萬安街道高飯店村二、三組的117畝住宅兼容商服用地位置示意
我們在小範圍內詢問過小夥伴們的意見，結果被一堆問題給堵回來了，這些問題包括：
……
是的，這宗話題槽點滿分的地塊，我們必須要去摸一摸底細。經過一週多的緊密工作，我們帶回了一些關於這宗地塊硬消息，在這裡毫無保留和粉飾地告訴大家，希望對那些對這塊地欲罷不能的開發商投發小夥伴們有一些幫助。
消息①：算賬之後，這塊地利潤空間仍有，但特別考手藝和膽量
對這宗地真有興趣的開發商們，肯定私下早已做過測算了，更嚴重的或許強排方案都請設計院做過好幾版了，我們這裡也就只公佈個結果，大家可以跟自己家的測算結果對一下“參考答案”。
算完所有硬性要求的配建後，宗地實際起拍樓面地價在10000元/平方米左右。若以這個起拍價格拿地，根據地塊指標，按照比較保險的建築方案，住宅部分做到最大化，全部建設高端洋房產品（至於為啥我們的建議是洋房，後邊會專門說），投資利潤率約在7%左右。
要想再將這個利潤率做高，那就確實比較考手藝了，無外乎地下半層甚至一層空間的利用、住宅產品的高溢價手段加持這些方式，藝高人膽大的也可以想想像天府五街某項目以及譽峰那裡的M5的玩法。
這裡需要提醒所有對這宗地感興趣的開發商注意一個數據，離地塊並不遠處的蔚藍卡地亞花園城項目最新一批次蔚藍閣房源的預售價已經達到了17500元/ 平方米。
消息②：地塊周邊除了大家現在看到的幾個湖和公園，未來還有更多個
從地理區位上看，該宗地正北是麓鎮悅林湖、西北是南湖、西南是秦皇湖、正南是興隆湖，天府公園、紅石公園、淺水灣國際體育公園環伺周邊。不過如果你只瞭解這些信息，那就真的OUT了！
春節前，天府新區建設被賦予了三個極高的定位——公園城市、新的增長極、內陸開放的新高地。
公園城市這個話題最近比較火，而且實質性的工作推進也非常快。據消息靈通人士獲悉，天府新區已經成立了公園城市建設局、公園城市研究院等專職機構，並舉辦了多場關於公園城市建設的研討論壇活動，目前正在籌劃預計於6月份舉辦的公園城市全球論壇。
這些前期工作目前已經確立了天府新區的公園城市建設方向，單就公園數量而言，天府新區在1200公里綠道、森林化的道路水岸綠地構建起的城市骨架基礎上，將建設1個龍泉山城市森林公園、7個郊野公園、30個城市公園以及若干個 小遊園及微綠地（上邊剛剛提到的紅石公園這類的，都只算是主題公園的一種）等多種類型的公園，從而形成點線面相結合的全域公園體系。
受聘為天府新區公園城市研究院專家顧問的中國工程院院士、同濟大學副校長吳志強對公園城市做了這樣的 解讀：
“‘公’應該是公共交往功能，‘園’對應的是整個生態系統，‘城’對應人居與生活，而‘市’則對應產業經濟活動。”
“公園城市的內涵應該為‘一公三生’，即公共、生態、生活、生產。讓百姓受益，才是公園城市。要有生活，沒有生活就不是城，沒有充滿活力的創新就不是市，要有生產，一公三生，才是完整的公園城市。”
作為天府公園城市研究院的專家顧問，吳志強還希望未來成都公園城市的打造能成為世界範本。
“當前我國社會的主要矛盾是人民美好生活需要與不平衡不充分發展之間的矛盾”，天府新區這個“公園城市”未來要兌現的，可以說就是標準極高的“美好生活”。
在天府新區高逼格的公園城市中建花園洋房，算是真正 做到了花園洋房的頂配——當然，結合地塊的限高條件來看，洋房也是最優選擇了。如果還能做少部分別墅產品出來，那便是真正的無敵了。
消息③：宗地中的配建，正是為旁邊的航空大世界而建
我們在百度地圖上做了一個測距，這宗地距離規劃建設中的地鐵11號線“廟兒堰站”的距離大概是400米左右，軌道交通帶來的利好，其實已不用多言。 但是如果僅僅看到這一點，那就tooyoung too simple了。如果光有一個地鐵站在旁，或許並不需要諸如停車樓這樣的配建要求了，重點在旁邊的航空大世界項目。
