名都園裡的違建幼兒園 中房報記者 樊永鋒/攝
中房報記者 樊永鋒 北京報道
引入“美好生活服務商”——這是北京名都園別墅區業主多年的夢想，眼下這個夢想卻難以照進現實。更引發了人們對基層政府、法院的行政和司法實踐表示不可理解。
今年5月份，北京市東城區法院【（2017）京0101民初19855號】判決結果，維持了北京凱萊物業管理有限公司（以下簡稱凱萊物業）對名都園小區“物業服務合同權利義務並未終止，業主大會的解聘決議無效”的一審判決，讓名都園業主解聘凱萊物業選聘新物業公司的決議遭到擱淺。
這樣的結果讓名都園業主們感到十分意外又很無奈。早在2015年12月，凱萊物業被名都園小區業主大會以60%多的“雙過半”票數解聘，拖延至今仍不願意撤離，理由竟然是自稱的“黨和政府沒有讓我們離開”。
2015年12月，名都園業主大會通過法定投票解聘了凱萊物業公司，並通過規範競標流程，選聘了新的物業公司，並於2017年7月做出再次確認解聘凱萊物業的決議。
該決議被順義區空港街道辦事處，以“法院沒有判決凱萊公司撤離名都園”以及業委會選舉程序不合規等事項為由，拒絕協調凱萊物業公司撤離名都園小區。
建於1994年的名都園小區位於順義區後沙峪，是北京知名的涉外高端別墅區之一，有800多戶居民。在過去的10餘年間，業主們認為，名都園在凱萊物業的管理下，服務質量每況愈下，業主與凱萊物業的矛盾與糾紛日積月累久疾成痾，無法調和而對簿公堂。
“汙水管井堵塞、燃氣私自擴容安全隱患重大；供暖設施人設較低，長期不達標；部分業主私自擴建嚴重、小區內私建非法幼兒園，導致鄰里衝突……”名都園業委會委員黎先生如數家珍般道盡名都園的亂象，幾經努力卻無法讓凱萊物業退出。
空港街道辦吳姓工作人員在接受記者採訪時表示“無權回應此事”。凱萊物業公司宗姓總經理亦對此不予回應。
無法施行的解聘決議
別墅最右側部分房產為私自擴建而成 中房報記者 樊永鋒/攝
作為北京中央別墅區最早的高端涉外別墅之一，名都園內聚集有駐華使館的高級官員、跨國公司高管、工商業領袖、影視和體育明星、國寶級藝術家等住戶。高達8.8元/平方米的物業費，讓凱萊物業每年有1600萬元的收入，但是業主高昂的付出並未享有優質的服務。
在名都園小區內，記者看到多處公共綠地植株缺失、草地裸露；部分別墅圈佔公共綠地做庭院乃至房舍，將公共綠地據為幼兒園活動場地；此外利用私家別墅辦理無證照幼兒園，鄰居房屋上懸掛“堅決支持政府立即關閉非法幼兒園”條幅以示抗議，但是並未影響無證幼兒園的正常開辦。“雖經業主強烈反對和多次投訴，依然未能阻止無證幼兒園的正常開辦，而這些事情正是在物業管轄範圍之內，卻得不到物業任何管理和制止。”一位不願具名的業委會成員說。
名都園業主多年交涉依然未能改變凱萊物業質次價高的服務現狀。2014年，名都園業主第二次選舉了業主委員會，為更換物業公司開啟了艱難嘗試。
2015年7月13日，名都園業委會邀請北京安達智業物業服務評估監理有限公司，對凱萊物業的服務質量進行評估。共完成9項評估服務項目，0項合格，6項不合格，3項由於凱萊物業拒絕配合無法評估，評估結果顯示：“服務質量未達到服務合同約定的服務標準”。
具體包括環境衛生服務質量較低、公共秩序維護質量較低、裝修裝飾管理（小區內違建較多）、綠化養護服務植株缺失、綠地裸露明顯。
2015年底根據法定程序，名都園業主大會以雙過50%高票（參加投票者99%以上贊成）通過解聘北京凱萊物業公司的決議。
隨後，這家被解聘的物業公司，找了兩位與其存在利益關係的業主以“程序不合規”為由對解聘決議提起“撤銷權訴訟”，經過了兩年的法庭攻防、8次訴訟拉鋸戰之後，業主大會贏得了“撤銷權”訴訟的勝利。2017年9月，北京市東城區法院立案審理名都園業主大會提交的訴訟（凱萊物業註冊地在北京市東城區）。
