本和折旧摊销，租金占比极限不超过GOP40%，单月GOP不低于4875÷0.4=12187，按国内四星平均63%的开房率，酒店房费需要644元/晚
单价1万的城市区域，我们一般预估酒店房费能做到300-400算比较合理的，做到600以上的话，会比较难。
那有没有确实能够给的起10%的年回报的酒店项目呢？也有，分两种情况。
1.优质景区的物业，景区一般都非城市中心，地价房价便宜，酒店生意又好，自然能够支撑高回报。不过一般也没必要设置那么高，大家心理普遍接受租金年均5-7%收益的项目。
2.涉及到另外一种玩法，就是开发商进行补贴，比如拉高房价，先把钱收回来，以后再每月返回去。
这种项目一般我们不碰，因为开发商选择这种方式的话，说明本身资金遇到了困难，后期兑付可能性很低。
所以，如果你碰到了高租金回报的项目，切记：“你惦记他的利息，他惦记的是你的本金”。
关于产权式酒店的兴起，还可以参考我这篇文章：
https://www.toutiao.com/i6685210935683973635/
独立观察
这个理论上是靠谱的，比如刚毕业3-4年的大学生手头有点闲钱，工作还算稳定，放在银行感觉利率太低，加之物价上涨，几乎没什么实际意义，自己想炒股，做基金，理财又没什么经验，害怕亏空。买公寓式小户型房子成为了大多数此类人群的首选，在此举例说明（2015年某市三环外地铁沿线大概价格），产权40年，均价6100元/米，优惠过后大概5700元/米，就拿32.6平的来算，总价大概18.5万，首付50%也就是9万多，首付9万，贷款年限10年，每月还款970元。都在此类人承受范围内。而且某酒店诚若付清15年房租按照合同算得
前三年
32.6*35*36=41076元
接三年
32.6*37.10*36=43540元
接三年
32.6*39.33*36=46157元
接三年
32.6*41.69*36=48927元
后三年
32.6*44.19*36=51861元
那么15年租金合41076+43540+46157+48927+51861=231561
这么一计算18万的公寓加利息21万元，不到15年就可以全部收回本钱了，白落了一套房产。15年后若酒店不续约，此房还可以出租，这样算下来还是有利可图的😂。但是回过头想想产权只有40年，加之项目拿地，酒店前期装修乱在租给酒店15年，到自己手里最多20年，在此时间内如果酒店生意不好，停止合作，陪你几万块违约金，你能确定房子能很快租出去吗？每月能租多少钱呢？假设一切正常和酒店签约，15年房子不能动，你有事急需钱，自己能周转过来吗？若不能，你违约还得赔酒店钱。
所以这个项目还是得根据自身的条件合理的评估，适不适合自己。
格调141204577
这个是靠谱的，酒店就等于是一个中介吧。他给你钱，然后他能以更高的价格租出去，她就能赚个差价。建行现在也开展了一项业务，这也是租房市场的一个大的转变吧。
是这样的，你买了房子可以直接租给建行，具体多少年你们自己决定，然后建行一次性付给你房租，之后这个房子就建行拿去租给别人，等于建行就成了这个中介，相关的消息你可以在网上了解一下，对租房市场还是有一定冲击的，毕竟一次性付给你比如30年房租，对有些人来说还是很愿意的。
