引子
隨著國開行一紙通知，“收回棚改項目地方行貸款審批權”，引發了全國房地產市場特別是三四線城市的市場震盪，近而引發股市地產板塊整體震盪。
然而，你真的理解“棚改”這個詞的意義嗎？
對於棚改，是一個長期性國家戰略，還是短時間權宜之計。
下一步，棚改怎麼走，中國的三四線市場怎麼走？
我們需要一個冷靜而獨立的思考。
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以全體人民住有所居為目標，堅持分類指導、分步實施、分級負責，加大保障性安居工程建設力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上，加強配套設施建設。提高大城市保障房比例。——《2014年人大政府工作報告》
今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策範圍。 ——《2015年人大政府工作報告》
今年棚戶區住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。——《2016年人大政府工作報告》
今年再完成棚戶區住房改造600萬套，繼續發展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區，讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活。——《2017年人大政府工作報告》
（五年來）棚戶區住房改造2600多萬套，農村危房改造1700多萬戶，上億人喜遷新居。啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。——《2018年人大政府工作報告》
作為全國最重要的報告《全國人大政府工作報告》，五年五次提棚改，五年五個新目標，對於棚改，可以說國家在房地產領域最重視的方面。
當然，對於棚改，對於老百姓，是一個改善居住環境，改變生活狀態的好機會，是一個純民生的事情。
但是，對於國家，卻有著別樣的意義。
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棚改，什麼是棚改？
棚改——就是國家對於某些特定城市房地產開發的貨幣定向增發（膨脹）。
怎麼理解這句話？
還得從棚改的源頭談起。
棚改，全稱叫棚戶區改造，“棚戶區”一般指城市中結構簡陋，抗災性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、採光通風差的房屋集中的地方。
我國棚戶區形成的原因：
1）建於上世紀五、六十年代的自建住房，使用年限接近極限；
2）在計劃經濟時代企、事業統一搭建的集體宿舍；
3）城鄉邊緣的農民轉為城鎮居民之後的居住房屋，俗稱城中村。
2005 年，遼寧省率先啟動礦區和老工業區棚戶區改造計劃，標誌著我國棚戶區改造工程的啟動。
在隨後的十年中，截止2014年國家一共改造了2000萬戶，約每年改造150萬戶到200萬戶，不能和現在每年700萬套到800萬套的規模同日而語。而且那時的棚改是作為民生工程存在的，和房地產行業並沒有產生多少交集。
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轉折點發生在不經意之間。
2014年3月，中共中央、國務院印發《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》，將棚戶區和城中村改造納入國家新型城鎮化發展戰略中，並提出到2020年基本完成城市棚戶區改造的任務。
同月，總理在政府工作報告中表示，今後一個時期，著重解決好現有“三個1億人”問題，包括“改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村。
同年，國務院很快提出加大改造建設力度、創新融資體制機制和加強組織領導等三項要求。其中影響最大，對房地產產生深遠影響的是“創新融資體制”的PSL融資。
通過將實物安置變成貨幣安置，從而打開了棚改井噴的“潘多拉魔盒”。
具體路徑如下：
1、央行向政策性銀行發放PSL貸款；
2、政策性銀行獲得貸款資金後向地方政府發放棚改專項貸款；
3、地方政府獲得貸款資金後向被拆遷人發放貨幣補償款；
4、地方政府拆遷賣地後償還政策性銀行棚改專項貸款；
5、政策性銀行收到償還款後再償還央行PSL貸款。
貨幣補償相比實物安置具有如下優勢：
首先，從政府的角度看，貨幣補償能夠縮短安置週期、節省過渡安置費用；