2018年5月23日，東城區法院以名都園業委會選聘新物業企業程序不合規，且現有證據無法證明其按《北京名都園物業管理服務委託合同》約定將解聘凱萊物業的決議通知凱萊物業，雙方未按委託服務合同進行處理，物業服務合同權利義務並未終止，駁回名都園業委會包括解聘凱萊物業、要求凱萊物業撤出服務區域、移交相關設施及資料、選聘新物業公司等訴求在內的全部訴訟請求。
此判決宣告業主第一階段的司法維權失敗，這樣的結果讓業主既感意外，卻也無奈。
難以備案的業委會
名都園業委會對違建幼兒園的抗議條幅 中房報記者 樊永鋒/攝
在名都園小區漫長的物業糾紛中，轄區所在的順義空港街道辦扮演的角色也令業主迷茫，是指導單位，還是裁決單位？
2017年，名都園業委會委員到期改選後，去所屬的北京順義區空港街道街道辦事處備案，根據空港街道辦發出的《指導意見》要求，當選委員提交物業費繳費證明。事實上，業委會已向其提交過截止到2015年底的物業費繳納文件，而2016年凱萊物業就被業主大會解聘，業委會認為“根據法律法規不需要繳納物業費”。
名都園業委會也向順義法院提起行政訴訟，請求法院判令街道辦履行備案的法定職責，出具備案文件。2018年6月，順義區法院一審行政判決書對業委會的訴訟請求“不予支持”。
名都園業委會法律顧問認為，“換物業難”、業主大會決議“備案難”問題，都是典型的“非行政許可審批”，即“由行政機關組織實施的，除依據法律、法規和國務院決定等確定的行政許可事項外的審批事項”。
據前述法律顧問介紹，備案事項已經在2015年5月6日國務院常務會議上，“作為歷史概念”被徹底終結了。但在慣性作用下，行政和司法實踐仍然存在：雖然“備案”不是“許可”，國務院法制辦明文宣示僅是“告知”，但街道辦不斷要求提供非法定材料的行為依然被判為“並無不當”，使“備案”成為實際上的“非行政許可審批”。
由此導致凱萊物業在空港區街道辦“照章辦事”慣性思維庇護下，肆意宣洩自身作為管理者角色在名都園物管糾紛上的強勢。
名都園業委會認為，2017年7月5日，業委會向名都園小區全體業主下發《名都園小區2017年業主大會會議決議公告》，並於當日抄送空港街道辦。
2017年3月18日至6月30日名都園小區以書面形式召開業主大會會議對相關議題進行表決。2017年7月4日下午，原告組織了本次業主大會投票的驗票、監票、唱票和計票工作。會議選舉馮X、黎X良為名都園小區業主委員會委員以及選舉陳X、陳X為名都園小區業主委員會候補委員。同時，業主大會會議還通過了管理規約、業主大會議事規則修正案。
2017年7月6日，業主委員會向空港街道辦提交了變更備案文件和相關資料。
2017年12月18日，空港街道辦作出《關於名都園小區業主大會決議的指導意見》，告知不予備案的意見。理由是業委會申報材料違反相關規定及《名都園小區管理規約》《名都園小區業主大會議事規則》中遵守管理規約，業主大會議事原則，但當選人未被業主大會限制被選舉權，以業委會成員馮X、黎X良、陳X、陳X不按期繳納物業費水電費之情形，不符合業委會任職條件為由不認可業委會成員備案。
最終的結果是順義區法院一審支持了空港街道辦的主張，駁回了名都園業委會主張。
選聘解聘物業公司，該由誰決定？
圈佔公共綠地搭建而成的私家庭院 中房報記者 樊永鋒/攝
從法律關係上講，業主和物業公司是合同關係，業主支付物業費，物業公司提供相應的物業服務。既然是合同關係，那就要遵循平等自願的原則，業主有選擇或者不選擇某家物業公司的權利，那選聘和解聘物業公司具體由誰決定呢？
根據《物業管理條例》第十一條第一款：“下列事項由業主共同決定：（四）選聘和解聘物業服務企業”，第十二條：“業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。業主可以委託代理人參加業主大會會議。業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。”
