從2017年開始，瀋陽樓市又開始了一輪暴漲，2018年同樣延續了這一勢頭。那現在瀋陽樓市中的"水分"究竟有多大了？瀋陽樓市是否能延續當前的形勢？我們讓數據"說話"，讓數據來說明瀋陽樓市究竟會走向何方。
一、2018年上半年的樓市數據
2018年上半年瀋陽房地產開發投資及增幅
2018年的上半年，對瀋陽樓市看好的不僅僅是炒房者，房企同樣看好。半年時間，瀋陽房企進行房地產開發投資累計533億元，同比增幅36.3%！要知道2017年全年瀋陽房地產投資也僅有814億元。房企投資看漲，那房子賣得怎麼樣呢？要知道2017年瀋陽可是創紀錄的完成了1300萬平（瀋陽統計局官方統計數字，民間機構統計數字均超過1500萬平）商品房的銷售，那我們再來看看銷售數據。
2018年上半年瀋陽商品房銷售面積及增幅
2018年上半年瀋陽樓市共銷售商品房628萬平，同比增長16.5%，其中6月一個月就銷售了商品房176.7萬平，同比增長高達60.8%！也許有朋友說了，這半年了，也沒賣到去年的一半啊。可是根據房譜網對2009至2017年間的瀋陽樓市成交數據的統計發現，8-12月出現高銷量的頻次遠高於1-7月。也就是說，2018年的瀋陽樓市如果延續上半年的態勢，會是又一個成交高峰。上半年賣掉的這些房子都是什麼價？我們來看看分佈數據。
二、2018年上半年瀋陽賣掉的房子都是什麼價
2018年上半年瀋陽住宅銷售分佈
上圖來源於房譜網&新峰（中國），上半年瀋陽7萬多套商品住宅中，近7成的住宅集中在面積40-140平成交總價30-130萬元/套的範圍內。單套總價在90萬以內且面積在100平以內的"剛需"住宅佔據了超過6成的份額。說明2018年的瀋陽樓市，改善型需求雖然有所升高，但剛需置業仍是絕對主力，剛需與改善的比例約為3：2。半年就賣了7萬多套住宅，如果2018年與2017年的成交套數持平，說明2018年全年瀋陽會銷售出超過18萬套住宅！可是瀋陽人真的有這麼多人需要買房子麼？我們來看看瀋陽的人口數據。
三、瀋陽有多少人需要買房子
2007-2016年瀋陽人口流動數據
2007年至2016年的10年間，瀋陽平均年遷入人口6.43萬人，遷出人口3.5萬人。而1983年-1992年10年間出生的人口已經成為當前瀋陽樓市首次置業的主力，這部分人口平均每年有10.5萬人（由於沒有找到確切數據採用比例估算，會有一定誤差）。不計算那些離開瀋陽的，30年前出生的人和這幾年遷入瀋陽的人合計是16.9萬人/年。假設每2人組成一個家庭，併產生購房需求，每年則需要8.45萬套住宅。
除了這些適婚男女的購房需求，棚改居民也需要購房呀。2018年瀋陽棚改計劃是16348套，假設他們都要進入到商品房市場，那就是16348套住宅的需求。除了棚改，拆遷與徵收也會產生新的需求，但2018年似乎沒有聽到瀋陽市區那個地方產生大範圍的新增拆遷/徵收區域。
除了剛需購房者，還有改善型需求，根據前面的銷售數據我們反推下需求數據，8.45萬套剛需對應5.63萬套改善房需求。這樣購房需求總計就是15.7萬套/年，但是實際上並不會有這麼多，至少外遷的3.5萬人就不會再買房了，今年將會陸續投入使用的1.8萬套公租房也會分流一部分低收入剛需購房者，估計真實的購房需求在12萬套上下吧。
12萬套的需求和18萬套的市場成交量之間差距似乎並不大，但是別忘了二手房市場。這裡需要說聲抱歉，瀋陽二手房市場的成交數據我沒有找到，哪位朋友有準確數據可以給我留言，個人估計的瀋陽二手房成交量應該在5-8萬套/年的樣子，這樣算來瀋陽樓市2018年可以賣出23萬套住宅，是真實需求的一倍！也就是說有一半的房子是賣給了炒房族。
瀋陽目前的經濟活力是否能支撐這麼高的投資比例？1年的房需要2年的購房者才能消化掉，而且瀋陽維持高成交也已經不是一年兩年了。當然由於2年/5年限售政策的存在，這顆雷應該不會馬上炸，但再延續下去估計也不遠了。
注：樓市成交數據來源瀋陽統計局、房譜網&新峰（中國）、瑞達思雲數據
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