今天，一篇任志強的《不得不說，它們害了中國樓市很多年》文章火了，
久未露面的任大炮，又開始給樓市“平反”！保持了以往言語犀利，看起來有理有據。那麼，中國樓市是盛宴終結；還是像大炮說的，任何想占房價下跌便宜的人，都不會得逞！
在中國房地產界，任志強無疑是最特別的；多年來，他一直堅持“中國房價永遠上漲”，但從未失手過，對房價預測屢屢兌現，也把任大炮推上神壇。
甚至，他從剛開始全國人民最恨的人，搖身一變成中國女人最想嫁的人，房地產改變了中國，也能改變女人的擇偶觀！
對於這一點，大炮也志得意滿，在接受媒體採訪，任志強說，“我從來不拉黑任何人，每個人都有說話的權利，但我會事實教育你，讓你給我點贊”，顯然，大炮說的事實，就是每次對房價的精準預測。
而這些年，任志強名言警句數不勝數，找不到房價降下來理由，有生之年看不到房價大跌，所有房價下跌信號都是假的...等等，每次都能引起軒然大波！
但每次到最後才發現，任志強並非在吹捧，反而成了活生生的“真話”，真不知道房價瘋了，還是這個時代病了！
中國房價保持近20年不敗，除了貨幣超發，地方政府推動，百姓對房子的“真愛”外，或許我們還要思考一個問題，國內樓市泡沫到底有多大？房地產綁架中國，樓市抽乾百姓儲蓄，媒體這些塵囂之上的聲音，會不會有失偏頗。
回到任志強的文章，到底誰害了中國樓市，導致這個市場調控失效？或者說，多數人對樓市的誤判，包括決策者政策制定是否被輿論誤導，反而加劇了房價的失控！
……
頭條君總結一下，任大炮說的害了中國樓市很多年的誤解，最重要的一點是：房價收入比誤導政策！
房價收入比是判斷房價泡沫最重要依據，現在很多四五線城市，房價都近萬，但人均收入普遍3000元，這種極端的收入比，說房價沒有泡沫，很難讓人服氣。
但為什麼房價這麼貴，還一房難求，全國各地購買力這麼旺盛？一是中國只統計平均房價，而國外常常叫中位數，這兩個口徑會產生巨大的相差！
以上海房價為例，最高每平米30萬元，最低2萬多元，平均價約5.5萬元，中位數不到3.5萬元，幾乎相差近一倍！
上海房價雖然近6萬一平，但被大幅平均了，有錢人買的豪宅，別墅等...拉高了商品房的價格，普通買房一族，實際上買房均價不到4萬；而且，上海商品房戶均68平方米，但中位數只有50平米，也就是說，上海購房平均成本是200萬。
但經過媒體渲染，上海每戶平均100平米，均價6萬，每套均價是600萬，除掉收入水平，嚴重的泡沫啊！這種聲音傳到中央，打壓房價政策往往就會出臺。
但上有政策，下游對策，中央說房價不準漲，地方政府就限價...或者把區縣低房價納入房價統計中，強行給樓市“降價”。
造成的結果是，市區房價沒降下去，郊區被炒起來了，然後通過比價效應，市區的又補漲；這種邏輯，跟本輪一線城市漲完，二線城市漲，然後三四五線城市接力一樣；現在全國漲了一輪後，發現一線城市成了窪地，北上深又開始蠢蠢欲動！
有個真實的段子，說深圳房價連跌21個月，看起來非常慘，應該是要雪崩了，斷崖式暴跌！但仔細一看，6月份跌了18元一平米，總共21個月跌了900塊，現在均價還有5.4萬；買房者差的是跌的幾百元嗎？人家差的是幾百上千萬。
因此，用平均數統計房價，非常不靠譜；造成的結果往往是，高房價跌不下來，窪地房反而迅速補漲，向平均價格靠攏；整個城市房價就很快炒起來了！
而中國收入統計，一般都是算平均工資，而不是中位數收入；差別在於，中位數把財產性收入、投資收益、一次性勞務收入全部統計了，而平均工資只算工資收入。