也就是說，選聘和解聘物業公司由全體業主決定，決定的方式是召開業主大會並經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，做出選聘或者解聘的決議。
2015年12月28日，名都園業主大會組織投票，並形成《名都園臨時業主大會會議表決票計票結果彙總表》顯示，業主表決人數809，業主總面積表決權數151000平方米，表決內容為解聘凱萊物業合計同意票權數人數為532，合計同意票權佔比65.51%，合計同意票權面積93338.49平方米，合計同意票權佔比61.81%。
2015年12月29日，名都園小區業委會作出《名都園小區臨時業主大會會議決議公告》，根據《中華人民共和國物權法》《北京市物業管理辦法》《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》及相關法律、法規、規定，採用書面表決方式召開了臨時業主大會會議，2015年12月28日，在2位律師，北京首一業主大會輔導中心以第三方派員參與輔導，對驗票、監票、唱票和計票環節進行見證，且在開票環節有4位全國政協委員出席見證，會議表決結果如下：一、業主人數532贊成、佔總人數65.76%，對應建築面積93567.78平方米，佔總建築面積61.97%，作出解聘北京凱萊物業的決定；二、以業主530票贊成，佔總人數65.51%，對應建築專有部分面積93338.49平方米，佔總建築面積61.51%，作出選聘北京瑞贏酒店物業管理有限公司的決定，報送北京市順義區住建委和空港街道辦，與此同時決定2015年12月31日終止與北京凱萊物業的委託服務合同。
2017年7月4日，業委會成員改選的同時，業主大會也以超過55%的雙過半通過《關於重申授權業主委員會啟動選聘物業服務企業程序、解聘北京凱萊物業管理有限公司、選聘北京瑞贏酒店物業管理有限公司、敦促北京凱萊物業管理有限公司立即撤出名都園小區的議案》。
針對名都園業主大會的決議結果，2017年12月8日，順義空港街道辦發出《空港街道辦事處關於名都園小區業主大會決議的指導意見》，《名都園小區業主大會會議決議》部分內容不符合相關法律、法規、規章的要求，對於業主大會解聘凱萊物業，選聘瑞贏酒店物業進駐小區的決議中，程序違反《名都園小區管理規約》建議依法、依規履行解聘選聘服務企業程序，業委會成員未繳納物業費、凱萊物業未收到書面解聘通知，業委會成員備案資料，但辦事處未出具備案證明等事由否決了名都園解聘選聘物業服務企業的合規性，法院判決支持了上述內容。
據此，北京凱萊物業拒絕承認臨時業主大會會議決議結果，拒絕撤離並停止物業服務，雖然目前部分業主以停止繳納物業費作為抗爭，但是依然無法阻止凱萊物業的經營決心。
對於雙方爭議，東城區法院駁回名都園小區業委會解聘及選聘等訴訟請求，支持了順義空港區街道辦事處關於名都園小區業委會成員選舉程序、解聘和選聘物業企業程序不合規的主張，“等同於變相支持了凱萊物業繼續提供物業服務的事實。”前述不願具名的業委會成員說道。
對於名都園業主大會的解聘決議流程及結果，多位受訪律師和物業管理專家認為，整個程序符合現有法律法規，雖有瑕疵，但不致產生顛覆性結果。“儘管相關政府職能部門及法院對裁決結果做出各種合規性的解釋，但其判決結果未能得到多數業主認同卻是不爭的事實。”上述不願具名業委會成員稱。
記者獲悉，名都園業委會對東城區法院的判決結果已提出上訴。
記者手記
為什麼？物業公司成了不能解聘的“管家”！
房價從來都是城市人民最關心的大事。其實，在房地產領域，隨著購買商品房安家居住已經成為主流，至少10年以來，商品房住宅小區業主和物業管理公司的矛盾衝突就不斷出現，成為社會普遍關注的熱點話題，也變成一個社會新問題。
在業主和物業公司的矛盾當中，物業公司雖然身處矛盾衝突中心，但並非造成矛盾衝突的唯一因素，矛盾雙方及政府相關管理部門都具有其相應的責任，解決此矛盾也絕非僅僅靠提高物業公司經營管理水平就能做到，急需綜合政策法規制度和物業服務水平等現實情況作出系統性的革新。
