投资不是炒房，这个是需要在最前面说清楚的，房住不炒。
前次，因为给闺女考察小学的缘故，计算了北京学区房和小学排名，让自从博士论文之后封笔已久的老郭重又捡起了跑数据的行头。自那之后老郭也收到了来自好多人的好多问题，大致上比较多的问题是哪哪哪儿的房子可不可以买/卖、哪哪哪儿的房子还能不能涨此类。说实话，具体到楼盘的问题，老郭比房产经纪差得远了，通过数据挖掘出的背后信息，往往在一定高度和层面上，才具有更明确的意义和指导性。
话虽如此，了解了大家的兴趣所在后，难免勾起老郭的好奇，便用回归跑了一个北京最适合投资的小区（区位）排名。投资嘛，尽管不同人的风险偏好有所不同，但总体的评判标准基本一致，可以做一个整体上的计算和评判，具备可行性。此外，不可否认，即使是以买房置业为目的，也难免多出投资一层的考虑，因此这也是现实之需。
以下给出计算结果。
一、北京房产最具投资价值地段排名（前20名）
可以看出，在前20榜单中，地段的基本面价值普遍较高，这是理性投资所应该关注的，毕竟无论房产价格的增值还是租金的上涨，都是以此为根本的。此外也可以看出，排名靠前的地段，基本上属于近期资产价格增速较快（官园、三元桥、燕莎等），同时基本面价值也较高的，而近期租金回报率较高的只有地安门和知春路两处。这也说明一个现实情况，即房产投资收益的主要实现，至少近期还是依靠资产升值而不是租金。此外，朝外和工体的市值偏离度较高，这符合实际情况，在良好基本面价值支撑下，或意味着未来价值进一步提升的空间。全市200个地段的大排名见文末。
二、排名靠前的地段都在哪些区？
可以看出，在前50名中，只有东西城和朝阳海淀，前100名也主要集中在这四个区，其中朝阳最多，看来朝阳才是京城房产的投资圣地啊。
三、各区最具投资价值地段排名
*部分区因“地段”数量较少不在此列出，可参见文末大排名。
1、东城
2、西城
3、海淀
4、朝阳
5、丰台
6、石景山
7、通州
8、昌平
四、北京房产最具投资价值地段排名（前200名）
五、关于本排名的计算方法及各指标说明
一是考虑到数据情况，将北京（六环内）划分为将近250个区位点，本文俗称为“地段”，以这些地段作为计算投资价值排名的对象。为什么这么操作？老郭本想直接计算到小区，但实际跑起数据发现：1）小区数量超过10000个，这么大的排名没有意义；2）若缩小排名数量范围，在小区层面计算便失去大众性的意义；3）在小区层面，数据数量和缺失问题较多，对结果影响很大。因此，最后老郭采取了地段这样一个对象，比如“望京”、“五道口”、“金融街”等等，既具有一定的代表性，又比较具体直接。
二是关于计算方法，简单介绍一下。首先老郭将投资价值分解为4个具体指标，分别是房产的基本面价值、房产的资产升值速度，房产的租金回报率和房产的市价与基本面的偏离度。
【基本面价值】反映一个房产的实际价值，是理性投资房产的核心判断因素，也是体现房住不炒的重要方面。基本面价值体现在诸如区位优势、房屋特征、交通设施便利程度、教育资源水平、医疗资源水平、生活服务便利水平等等。老郭利用之前提到过的北京城市设施空间可达性数据（全城23大类、150小类公用和商业设施），以及房价和住房特征数据，通过回归估计得到该基本面指标。
【资产增值速度】，主要反映房产的价格增长情况，是当前投资收益的主要来源。考虑到增长率变量的连续性，该指标对近6个月小区单位价格增长率取几何平均（对数的算术平均）。
【租金回报率】反映房产作为资产的“生息”情况，同样是投资收益的重要来源，同样考虑到连续性，以小区近6个月单位面积价格的几何平均和近6个月单位面积年租金的几何平均，计算租金的平均回报率。
【市值偏离度】，是市场价值与基本面价值的偏差，反映房产价值被高估或低估，从而一定程度上作为对未来价值走向的判断依据。但该指标有一定局限性（类似股票的市盈率），即市值高估的房产，未必说明未来上涨动力匮乏，反而可能是市场对该小区的未来预期强劲；同理市值低估的房产也不一定意味着未来一定能“均值回复”，可能意味着市场长期不看好该区域（实际上造成这种可能性的因素应该包括在基本面分析中）。
三是关于总指标的计算。基于以上4个指标（分值均在0至1之间标准化），考虑到房产投资的理性和实际，老郭给这4个指标分配的权重是4:3:2:1。当然，老郭这脑袋也不是瞎拍，在这一权重组合下计算的地段投资价格得分总指标，很好地通过正态分布检验（后面会给出），也就是说至少该计算结果符合一般的统计规律，“是人非妖”。
四是结果的局限性。必须指出的是，本文的排名结果，是基于当前和过往数据进行计算的，因此主要反映现状，个别指标从实际意义上可能反映未来预期，但并不能完全囊括未来的变化。比如通州建设北京城市副中心，雄安新区对人口和机构的疏解，学区房政策的变化，等等此类，都无法全然反映在这一结果中。在充分考虑未来政策变化而进行投资决策时，本文的结果是一个基础性的参考。引用研究僧时某大师兄说过的一句话：“预测犹如黑夜前行，基础性的判断不会尽然告诉你应该去哪，但至少让你知道你在哪儿。”
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