眾所周知的原因，我們很多國人有其它收入，並且嚴重被低估，比如做小生意的，做房東的，搞兼職的..有事額外收入比工資高得多。
也就是說，房價被房價收入比誤導了，收入也被低估了；加上中國富人越來越多，和投機客一起在房市推波助瀾，房價很容易推起來。
本質上，房子的價格，從來不是由窮人決定，而是由有錢人的購買力；現在政府仍然堅持用平均房價來管控市場，通過限購，控制供應土地等，表面上在管控房價，實際上是變相抬高房價，房子自然就漲了！
……
任志強認為，按照樓市總市值，來推斷房地產泡沫是錯誤的。據媒體測算，中國樓房估值430萬億，而美國是200萬億，中美一對比，結果是中國樓市嚴重泡沫，看起來很有理，但卻經不起太大推敲！
根據任志強說法，中國城市住宅總量約為230億平米，全國均價8600元，總值是200萬億，遠遠沒達到400萬億的水平。
更重要的是，中國城市商品房只佔30%，非商品房約佔70%住房總量，包括拆遷房、自建房，原有私房等，這些房子根本進不到市場銷售，現在每年進入到交易商品房並不多，泡沫論站不住腳！
而針對中國進入到老齡化，房子自然就過剩，任大炮也進行了駁斥；他認為，老齡化可能導致住房需求量減少，但現在全球流行的獨居風潮，為房子創造出巨大的需求。
現在不僅年輕人買房單獨住，很多老年人也有購房需求，而不是跟子女一起住；如果這個需求釋放，中國未來城市最少有1億5千萬戶，這是個嚇人的數字！
要知道，自從1990年算起，中國所有房子加起來才建了剛剛1.5億套，滿足獨居這一項，就還得幹25年，這還不算城鎮化，國家鼓勵你生二胎等，因此，以任志強的話說，中國房子現在不是過剩，而是不夠用的！
但這幾年，地方政府反其道而行，供地非常謹慎，除了惜售心態保土地財政：最主要的原因，就是擔心巨大供應量，會變成無法消化的巨大庫存。
但現實是，現在中國每年的商品房，銷售量總是遠遠大於竣工量；而且中國的房地產，還有一個很大的特色，就是預售制度；很多樓盤還沒封頂，甚至還沒開工就賣出去了！
相當於現在很多在建的房子，並非未來賣的，而是交付幾年前別人已經付款買下的購房人；這種情況下，房地產大量庫存幾乎不可能。
而倒掛造成的結果就是，一旦樓市開始火爆，庫存就會告急；前陣子泱泱大國鬧起了“房荒”，多個城市房地產庫存告急，萬人搶房大戲屢屢上演，男女老少齊上陣...要搖號才能買；本質上就是政府的誤判，他們以為還在去庫存呢，實際上卻供應不足！
這麼多年，中國樓市長期的政策調控，以及密集調控手段，都證明政府並不瞭解市場真實情況，無法給出長期的政策方針！或者因為對土地財政的依賴，下不了狠心整治，只能採取拖字訣，直到最後紙包不住火。
現在樓市這種頭痛醫頭，腳痛治腳的辦法，面對複雜的市場變化，結果就是頭病腳病都沒治好，反而滋生出新的毛病！
任志強為什麼每次都能贏？因為他懂樓市經濟學，這才是他每把必贏，敢於喊出“中國房價永遠上漲”的底氣！
但不管房價有沒有泡沫，是不是低估了；房價都不應該繼續漲了；請給任志強一次預測失敗的機會吧，這並非看衰中國房價。
而是房價漲太久了，我們都忘了它是用來住的；房價不再漲，才能等一等國人焦慮的靈魂，等一等每個人的初心！畢竟，如果13億人都圍著房子轉，這無疑是一種悲哀！
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