徵 地 拆 遷
“徵地拆遷”就像一陣颶風，不僅給面朝黃土背朝天的農民帶來了“城市化”的氣息，就連原本生活在城市的居民也被裹挾上“現代化”的快車。當年炙手可熱的“城市小樓”，今天也被貼上了“棚戶區”“舊城區”的標籤，劃入徵收紅線。今天，京平律師就帶您來算算，那座承載我們“生活點滴”的“城市小樓”，到底價值幾何。
按照法律規定，徵收國有土地上房屋的補償款主要包括：(1)被徵收房屋價值的補償;(2)因徵收房屋造成的停產停業損失的補償;(3)因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。
1、被徵收房屋價值的補償
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定：“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。”
(1)房屋徵收決定公告之日
房地產的價格瞬息萬變，拆遷方希望“就低不就高”，被拆遷人希望“越高越好”。因此，確定房屋價格補償的首要前提就是定個“好日子”——房屋徵收決定公告之日!但並不是隨便貼一張紙就是“房屋徵收決定”。合法的房屋徵收決定應包括：“徵收項目名稱、徵收房屋範圍、房屋徵收部門、房屋徵收實施單位、徵收協議簽訂期限、對徵收公告有異議的行政複議以及行政訴訟期限、政府加蓋公章。”因此，只有包含上述內容的房屋徵收決定才是合法的，合法的徵收決定公告之日才能作為計算房屋補償價值的基準時間點。
(2)被徵收房屋類似房地產的市場價格
“是不是按我家周邊二手房的價格?”“能不能按照新開盤的別墅價?”這是諮詢中當事人經常問到的。對於何為“類似房地產”，廣大被徵收人似乎總是似懂非懂。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》，“被徵收房屋的類似房地產是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地產。被徵收房屋類似房地產的市場價格是指被徵收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。”因此，被徵收人可以參考以上因素來確定房屋價值的補償。
2、停產停業損失的補償
隨著城市街道的不斷延伸，很多被徵收人將沿街的一樓房屋改造成小賣鋪、門臉房，一家人依靠著營業收入也生活得其樂融融。如今，一紙“房屋徵收決定”背後所潛藏的究竟是通往幸福生活的“高速公路”，還是切斷生活來源的“斬首行動”?對於“住改非”究竟應該怎麼補償?
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十三條：“對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”因此，對於“住改非”的房屋產權人，除了可以主張房屋價格補償外，還可主張停產停業損失的補償。
停產停業損失的具體計算需結合各地的實際情況，例如《北京市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行辦法》規定，停產停業損失補償費=(用於生產經營的非住宅房屋的月租金+月淨利潤×修正係數+員工月生活補助)×停產停業補償期限;《重慶市國有土地上房屋徵收與補償辦法(暫行)》規定，停產停業損失按照被徵收房屋評估價值的一定比例支付。
3、搬遷、臨時安置的補償
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十二條：“因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費;選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供週轉用房。”因此，被拆遷人可以根據自己的情況，來主張合理的搬遷費和臨時安置費。
我的“城市小樓”不僅是一個遮風擋雨的住所，更承載著一家人生活中的“酸甜苦辣”。如果一定要給“無價”的回憶明碼標價，我只希望是合理補償。
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