據瞭解，航空大世界是天府新區規劃建設的大型城市旅遊項目，建成後預期年客流量為 300萬人次，這300萬人次為項目商業帶來的潛在消費需求，以及由此必須完成的周邊交通配套標準，可想而知。對了，如果要對300萬人次有個相對具象的概念，可以參考西三環邊上的華僑城，那還只是一個規劃年客流量為200 萬人次的城市旅遊項目，三環上專門架設的跨線道路、地鐵六號線的雙站點設置，可都是為華僑城“亮燈”的啊！
消息④：地塊周邊規劃道路將與宗地項目同步開工，同步建設
我們就開發商小夥伴們關於“地塊周邊道路不成型，項目是否能如期開工建設”的問題， 專門詢問了天府新區規劃建設國土局相關負責人。
天府新區規劃建設國土局相關負責人表示，宗地出讓後，按照出讓方案的約定，天府新區相關部門會為競得人提供必需的道路、水、電等基礎設施保障，周邊規劃道路將與宗地項目同步開工、同步建設，不會影響項目建設。
消息⑤：經認真鑽研，5.15之後，天府新區的住宅其實更好賣了
我們不會也不敢對限購政策妄加解讀，但5.15版限購政策出臺後，根據官方的解答，其實天府新區的購房資格在關上了一扇門的同時也打開了一扇窗，某自媒體對政策的研究，我們姑且截取一段在下邊，大家自行研判：
圖片內容來自微信公眾號“二爺房產投資”
消息⑥：如果覺得這宗地拿了會後悔，那麼我們只想說不拿會更後悔
投發小夥伴說，即將走上拍賣臺的萬安街道高飯店村二、三組地塊，是一宗拿了要後悔，不拿更要後悔的地，這話說得很對。
拿了後悔，因為利潤空間不算高，想要獲取更高的開發利潤空間，恐怕要用時間來換，而在現在的市場形勢下，這是很多開發商不願意乾的事情。
向前追溯，天府新區最近一次住宅地塊成交，是早在2017年9月21日正興板塊成交的235.66畝地塊。當時萬科在正興拿的兩塊地，成交樓面地價分別為12006.84元/平方米和9600元/平方米，保利所拿地塊也恰好是9600元/平方米。只是一個週期過去，彼時的終點成了此刻的起點。好的是，配建人才公寓的條件，在即將拍賣的這宗117畝用地上已經取消了。
天府新區的土地供應遊戲規則其實已經很明朗，規劃上先引入強大的產業，之後再逐漸完善商業和教育，住宅放在最後一環。 同時在職住平衡的大原則下，天府新區引進的更多高端產業人才，在一定時期內，房子也得買在天府新區。把話說得更直白一點，強大的產業給你引來了，高端的人才也給你引來了，現在喊你來買地蓋房子，你想想看地價可不可能走回頭路？
2018年3月1日，天府新區成都直管區首次公佈了基準地價，這個信息在當時可能並未引起市場太大的關注，但這是一個明確的信號——3月1日之前，天府新區的建設是第一個起步階段，3月1日之後，天府新區建設進入到第二個發展階段。所以，期望以低的價格在天府新區拿地是真的“回不去了”。
在全國才俊紛至沓來的今後，天府新區成都直管區地價和物業價格必然是水漲船高，品牌房企進入越晚越被動，越缺失區域定價權。所以說，不拿更後悔，對吧？
消息⑦：這宗地仍然設有保底價格
拍賣之前，保底價是最高機密，這個遊戲規則大家都懂的。
消息⑧：我們測算宗地7%左右的投資利潤率，假定了開發商較強的資金能力和操盤能力
因為資金實力有限、成本管控能力不足的開發商，拿了這地就做不出利潤空間了。
消息⑨：保利拿了這塊地算我們輸
地產圈的神秘力量，和爆炸性新聞，往往來自飯局。這個話，只能說到這份上了。
如果要打破砂鍋問到底，不如等這宗地拍賣結束後，來參加一次我們一月一度的投發口小龍蝦局？
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