其次，從被拆遷人的角度看，貨幣補償能夠滿足多樣化居的住需；
最後，從宏觀調控的角度看，貨幣補償則具有消化社會存量住房，幫助房地產市場庫存出清的作用。
所以，PSL一個槓桿達到了樓市去庫存、拉動當地GDP、化解地方債務風險、推動民生工程四個目的。
對於psl，從金融角度就是一個“針對某些特定城市房地產開發的貨幣定向增發”，說的再通俗一點就是“國家發錢讓老百姓買房”的過程。
創設PSL 之後，央行在2014 年、2015 年和2016 年新增PSL 分別為3,831 億元、6,981 億元、9,714億元，2 年複合增長59%，並且截至2017 年1 月，PSL 總額達2.11 萬億，同比增長73%。
不僅投放天量，並且數據顯示PSL 利率從2014 年的4.5%降至2015 年11 月的2.75%，央行通過PSL 實施了大量而快速地基礎貨幣投放。
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然而，一舉四得只是硬幣的一個方面，而psl還有另一面。
為了快速拆遷，適當給拆遷戶一些溢價，土地成本從源頭漲價了（原來基本為出讓金為0的劃撥土地），也就是拆遷土地的起拍價格會高一些。
拆遷後的土地以公開招拍掛的形式進入市場，以“價高者得”出讓給開發商，在一輪輪的報價中，價格自然水漲船高。
以招拍掛為形式的土地出讓，更容易讓融資渠道更廣泛的類似於碧桂園一樣全國性、快週轉型的公司拿地，而此類公司在後期又容易以自己的品牌形成溢價，價格又向上走了一步。
下圖是全國範圍內的貨幣安置和實物安置成本對比▼
然而，這就找到了從2016年開始主要棚改城市房價暴漲的主要原因。
很簡單，成本上去了，土地成本上去了。
所以，當PSL一輪走過，地還是那塊地，而價格早已經不是那個價格了。
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2016 年春，時任住建部部長陳政高首次公佈了2016 年全國棚改貨幣化安置帶動當年住宅銷售面積2.5 億平米，佔比全國住宅銷售面積的18%。
當然，在某些三四線城市，貨幣化安置比例佔商品房銷售更大。
岳陽作為一個典型的中部三四線城市，受益於中央近兩年大力推行去庫存以及棚改政策之下，全市庫存也得到了有效地下降，並且在2016 年中嶽陽市棚戶區改造和分配入住綜合評價獲得的湖南省第一名。
岳陽市棚改：2016-2017 年貨幣化安置比例74%、98%，估算帶動住宅銷售佔全市36%和53%（住宅總銷售面積分別為477 萬平米和524 萬平米）。
於此相對照的就是岳陽中心城區庫存面積去化月數自2015 年初的18 個月，下降至2015 年末的14 個月，再下降至2016 年末的11 個月，而後在2017 年2 月末降至10 個月。
庫存的下降也導致了地價和房價的上漲，其中2016 年中心城區土地價格上漲了21.9%，中心城區住宅銷售均價上漲15.4%。
可以說，和一線二線城市，以人口導入致使房價上升不同，棚改貨幣化安置就是國家實現對三四線城市貨幣定向寬鬆的去庫存方式，同時也是土地上漲的最大的動力，更是本輪三四線城市樓市熱銷的核心驅動力。
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對於棚改，是一個長期性國家戰略，還是短時間權宜之計？
我一個做開發的朋友告訴我：
一般來計算，拆遷和新住戶的比例一般是三比一，也就是說拆遷安置一戶，可以產生土地的面積一般可以建設三戶商品房。同時，利潤要求也是三比一，一戶利潤賠給拆遷戶，一戶利潤交給政府，最後一戶利潤才留給開發商自己。低於三比一，開發商一般沒有興趣介入。
所以，天量棚改銷售的背後，是更加天量的棚改土地供應，更加需要未來天量的客戶來消化。
當然，對於一屆地方政府任期一般是5年，當然我可以在5年內的棚改做大，把地價做高，把產值做高，“他”可以不去想“未來”，然而今天在這些城市買房的你我怎能不想呢？
一二線城市還好，因為只要搶人不斷，只要戶口放開，那些城市還是有持續的畢業生湧入，持續的產業人口導入，這些都是未來的客戶。
但是，那些三四線城市怎麼辦？五年之後怎麼辦？
我們不能用更大規模的棚改來支持再一次的去庫存，若不如此，天量的客戶又從哪裡來呢？
或許，這就是本輪週期之後，棚改盛宴之後，我們的家鄉面臨的最大隱憂。
本文部分資料引自華創證券及網絡相關分析文章，在此表示感謝！
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