2018年7月10日，與福州市相鄰的沿海城市福建省寧德市發文，要對樓市精準調控，設下新房均價每年漲幅6%的“漲停板”，且要將2018年下半年漲幅控制在3%以內。
事實上，“漲停板”的房價限制方式並非寧德市首創，2016年3、4月間，江蘇省南京市和蘇州市先後發文，規定新建商品住宅的漲幅一年內最多隻能漲12%。
房價“漲停板”無疑是近期全國各地樓市密集調控的縮影。據不完全統計，僅7月上旬，就有16個省市發佈調控政策與執法結果。此外，國家樓市調控措施愈加細化，且繼續向三四線城市深入。問題在於，樓市“A股化”的調控政策能否有效嚇退炒房客？
房價也設“漲停板”，
寧德新房每年漲幅不得超6%
在近期出臺的各類房地產市場調控政策中，最受矚目的無疑要屬福建省寧德市。
該地明確要求，中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基礎上，每年漲幅控制在6%以內，普通高層住宅（毛坯）預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內。今年下半年漲幅控制在3%以內。
“對房價漲幅設限，其實是不少地方政府在調控過程中都會採用的手段，但直接以具體比例的方式來明確卻較為鮮見。”58安居客房產研究院首席分析師張波分析認為，此類做法一方面可以控制市場對房價的合理預期，即不僅會影響商品房上市價格，對於土地價格也會產生間接影響。如文件規定新出讓土地採取“限房價＋競地價”方式出讓，土地出讓合同都必須明確商品住房銷售均價，銷售過程中均價不得調整；另一方面，也可以弱化住宅的投資屬性，減少市場對住宅房源的投資需求。
此外，對於商品房銷售價格需要調整的，寧德市規定，在商品房銷售價格確定後，原則上不得調整，確需調整的，須間隔12個月，且單棟未售套數不得少於20套。調整幅度控制在5%以內，且不得超過年度控價目標。
雖然對房價實行全面管制的初衷是為了進一步支持剛性居住需求、遏制投機炒房、營造規範有序的市場秩序，但也有市場人士對此提出擔憂：一方面是此舉是否會讓開發商在申報新盤預售價時進一步“拔高”價格。另一方面，是否會對市場營造出一種供求關係嚴重失衡的氛圍，使得投機性購房者繼續保持對後期房價上漲的樂觀態度。
張波認為，雖然文件中也明確提出，會綜合考慮合理利潤後確定備案均價，但是“一刀切”的做法是否適合所有地區和城市，還有待進一步商榷。
最早實行“漲停板”城市
一、二手房價格倒掛
2016年3月18日，蘇州市下發《關於進一步促進蘇州市房地產市場穩定健康發展的意見》。其中規定，“在對外銷售時，同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高於申報價格，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調劑使用。同一批次不同類型房屋價格可以區別定價。下一批次備案預售價格不宜高於上一批次同類型房屋成交均價的6%。”
同年4月21日，南京當地官方微博發佈稱，南京將加強房地產市場引導，主城六區、江寧、浦口商品住宅項目，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；每平方米2到3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%。
前者是時間的範疇，後者是單價的漲幅，限價之下，2017年的蘇州和南京佔去“房價四小龍”半壁江山。新房與二手房之間的價格明顯倒掛，讓購房者產生“買到即使賺到”“麵包正在特賣”的心理，使下渾身解數參與驗資搖號徹夜排隊，使得地理位置、學校交通等配套較好的新盤與這一切欠佳的樓盤形成冰火兩重天。
根據上海易居房地產研究院的統計數據計算，蘇州新建商品房2017年3月成交均價同比漲幅28%，南京新房4月同比漲幅25.3%，雙雙超過12%的最高漲幅。而到了2017年12月，蘇州新房價格均價出現了轉折，跌幅10%；南京的漲幅也大為收窄，為7.1%。
限價兩年後，蘇州新建商品房2018年3月成交均價同比漲幅為-5.5%，南京新房2018年4月同比漲幅5.8%，房價已相對穩定。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，多數城市的限價主要是針對預售證的管控，分階段給予一個漲價區間或幅度的做法，相對來說是比較少的，還是因地制宜。對於部分難以完全抑制房價的城市，可能會採取設定漲幅區間的規定。寧德和南京蘇州的樓市沒有可比性，關鍵是此類城市對於價格的判斷比較清晰，所以政策相對會務實，在操作上也會更容易執行。
業內有分析人士指出，房價穩定並不代表樓市平穩，配套出臺的驗資、搖號，一定程度上都提高了剛需買房的門檻，而價格倒掛又在一定程度上刺激了購房者買房投資的心理。
“買房好似打新股”
樓市將面臨哪些風險？
一方面是密集調控，一方面是萬人搶房“打新”，中籤率極低。為何會出現如此情景？
根據中原地產研究中心統計數據顯示，目前，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳等8個城市出臺了購房搖號政策。其中，杭州某樓盤共有2998戶家庭參與搖號，中籤率僅為6%。南京也曾出現15000多人提著幾百萬元甚至上千萬元，搶奪3177套限價房。
對此，中原地產首席分析師張大偉表示，出現購房搖號政策的原因是限價令下，一、二手房價格倒掛。具體來看，政府限制備案價，不允許開發商自主定價，無論市場多少需求，價格都不能過高。但是周圍的二手房價格是無法監管的，因此二手房價格隨著市場行情漲起來了，但是新房被緊緊地壓制住了，這樣就形成了一、二手房價格倒掛。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，儘管目前已有8個城市開始採用公證搖號的方式確保新盤銷售的公平性，但若沒有有效的剛需群體傾斜措施，龐大基數的稀釋反而是對剛需的不公。高價誠意金和內幕交易等亂象更不利於剛需群體獲得購房機會，與限價政策的初衷相悖。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，樓市“打新”的風險在於調控效果的評估風險，因為當前房住不炒是政策主邏輯，但是打新背後也還是一種新的炒房需求，所以是需要管控的。
嚴躍進認為，房地產市場的產品定價，應該考慮到產品的造價和具體的調控目標。部分樓盤價格較低的時候，適當再次收緊資格審查的內容，比如鼓勵在此類城市工作10年以上的購房者，根據社保繳納情況等做購房資格篩選，而對於一些本地住房條件較好的，適當收緊一下購房政策，可以惠及部分外來人口。
（本文綜合自東方財富網、澎湃新聞網）
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