摘要：按照我國統計局的所謂待售面積，其實從來都只夠賣幾個月
撰文|張銀銀
近日，統計局發佈了8月經濟數據，地產數據依舊牽動人心。最震撼的消息要數，“8月庫存創新低，全國房子5個月即可賣完”。
數據顯示，1-8月份，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%；從單月數據來看，8月單月全國商品房銷售面積為1.2億平米，同比環比均上漲了4.3%；從區域分佈情況來看，東部地區1—8月份商品房銷售量43371平米，佔到總量一般左右。
從漲幅來看，東部地區遠落後於中西部地區。數據顯示，1-8月份商品房銷售量同比增幅東、中、西地區分別為：7.9%、16.6%、18.6%。
正如某些分析師所言，如果按照8月份單月成交面積1.2億平米來計算，當下庫存去化週期已經只有5.1個月。
事情真的是這樣嗎？
1、按照我國統計局的所謂待售面積，其實從來都只夠賣幾個月。公開資料顯示，國家統計局從2010年開始公佈商品房待售面積，用以反映市場的庫存水平。根據歷史數據，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨後，該指標逐年攀升，到2016年2月達到高點，為73931萬平方米。自2011年末到2016年初的四年間，全國商品房庫存增加了約170%。
隨著房地產交易的升溫，從2016年2月開始，整體庫存逐漸下降。
確實，截至2017年8月，我國商品房待售面積只剩下62352萬平米。1-8月份，我國商品房銷售面積98539萬平方米，平均每個月銷售了1.23億平米。這麼算的話，還不夠5.1個月賣。
今年6月，銷售更是高達近2億平米！創下新高紀錄，要是這樣的效率，我們是不是要說，全國新建商品房庫存，只夠不到3個月賣了？
其實哪怕是在庫存較高的2015年末，按照當時的去化速度，當時的庫存似乎也只夠賣不到7個月。
2015年末，我國商品房待售面積為71853萬平米。當年商品房銷售了128495萬平米。算下來，平均每個月銷售了1.07億平米，若這麼算，當時的庫存，只夠賣6.7個月。
按照我國統計局的所謂待售面積，其實從來都只夠賣幾個月。這到底是怎麼回事？
2、道理很淺顯，待售歸待售，又不是市場不再有新的供給。根據最新的數據，截至8月末，我國房地產施工面積721781萬平米。同比增速雖然不高，也有3.1%。也就是說，現在的施工面積比去年同期還略多一點。
換句話說，施工面積增加，未來攤到每個月可供賣、竣工的面積，比2016年同期還會略多一點。也就是說，在銷售增速不變的情況下，庫存壓力其實不會太大。當然不否認，如果維持目前的銷售增速，考慮到施工增加不多，確實庫存會越來越少。
而當下，針對一二線城市的調控整體還是較嚴，所以銷售增速也不至於像去年那麼高，搞空庫存不會發生。槓桿遊戲就注意到，最近幾十個月，最高峰時2016年1-4月。累積銷售增速高達36.5%。
即便是2017年初的1-2月，銷售增速也還有25.1%。如今1-8月累計只剩下12.7%。所以，不必太擔心。此外，就算銷售增速再次魚躍衝高，開發商投資熱情也會帶動起來，新開工、總施工面積也會增加。
3、我國統計局版商品房待售面積實際被低估。 我國統計局明確解釋：
商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及週轉房等不可銷售或出租的房屋面積。
槓桿遊戲給翻譯一下，官方版待售面積只包括竣工未賣、未出租的商品房。但實際上，我國新建商品房主要流行賣期房，而不是現房。那到底還有多少期房待售呢？不知道。無論如何，比目前統計的待售面積要多。
我國統計局數據表明，2016年以來，單月銷售面積都在1億平米以上，一直維持較高銷售增速，直到近幾個增加才下滑。即便如此，基礎已經很高。
4、待售面積持續下降，不僅表明去化效果不錯，也或許表明預售證發放節奏起了效果。
正如2015年末，我國商品房待售面積為71853萬平米。而2014年末時這個數字為62169萬平米，2013年末時為49295萬平米。重點是2014、2015年銷售面積，都不如2013年高潮時。
而那三年，庫存真的是在連續增加，你說相關部門急不急嘛？所以才有了後來的去庫存、降息降準、放鬆調控、鼓勵買房……
最近大家明顯感覺到各大城市預售證發放節奏不算很快，市場供不應求，很多盤日光或一夜之間光大半。還有的開發商努力不開盤，甚至某城市有開發商說自己預售證丟了，要補辦，就是不肯賣房子。他們在等什麼？
你懂的，都在預期房價繼續走高，想要以更高的價格賣。期房、新盤開得慢，利好最大的是誰？
歡迎各位杆友關注“槓桿遊戲”的備用號“泡沫帝國”
閱讀更多 槓桿遊戲 的文章