業主對物業公司的投訴不外乎兩類。一是服務的質量，二是收費價格，物業公司抱怨業主拖欠或者不交納物業費，對物業服務的要求過高；業主抱怨物業公司服務差，收費過高，財務不透明，這兩個矛盾經常會激化成不可調和。其中財務不透明成為一個死角。
其實，物業公司與業主之間矛盾形成的主要原因是，雙方的關係錯位，物業公司相對於業主之間的關係是強行服務並收費的關係，不是真正意義上的服務與被服務的關係。因此，業主對物業公司的服務不能形成有效的監督和制約，導致物業公司服務差。現實情況是，物業公司是無法通過自身管理來解決服務差的問題的。
另外，業主之間作為利益相關方，也沒有形成制約關係，導致當個別業主的不當行為在制約上效果差或者沒有效果。
此次對名都園小區採訪中，就有業主提出疑問：既然凱萊物業提供質次價高的服務被多數業主詬病是真實的，業主大會解聘投票也是真實的，為什麼法院和地方政府的裁決結果與百姓的期望和感受會產生如此巨大的反差?是業主大會程序違法，還是另有其因？他們在諮詢有關律師和物業管理專家後認為，整個程序雖有瑕疵，但符合現有法律法規，不至於產生顛覆性結果。
儘管政府機構和司法部門對於名都園業主大會的召開、解聘選聘物業判決不支持，而且可以對裁決結果做出各種所謂合規性的解釋，但其判決結果未被業主認同卻是不爭的事實。
這種結果帶給業主的直觀感受是，基層政府和司法部門手拿放大鏡挑剔業主大會的瑕疵，而對物業公司服務不合格和業主大會解聘決議的事實選擇性忽視。這裡面到底存在什麼名堂？需要當事人回答。
名都園業主也總結歸納了他們遭遇的實際問題，業主大會的成立和有效運作主要有三大難點，即獲取業主通訊方式難；基層政府備案難；召開業主大會難。具體表現為基層政府因工作繁雜而不積極；而業主則因為傳統意識和不願意消耗過多精力參與意願較低。
此外，現行的《國務院物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》及其衍生產物北京市住房和城鄉建設委員會《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》（京建發【2010】739號）在上述問題規定上要麼不夠明晰，要麼門檻過高。這在一定程度上為基層政府懶政怠政甚至權力尋租留下了空間，又無法引導和推動居民業主積極參與社區治理，共同創建美好家園。
此前，安徽省委書記李錦斌針對當地回遷安置房十年拿不到房本的輿情反映，曾有形象說法：“少數幹部不把人民群眾的事情放在心上，人民群眾有困難找我們時，本來可以積極地幫助群眾想辦法、找出路，解決困難。但我們只是簡單地用法律規定搪塞，懶政、怠政、慢作為，不作為。”
黨的十九大報告指出，必須堅持以人民為中心，人民當家做主。堅決破除一切不合時宜的思想觀念和體制機制弊端，把黨的群眾路線貫徹到治國理政全部活動之中。為此，要加強社會治理體系建設，推動社會治理重心向基層下移，發揮社會組織作用，實現政府治理和社會調節、居民自治良性互動。
名都園小區的問題僅是眾多物業服務多重矛盾的一個縮影，中國眾多的房地產項目和社區，物業服務管理跟不上，業主不能夠好好地維護自己的權利、維護社區的和諧，將會成為社會問題和城市問題的巨大隱患和爆發點。
物業管理行業如何建立一套有效、符合法律法規的評判機制，讓付費的業主感到可信、感到公平，這將是行業自身建設的重要一環。物業管理行業值得很大擔憂的一件新事情是，很多房地產公司附屬的物業公司都在成功上市或者謀求上市，它們的財報上盈利日趨增長，但盈利幾乎都是來源於物業費收取或者連番漲價，而具體到所服務管理的小區賬目，則是一種分離式狀況，顯示的大多是連年虧損。這是一個謎題，也是一個“燈下黑”的監管漏洞。
閱讀更多 中國房地產報 的文章
